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早年曹德旺談及樓市前景時，曾被許多人譏諷為“不懂行情”，可如今回望過去，他反倒成了那個洞察最深、眼光最準的人。

當前，二三十層的高層住宅正面臨越來越多的現(xiàn)實困境：二手房掛牌量持續(xù)攀升，市場占比不斷擴大，價格也一降再降，甚至低到令人心頭發(fā)慌的地步。

為何曾經(jīng)炙手可熱的高層住宅如今遭人冷落？2026年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來哪五大關鍵轉折？這些問題已悄然成為公眾關注的焦點，不少人開始憂心忡忡。

從“房價只漲不跌”到資產(chǎn)泡沫戳破

近期，許多網(wǎng)友翻出曹德旺多年前在公開場合談論房地產(chǎn)的視頻片段，評論區(qū)幾乎被“神預言”“當年要是聽了就好了”這類感慨刷屏。

實際上，并不存在所謂的“曹德旺2026年預測”，他從未給出確切的時間節(jié)點。但在十年前樓市最為瘋狂的時期，他就直言了一個當時無人愿聽的真相：

房子不過是鋼筋水泥的集合體，價值有限；即便炒得再高，終究會回落。尤其是那些動輒二三十層的高層住宅，未來極有可能變成沉重的負擔。

十年前的房地產(chǎn)市場有多狂熱，無需贅述。2015至2020年間，無論是一線城市還是偏遠縣城，只要有新樓盤開盤，凌晨便有人排隊搶購，全款客戶優(yōu)先選房，貸款者只能排后等待。

那時人們買房根本不關心戶型是否合理、采光是否充足、物業(yè)是否專業(yè)，唯一在意的是——這房子能不能快速升值。

家庭聚會中，話題永遠圍繞著“我又入手了一套學區(qū)房”“XX項目一年漲了二十多萬”展開，仿佛沒有幾套房產(chǎn)在手，就落后于時代潮流。

而高層電梯房正是當時的熱銷產(chǎn)品，開發(fā)商爭相建造五六十層的超高層住宅，樓層越高定價越狠，還美其名曰“云端景觀”“城市地標”。

購房者對此趨之若鶩，普遍認為樓層越高越有身份象征，哪怕公攤面積大、電梯擁堵頻繁，依舊爭先恐后地認購，堅信買了就能坐等升值，轉手即可獲利。

就在2020年樓市熱度達到巔峰之際，曹德旺在一次行業(yè)峰會上公開潑冷水。

他指出，房屋本質是居住空間，由鋼筋混凝土構成，本身不具備無限增值的基礎；全民炒房、忽視居住功能的現(xiàn)象不可持續(xù)，這種虛高的價格終將回歸理性。

他還特別提醒：手中持有大量高層住宅的人應盡早出手，否則將來不僅難以脫手，高昂的維修費用還將長期拖累家庭財務。

此言一出，立刻引發(fā)軒然大波。

地產(chǎn)從業(yè)者嘲笑他是“賣玻璃的瞎操心”，質疑一個制造業(yè)企業(yè)家有何資格評論房地產(chǎn)。

靠炒房獲取巨額收益的投資人群體更是群起攻之，斥責他“外行妄議內行”，聲稱他根本不理解市場經(jīng)濟規(guī)律。

就連普通購房者也覺得他在唱衰社會信心，破壞大眾對財富增長的美好期待，網(wǎng)絡上充斥著“別信他，房價還會繼續(xù)漲”的回應。

然而誰也沒有料到，僅僅五年之后，整個樓市格局已然天翻地覆。

2025年的市場數(shù)據(jù)，徹底驗證了曹德旺當年的判斷。

全國百城房價全面下行，一線城市二手住宅均價全年下跌6.72%，北京、上海的部分高端公寓即便降價百萬，掛牌半年仍無人問津。

二線城市跌幅更為顯著，達9.08%，不少曾經(jīng)炙手可熱的板塊房價已回落至2020年前水平。

三四線城市情況更加嚴峻，部分四線城市的住宅單價跌破每平米三千元，整套總價僅需十幾萬元，相當于一輛家用轎車的價格，卻依然乏人問津。夜晚小區(qū)燈火稀疏，儼然成為空置率極高的“空城”。

樓市降溫并非偶然事件，而是曹德旺當年所警示的問題逐步顯現(xiàn)的結果。

其中最令人頭疼的，便是老舊高層住宅的維護難題。目前市面上大量建于2010年后的高層建筑，房齡已超過15年，而電梯、供水系統(tǒng)、供電設備等核心設施的設計壽命通常僅為15至25年，如今正集中進入老化期。

