以“運營韌性”穩(wěn)步維新

撰文 | 陳羲龍

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

2025年，是中國商業(yè)極具韌性的一年。

作為備受關(guān)注的行業(yè)代表之一，碧桂園商管集團2025年交出多項亮眼成績：全年客流量突破1億人次，營業(yè)額同比增長5.8%，會員數(shù)量突破百萬大關(guān)，增長率達23%；引進首店品牌超200家，策劃中大型企劃活動1200余場。

在行業(yè)影響力方面，碧桂園商管集團屢獲肯定，攬獲多項行業(yè)獎項：包括“年度商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)運營商”、“年度優(yōu)秀商業(yè)運營項目—蘇州盛澤鳳凰薈”、“年度城市創(chuàng)新文化體驗空間—東莞33小鎮(zhèn)”及長租公寓品牌“碧家公寓”獲“中國住房租賃企業(yè)十大優(yōu)秀品牌”等認可。

Vol.1

2025年碧桂園商管集團

商業(yè)基本盤“厚度”與“韌性”

商業(yè)戰(zhàn)場早已告別“單點制勝”時代，購物中心同質(zhì)化嚴重、流量紅利見頂，單一業(yè)態(tài)的增長曲線持續(xù)收窄。當多數(shù)企業(yè)仍在購物中心紅海內(nèi)卷時，碧桂園商管集團已靠“多元協(xié)同”破局——以購物中心為現(xiàn)金流基石，搭配公寓、商辦產(chǎn)業(yè)園等特色業(yè)務(wù)線，構(gòu)建生態(tài)閉環(huán)，實現(xiàn)“1+1+1>3”的資產(chǎn)價值提升。

01

購物中心板塊：碧桂園商管集團以成熟的產(chǎn)品線實現(xiàn)各層級精準定位，以滿足不同市場不同客群需求

以“超級引力場”打造區(qū)域型購物中心

區(qū)域型購物中心的運營邏輯，在于構(gòu)建一個輻射廣域客群的“超級引力場”。其核心策略是超越基礎(chǔ)消費功能，通過引入更完整、更優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)與品牌矩陣來滿足片區(qū)家庭客群的全齡段需求與年輕人對潮流、社交的多元化向往，匯聚穩(wěn)定且持續(xù)的高質(zhì)量客流，激發(fā)片區(qū)整體的商業(yè)活力與價值提升。

以東莞大朗里悅里為例，憑借“東莞首個公園式家庭體驗購物中心”的獨特定位，坐擁千萬級年客流量，穩(wěn)居東莞地區(qū)大眾點評與抖音平臺熱門榜前三。2025年項目客流增長同比提升16%，帶來超10億元的營業(yè)額收入，彰顯出強大的商業(yè)兌現(xiàn)能力。

聚焦在地文化滲透，打造社區(qū)型購物中心

區(qū)別于大體量商業(yè)的廣域輻射，社區(qū)型購物中心通常圍繞“小體量、精定位、強粘性”的特征采取高度聚焦與極致化的發(fā)展策略，其成功的關(guān)鍵在于打造不可替代的競爭優(yōu)勢與鮮明的項目個性，這種“深度而非廣度”的運營哲學，能夠塑造出強烈的屬地記憶點與獨特的商業(yè)調(diào)性，最終形成一套可復(fù)制、可持續(xù)的專業(yè)化社區(qū)商業(yè)模型。

如廣州番禺碧樂時光重視亞運城周邊高質(zhì)量親子家庭需求，成就城市近郊活力社區(qū)典范；海南陵水碧樂時光基于清水灣度假區(qū)特性打造濱海度假旅游樂活街區(qū)。

02

多元化特色業(yè)務(wù)板塊：碧桂園商管集團在長租公寓、商辦產(chǎn)業(yè)園等特色商業(yè)范疇實現(xiàn)多點開花，并與主業(yè)形成互補，構(gòu)建“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)+居住”生態(tài)閉環(huán)，增強整體抗風險能力

