2026年將會是中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折與分化之年。轉(zhuǎn)折是因為房價將會迎來觸底。而分化則是因為不同城市，不同地段，將會出現(xiàn)兩極分化。一線城市與強(qiáng)二線城市的核心地段，臨近商圈、地鐵、學(xué)區(qū)、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施完善的房產(chǎn)將會在2026年年中率先觸底。而二線以下城市，又處于偏遠(yuǎn)地段的房產(chǎn)，不排除房價會在底部長期震蕩的可能。尤其是四五線的小城市，甚至有長期走弱的趨勢。那么2026年年中核心城市的房價又為何能夠率先觸底呢？

1、全球?qū)⒅鸩竭M(jìn)入寬松的貨幣周期。美聯(lián)儲的持續(xù)降息，致使美元指數(shù)來到98附近，2026年有望進(jìn)一步下調(diào)。隨著美元的貶值，人民幣對美元近期已升破7。人民幣的升值，意味著以人民幣定價的資產(chǎn)將會迎來升值，而中國的股市、核心城市的房產(chǎn)，將會率先有所反應(yīng)。

2、房價從2021年的最高點下跌幅度已超過40%，部分偏遠(yuǎn)地段甚至超過50%。而中小城市跌幅則進(jìn)一步擴(kuò)大。這是90 年代住房市場化以來，房價的最大跌幅。但這也表明房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)得到大幅擠壓。不久的將來，一二線核心城市的房價將會率先迎來估值修復(fù)。

3、未來人口會持續(xù)流入一二線城市，這將導(dǎo)致這些城市核心地段的房產(chǎn)供不應(yīng)求，促使房價持續(xù)穩(wěn)步上漲。關(guān)于這一點可以參考紐約、倫敦、巴黎、東京的房價。這些城市歷史上也經(jīng)歷過房價大跌，但由于人口的持續(xù)流入，最終都將推動房價持續(xù)上漲。未來中國具備人口持續(xù)流入的城市，主要包括北上廣深、杭州、成都、南京、重慶、武漢等。但這些城市也不是所有房產(chǎn)都有升值空間，地段仍然是核心決定因素。

4、隨著未來中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、就業(yè)率的上升，CPI回歸合理區(qū)間。居民收入預(yù)期改善后，購房的需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，而核心城市將會率先受益。

5、全國新房開工量已較高點跌去約80%，部分城市庫存周期明顯縮短，隨著房產(chǎn)供給的減少，供需關(guān)系逐步趨向平衡，也將有利于房價止跌回穩(wěn)。

6、全國逐步放寬限購政策，目前除了特大一線城市外，其他城市基本放開限購政策。不再對購房者的戶籍、社保、就業(yè)等條件作出限制。近期北京對購房者的社保繳納年限也從3年下調(diào)到了2年。相信不久后，上海等城市也會出臺相應(yīng)的政策。

7、其他利好政策包括：房貸利率下調(diào)、增值稅率下調(diào)、購房補(bǔ)貼、以舊換新等，都有效降低了購房成本。未來甚至不排除政府會批量收購一二線城市的存量商品房，轉(zhuǎn)為保障房或長租房。通過優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，有效促進(jìn)房價平穩(wěn)向好。

非常理解購房者在房價高位時貸款買房的壓力，以及房價下跌后，情緒上的失落。但從以上各項分析來看，如果你是自住，房產(chǎn)在一二線城市，并且地段較好，確實不建議在房價下跌超過50%之后出售。而對于剛需購房者來說，房子不單單是資產(chǎn)，更是一個溫暖的家。在經(jīng)過房價大跌之后，反而是低價買入的好時機(jī)。雖然房價可能還會在底部調(diào)整一段時間，但如果你以2年后的眼光看今天一二線城市的房價，那將會是一個難得的入手機(jī)會。

作者：孟遠(yuǎn)

攝影：韓翎