許多高層住戶深有體會：小區(qū)電梯頻繁故障，三部電梯常有一部處于維修狀態(tài)，高峰期等梯時間長達十幾甚至二十分鐘；一旦全部停運，住在二十層以上的居民只能徒步爬樓，老人與兒童苦不堪言。

更棘手的是更換成本——單臺電梯更換費用高達五六十萬元，一棟30層住宅若全面更新，總投入可達兩百萬元以上，均攤到每戶往往需要數(shù)萬元。

低樓層住戶因使用頻率較低，普遍不愿分擔費用；高樓層住戶雖迫切希望解決問題，但雙方意見難統(tǒng)一，導致多數(shù)小區(qū)的維修計劃拖延數(shù)月都無法推進。

除電梯外，外墻脫落、增壓泵損壞導致停水等問題也日益頻發(fā)，維修過程復雜且耗資巨大。不少業(yè)主萌生退意，想要出售房產(chǎn)另覓居所，卻發(fā)現(xiàn)市場接盤者寥寥無幾。

同時，高密度住宅區(qū)固有的缺陷也愈發(fā)突出。

當年開發(fā)商為追求容積率最大化，壓縮樓間距至極限，致使低層住戶白天都需開燈照明，通風差、采光弱，鄰里之間視線交錯嚴重，私密性幾乎為零。

過去人們購房只看升值潛力，這些居住體驗問題尚能容忍；如今購房者更注重生活品質，物業(yè)服務水平、房屋年齡、是否為現(xiàn)房，已成為決策的核心考量因素。

此外，保障性住房建設規(guī)模不斷擴大。僅2025年一年，北京市就竣工近10萬套保障房，售價遠低于同區(qū)域商品房，直接分流了大量剛需群體。

對于擁有多套房產(chǎn)的家庭而言，處境愈加艱難：每年必須支付物業(yè)費、取暖費、水電公攤等固定支出，若房屋無法出租，則形成純粹的資金損耗。

疊加房產(chǎn)稅即將落地的預期，越來越多房東陷入“倒貼養(yǎng)房”的窘境，昔日被視為“鐵打資產(chǎn)”的房產(chǎn)，如今成了難以甩脫的經(jīng)濟包袱。

面對持續(xù)低迷的市場，各地政府紛紛推出救市舉措：降低首付比例、下調房貸利率、推行“以舊換新”補貼政策、加快老舊小區(qū)改造升級。合肥市甚至將保障房首付門檻降至15%。

然而這些措施僅能在短期內緩解壓力，無法從根本上扭轉趨勢——住房正加速回歸居住本質，這一方向已不可逆轉。

今天的房地產(chǎn)市場早已不同于往昔。

預售制度的信任度大幅下滑，近年來爛尾樓案例頻發(fā)，消費者更愿意多付成本購買現(xiàn)房，“眼見為實”成為主流心理。

2025年前九個月，全國現(xiàn)房銷售面積占總銷量的比例已達35.4%，海南省更是突破50%，現(xiàn)房交易逐漸占據(jù)主導地位。

官方也在調整頂層設計。自2025年5月起施行的《住宅項目規(guī)范》明確規(guī)定：高層住宅不得超過80米（約26層），容積率上限設定為3.1。

成都、上海、廣州等多個城市在土地出讓環(huán)節(jié)已加入限高條款，超高層住宅正逐步退出供應序列。

這意味著開發(fā)商不能再依靠盲目拔高樓層實現(xiàn)快速盈利，唯有提升建筑質量、優(yōu)化園林設計、強化物業(yè)管理，才能真正贏得購房者青睞。

結語

重新審視曹德旺當年的言論，并非他具備未卜先知的能力，而是他深刻理解了房地產(chǎn)的根本邏輯——房子是用來住的，不是用來炒作的金融工具。

那些當初嘲笑他的人，要么是沉浸在炒房紅利中的既得利益者，拒絕清醒；要么是被市場狂熱沖昏頭腦，忽略了基本經(jīng)濟規(guī)律。

如今，囤積房產(chǎn)即可坐享增值的時代已經(jīng)終結。

對普通人而言，不再有必要執(zhí)著于購置多套房產(chǎn)作為投資手段。與其持有幾套質量堪憂、難以變現(xiàn)的老舊高層，不如精心挑選一套結構安全、配套完善、適合自住的優(yōu)質住宅。唯有這樣的房子，才真正具備長期持有的價值。

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