“商業(yè)+”聯(lián)動生態(tài)擴大影響力

東莞33小鎮(zhèn)，作為碧桂園商管集團在大灣區(qū)打造的特色非標文旅商業(yè)代表作，從曾經(jīng)的工業(yè)重地爆改為網(wǎng)紅社交打卡地，其轉(zhuǎn)型堪稱“工業(yè)遺存活化教科書”，關(guān)鍵在于構(gòu)建“商業(yè)+”聯(lián)動生態(tài)。

項目承載的不只是單一的商業(yè)消費場所，更在公共配套服務(wù)和運營上走出多元融合之道，場內(nèi)的華南美術(shù)館，通過藝術(shù)展覽、主題市集吸引眾多藝術(shù)愛好者；長租公寓碧家·東莞33小鎮(zhèn)店，實現(xiàn)青年租客、旅客、當?shù)鼐用竦葟?fù)合型客群的生態(tài)互連，輻射多層級客群，使其具備產(chǎn)商融合與文旅商業(yè)結(jié)合的特質(zhì)，成為城市創(chuàng)新文化體驗標桿。

“商業(yè)+”復(fù)合型打法在廣州廣美碧樂時光亦有體現(xiàn)，項目跳出傳統(tǒng)商業(yè)框架，銜接廣東現(xiàn)代廣告創(chuàng)意中心，讓商業(yè)空間成為產(chǎn)業(yè)上下游的連接點，形成“商業(yè)+藝術(shù)+產(chǎn)業(yè)”的協(xié)同體系。

“商貿(mào)+產(chǎn)業(yè)”打通全業(yè)態(tài)商貿(mào)大平臺

自2018年進駐貴陽西南國際商貿(mào)城，碧桂園商管集團始終堅持在商業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)升級、管理維護等方面深耕，持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)及商家打造“商貿(mào)+產(chǎn)業(yè)”大平臺。

項目已形成六大廣場、全產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展的商貿(mào)生態(tài)鏈，進駐商戶數(shù)量超10000家，涵蓋男裝、女裝、品牌服飾、孕嬰童、窗簾布藝、床上用品、百貨、五金機電、酒店用品、消防管件、家居建材等60大業(yè)態(tài)，日均客流超10萬，年成交銷售額逾500億元，實現(xiàn)資產(chǎn)價值與產(chǎn)業(yè)活力的螺旋式升值。

碧桂園商管集團的多元化發(fā)展策略不是簡單的業(yè)務(wù)疊加，而是“精準定位+資源互哺”的深度融合，其底層邏輯清晰：用購物中心錨定客流基本盤，在紅海市場構(gòu)建起護城河，再以特色商業(yè)業(yè)務(wù)挖掘新藍海市場的增量價值，尋找到新的增長曲線，最終形成抗風險能力極強的商業(yè)體系。

Vol.2

2025年運營價值增長

的“高度”與“銳度”

01

創(chuàng)新運營的“有效成果”：全年引入超200家首店品牌，撬動城市首發(fā)經(jīng)濟新動能

2025年年初，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》明確提出推進首發(fā)經(jīng)濟，眾多商業(yè)項目已將首店品牌優(yōu)先級別前置，以首發(fā)經(jīng)濟為支點撬動流量入口，帶動營業(yè)額增長。

2025年碧桂園商管集團累計引入超200家區(qū)域及城市級首店，在實現(xiàn)數(shù)量突破的同時，更推動首店策略從“規(guī)?；搿?strong>向“結(jié)構(gòu)化升級”與“體驗化塑造”轉(zhuǎn)變——從追求“有首店”邁向聚焦“品質(zhì)首店”與“特色首店”，從單一門店拓展轉(zhuǎn)向場景融合、主題營造與沉浸式體驗的全面進階。

如東莞33小鎮(zhèn)，項目與東莞市政策導(dǎo)向步伐一致，緊密圍繞“夜經(jīng)濟”主題進行業(yè)態(tài)調(diào)整，精準引入一批兼具年輕力與文化感的特色首店，如民謠流域（全國首店）、猩猩地堡（東莞首店）與風馬民謠（東莞首店）等。這些品牌以音樂、社交與潮流消費為核心，豐富了項目的內(nèi)容和提升夜間吸引力；同時，迎合Z時代“日咖夜酒”的生活方式，引入知名咖啡品牌“YY.CAFE”（國際咖啡大師賽中國區(qū)總冠軍主理人品牌），與夜經(jīng)濟業(yè)態(tài)共同營造了全時段社交氛圍，為年輕客群提供了從午后休閑到深夜歡聚的沉浸式消費場所。此舉不僅強化了項目的文化內(nèi)涵與場景吸引力，更實現(xiàn)了從單一“引流量”到持續(xù)“塑場景”的體驗升級。

東莞大朗里悅里則緊扣片區(qū)人才結(jié)構(gòu)提升催生的消費升級需求，系統(tǒng)性引入品質(zhì)型、創(chuàng)新類品牌推動業(yè)態(tài)矩陣升級：如興勤超市（東莞首家旗艦店）、碧翠園（東莞首店）、潮發(fā)潮汕牛肉店（東莞首店）、辣對對江西小炒（全國首家旗艦店）、一圍肥牛小火鍋（東莞鎮(zhèn)區(qū)首店）等品牌，廣泛覆蓋生活便利、地域風味、網(wǎng)紅打卡與文化體驗等多元場景；另一方面繼續(xù)夯實集咖啡茶飲與網(wǎng)紅輕餐于一體的“流量走廊”，新增肯德基KPRO（大朗首店）、麥記牛奶公司（東莞首店）、Yee3（東莞鎮(zhèn)區(qū)首店）等品牌，滿足年輕客群的休閑社交需求，為片區(qū)的持續(xù)繁榮與價值提升注入強勁動力。

位于碧桂園總部的佛山順德碧樂時光，瞄準企業(yè)總部商務(wù)人群的餐飲與社交需求，引入“海底撈”廣東首家企業(yè)主題火鍋店，以差異化場景與定制化服務(wù)，滿足職場客群對品質(zhì)餐飲與商務(wù)社交的雙重期待。此舉措不僅提升了總部商圈的商業(yè)能級，也為項目帶來持續(xù)的客流與銷售增長潛力，實現(xiàn)品牌價值與運營效益的雙重提升。

碧桂園商管集團正通過主題化布局、結(jié)構(gòu)化升級與場景化融合，持續(xù)強化旗下項目的差異化競爭力。從民生配套的完善，到特色經(jīng)濟的營造，再到高端消費的引領(lǐng)與企業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新——這些實踐表明首店的價值正從單一的商業(yè)填充，演進為驅(qū)動區(qū)域商業(yè)提質(zhì)、塑造項目個性化的核心引擎。

02

精細化運營的“內(nèi)生動力”：以空間重塑與內(nèi)容煥新，持續(xù)激活存量價值

在營項目改造亦是碧桂園商管集團精細化運營的重要舉措：通過對空間內(nèi)容、場景體驗與運營模式的系統(tǒng)性煥新，實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價值與消費者體驗感的同步提升。

沈陽于洪碧樂城，基于對區(qū)域客群消費需求從“基礎(chǔ)滿足”向“品質(zhì)與服務(wù)”躍遷的精準洞察，項目積極聯(lián)動永輝超市完成于洪片區(qū)首家“永輝超市胖改”調(diào)整。調(diào)改后超市面積5336㎡，從場景化改造、品質(zhì)化供給、數(shù)字化賦能、服務(wù)升級和供應(yīng)鏈提升等多方面升級消費體驗，通過標桿品牌的示范效應(yīng)，重塑區(qū)域商業(yè)品質(zhì)標準。

在蘇州盛澤鳳凰薈的整體升級中，負一層改造被視為關(guān)鍵抓手。項目以超5000㎡的開放區(qū)域打造盛澤首個大型主題美食街區(qū)“鳳凰好食薈”，呼應(yīng)盛澤產(chǎn)業(yè)文脈，以“紡織鳳凰”為視覺主題從空間環(huán)境設(shè)計、照明系統(tǒng)、動線規(guī)劃等方面進行升級煥新，吸納了一系列優(yōu)質(zhì)品牌入駐，如蒙自源、鄉(xiāng)村基、汕心·潮汕甜湯等連鎖及輕餐品牌；更引入創(chuàng)新融合型零售品牌盒馬超盒算NB（盛澤首店），以差異化品類填補區(qū)域消費空白。項目將融合市集型業(yè)態(tài)、快閃內(nèi)容，有效激活存量空間，打造兼具煙火氣與品質(zhì)感的美食聚場，實現(xiàn)坪效與客流雙提升。

東莞33小鎮(zhèn)以“造景”思維推動美陳升級，憑借東莞首個城市地標藝術(shù)天幕、首個寬幅明星涂鴉打卡墻等一系列網(wǎng)紅打卡美陳熱點，將街區(qū)變?yōu)槌Q常新的開放式美學現(xiàn)場，強力帶動項目傳播聲量；同時以“造節(jié)”思維運營夜間動線與品牌IP活動，讓“日咖夜酒”業(yè)態(tài)在特色場景中煥發(fā)全時段吸引力。項目深諳Z世代客群的核心需求，構(gòu)建具有辨識度與影響力的場景氛圍，結(jié)合業(yè)態(tài)營造獨特的消費體驗，從場景吸引到商業(yè)轉(zhuǎn)化，將網(wǎng)紅地標流量沉淀為穩(wěn)定而旺盛的消費力。

作為碧桂園商管集團布局西南區(qū)域的特色商業(yè)項目，貴陽西南國際商貿(mào)城正全面推進業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)化升級與場館主題專區(qū)打造。

一方面，對分散業(yè)態(tài)進行系統(tǒng)性梳理與重新布局，并積極引進符合場館調(diào)性的優(yōu)勢品牌，有效提升了整體的商業(yè)秩序與品牌形象，如1號館直播基地孵化，電商賦能，提高線上營銷能力。另一方面，對不適應(yīng)市場競爭的品牌進行有序更新與迭代，著力推動高質(zhì)量招商引商，各專區(qū)業(yè)態(tài)下細分精耕，培育具備市場競爭力的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

除此以外，在現(xiàn)有商貿(mào)專業(yè)市場基礎(chǔ)上，項目正規(guī)劃夜市步行街，進一步擴展和升級商業(yè)內(nèi)容和形態(tài)，打通C端消費客流，構(gòu)筑市井煙火氛圍，實現(xiàn)批發(fā)業(yè)態(tài)與休閑消費業(yè)態(tài)的交叉融合，從而重塑項目的商業(yè)生態(tài)，開辟新的增長曲線。項目正從基礎(chǔ)批發(fā)市場，向覆蓋全業(yè)態(tài)、全品類、全渠道的西南地區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)平臺邁進，實現(xiàn)存量資產(chǎn)價值提升與能級躍遷。

03

創(chuàng)意營銷的“口碑沉淀”：深度挖掘在地文化，推行“一項目一策”主題企劃活動

贏商網(wǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，碧桂園商管集團在企劃營銷上同樣貫徹“特色主義”，圍繞不同項目的差異化定位，以“造節(jié)”為核心策略實現(xiàn)“小場景”撬動大流量，為商業(yè)空間注入獨特內(nèi)容，探索兼具城市溫度與商業(yè)銳度的運營新路徑。

專業(yè)賦能商戶，情景激活流量

貴陽西南國際商貿(mào)城結(jié)合傳統(tǒng)節(jié)日打造的固定品牌活動——年貨節(jié)，引入主題市集、產(chǎn)地直采直播及情景化體驗等創(chuàng)新形式，聯(lián)合政府消費券派發(fā)，構(gòu)建“采購-展銷-體驗”三位一體的專業(yè)化商業(yè)平臺，有效激活在地消費，帶來超2500萬元的銷售額。活動獲得官方及行業(yè)多方媒體報道，實現(xiàn)超2000萬次的全網(wǎng)曝光量，在拉動區(qū)域消費的同時，進一步鞏固了項目作為西南地區(qū)關(guān)鍵商業(yè)樞紐與資源聚合中心的核心地位。

捕捉情緒爆點，深化情感鏈接

東莞大朗里悅里三周年慶以“夢想3耀季”為主題，結(jié)合原創(chuàng)IP“LILY加油鴨”與“好運鈴鐺”主題，帶來東莞大朗首場巨型3D光影秀，活動高峰期三天，創(chuàng)下30.6萬人次客流量，同比大幅增長48.3%，并實現(xiàn)銷售額同比增長26%，顯著提振大朗鎮(zhèn)區(qū)域消費能級與商業(yè)活力，更彰顯了以文化賦能、體驗升級為核心的新消費趨勢下，原創(chuàng)IP如何通過情感鏈接推動家庭消費品質(zhì)化升級的商業(yè)價值。

跨界串聯(lián)，塑造潮流文藝地標

東莞33小鎮(zhèn)深耕青年文化，成功打造了“MY CITY城市理想音樂季”、“33啤酒節(jié)”等系列品牌IP活動，精準鏈接街舞、藝術(shù)展、Live音樂與微醺社交等多元場景，這些活動不僅構(gòu)建了日夜聯(lián)動的消費生態(tài)，更在社交媒體上引發(fā)廣泛傳播。其中，“33啤酒節(jié)”聯(lián)動抖音專場直播曝光近百萬，強勢登頂東莞團購排行榜。

借勢大熱IP，引爆青年圈層狂歡

蘇州盛澤鳳凰薈暑假檔通過「次元物語動漫嘉年華」及首次落地盛澤的「王者榮耀全國大賽海選賽」兩大重磅活動精準切入二次元文化與電競?cè)?，現(xiàn)場以沉浸式主題布景、IP打卡裝置與互動體驗區(qū)，構(gòu)建出具有高辨識度和情感鏈接的“次元現(xiàn)實交匯場”，吸引大量Z世代客群前來參與，以差異化內(nèi)容精準擊中圈層用戶情緒需求，創(chuàng)下單日客流超5萬、賽事期總客流破10萬的亮眼成績。

Vol.3

展望未來

長期主義賽道“寬度”與“深度”

01

拓展多元合作模式：鞏固并深化政府、國企合作模式

碧桂園商管集團始終以“深耕資產(chǎn)價值、賦能城市發(fā)展”為企業(yè)使命，將企業(yè)成長與國家政策同頻共振，堅持響應(yīng)城市更新、商業(yè)提質(zhì)，以及多渠道增加租賃住房供給等政策導(dǎo)向下的民生與產(chǎn)業(yè)需求，打造具有持久生命力的商業(yè)項目，以可復(fù)制的運營模式助推行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

以碧家公寓為例，碧家公寓持續(xù)深化在住房租賃領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，整合資源、提升服務(wù)，推動城市居住服務(wù)能級不斷提升。碧家公寓與武漢市江岸區(qū)城市更新投資發(fā)展有限公司、江岸區(qū)住房和城市更新局聯(lián)合打造的“碧家公寓夢湖華苑江岸青年人才公寓”已于2025年5月正式投入運營，該項目采用“國企主導(dǎo)+專業(yè)運營”的創(chuàng)新模式參與武漢保障性租賃住房項目的建設(shè)與運營，憑借精準的客群定位、完善的配套設(shè)施與專業(yè)的運營服務(wù)，實現(xiàn)“開業(yè)即滿租”，廣受當?shù)厍嗄耆瞬排c新市民的好評，成為政企合作推進人才安居工程的典型案例。

02

產(chǎn)品與服務(wù)持續(xù)精進：引領(lǐng)行業(yè)標準與創(chuàng)新

碧桂園商管集團已建立起成熟的產(chǎn)品體系，并在此基礎(chǔ)上持續(xù)推進產(chǎn)品迭代與服務(wù)升級，不斷強化企業(yè)的核心競爭力。

在商業(yè)產(chǎn)品線方面，一方面持續(xù)完善“鳳凰系”標準化產(chǎn)品定位，打造兼具規(guī)模效應(yīng)與區(qū)域特色的商業(yè)項目；另一方面深化如東莞33小鎮(zhèn)為代表的非標商業(yè)創(chuàng)新路徑，以差異化運營滿足多元消費需求。

在公寓業(yè)務(wù)板塊，碧家公寓已完成涵蓋人才公寓、青年公寓、企業(yè)宿舍及租賃社區(qū)等多類型產(chǎn)品布局，門店已布局全國20多座城市，2025年新增房源超2000間，總管理規(guī)模接近3萬間，并連續(xù)五年客戶滿意度高達95%，精準匹配城市泛租住群體的多樣化需求，未來將持續(xù)推進產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)化，長租公寓的資源亦有效接入“商業(yè)+”生態(tài)當中，進一步實現(xiàn)商業(yè)賦能。

在數(shù)字化運營方面，碧桂園商管集團2025年推動旗下商場會員體系全面升級，提升線上營銷效率，通過精細化分層運營提高消費者體驗。

在可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域，東莞大朗里悅里的公園式商業(yè)空間、貴陽西南國際商貿(mào)城的節(jié)能倉儲設(shè)施等實踐，均體現(xiàn)綠色理念融入項目運營的長期承諾。

回看2025年，市場競爭的加劇使眾多企業(yè)轉(zhuǎn)變及調(diào)整。在贏商網(wǎng)的觀察視角中，碧桂園商管集團的發(fā)展路徑清晰而堅定：不盲目追逐短期風口，而是以長期主義深耕資產(chǎn)價值，通過多元業(yè)態(tài)矩陣構(gòu)建抗風險能力，以精細化運營激活存量潛力，以創(chuàng)新實踐引領(lǐng)消費升級。

碧桂園商管集團總裁劉晨言表示：“面對商業(yè)市場的機遇與挑戰(zhàn)，集團始終圍繞‘深耕內(nèi)生、拓展外延、長期主義’持續(xù)布局。一方面，夯實購物中心主業(yè)根基，通過空間重塑、業(yè)態(tài)升級與內(nèi)容煥新等精細化運營策略，激活存量價值，尤其聚焦首店經(jīng)濟的品質(zhì)化與場景化升級，用特色品牌與沉浸體驗撬動消費新動能，這既是集團應(yīng)對同質(zhì)化競爭的破局關(guān)鍵，亦是賦能資產(chǎn)價值提升的根本支撐；另一方面，跳出單一業(yè)態(tài)局限，構(gòu)建“商業(yè) + 產(chǎn)業(yè) + 居住” 的生態(tài)閉環(huán)，讓購物中心、公寓、產(chǎn)業(yè)園形成資源互哺的協(xié)同效應(yīng)，再通過 “商業(yè) + 文旅”“商業(yè) + 藝術(shù)” 等多元融合模式，擴大輻射，筑牢抗風險壁壘?！?/p>

這種發(fā)展模式，既為企業(yè)自身贏得了成長空間，也為行業(yè)提供了穿越周期的寶貴經(jīng)驗，使其在商業(yè)存量時代依然能夠找到增長點。未來，隨著合作模式的持續(xù)拓展與產(chǎn)品服務(wù)的不斷升級，碧桂園商管集團在城市商業(yè)塑造與資產(chǎn)價值賦能等層面，將為中國商業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入更多活力。

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