——專訪鮮范蕾奧（天津）商業(yè)運營管理公司總經(jīng)理王光英

在天津濱海新區(qū)，曾閑置多年的濱海鯉魚門商業(yè)街如今重煥生機：網(wǎng)紅達人打卡不斷、NPC沉浸式互動熱鬧非凡、特色活動場場爆滿，平民化的海鮮美食與持續(xù)更新的體驗內(nèi)容，讓這條老街區(qū)成為京津冀短途微度假的新熱點。這背后，離不開蕾奧規(guī)劃 (300989) 旗下鮮范蕾奧（天津）商業(yè)運營管理公司的資產(chǎn)盤活智慧。近日，我們專訪了公司總經(jīng)理王光英，聽他拆解濱海鯉魚門從“閑置資產(chǎn)”到“文旅打卡地”的蛻變密碼。

破局閑置困局：文旅思維激活沉睡資產(chǎn)

問：王總，濱海鯉魚門曾長期閑置，接手時您面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？為何選擇用文旅運營的方式盤活這份城市資產(chǎn)？

王光英：當時，濱海鯉魚門是由我們主體公司蕾奧規(guī)劃，旗下的蕾奧（天津）投資管理公司所承接，我們接手時的濱海鯉魚門，核心問題是“有場地無活力、有資源無轉化”。街區(qū)建筑閑置率高，配套設施陳舊，既沒有形成特色業(yè)態(tài)，也缺乏穩(wěn)定的客流來源，更談不上品牌影響力。當時我們判斷，單純的商業(yè)出租模式早已行不通，必須跳出“租鋪收租”的傳統(tǒng)思維。濱海鯉魚門坐擁渤海灣的漁港資源，緊鄰國家海洋博物館、泰達航母等景區(qū)，具備“親海+文化”的天然優(yōu)勢，這是城市里稀缺的資產(chǎn)稟賦。而當下京津冀游客的需求已經(jīng)從“觀光游”轉向“體驗游”，短途微度假、沉浸式互動成為消費熱點。所以我們決定用文旅運營的思路，利用聯(lián)合經(jīng)營+商主一體化，把閑置的建筑空間變成“可玩、可看、可體驗”的消費場景，讓資產(chǎn)活起來、火起來。

流量破圈：線上全員網(wǎng)紅化打造流量池

問：我們注意到，濱海鯉魚門的線上熱度很高，“全員網(wǎng)紅化矩陣”是如何搭建的？這一策略為項目帶來了哪些實際效果？

王光英：流量是資產(chǎn)激活的第一步，而最好的流量來源，就是項目本身的參與者。我們提出“全員網(wǎng)紅化”，不是讓所有人都去當大主播，而是讓商戶、工作人員、NPC演員都成為內(nèi)容創(chuàng)作者。我們聯(lián)合本土MCN機構，為大家做了系統(tǒng)培訓：教商戶拍創(chuàng)業(yè)vlog、講海鮮經(jīng)營故事；教NPC演員剪輯互動名場面、編創(chuàng)主題舞蹈；激發(fā)自發(fā)傳播。這種模式的效果超出預期：上線3個月，相關短視頻在抖音、小紅書的總播放量突破500萬，多個話題帶動線下客流增長30%，很多游客都是刷到視頻后專程而來，線上流量成功轉化為線下客流。

體驗留客：線下沉浸式場景延長消費鏈條

問：線上引流之后，如何讓游客留下來、反復來？“全員NPC+沉浸式內(nèi)容”的設計邏輯是什么？

王光英：流量來了，必須有足夠的體驗感才能留住人。我們的核心思路是“讓街區(qū)本身成為景點”，而不是單純的購物或餐飲場所。我們以“鯉魚門漁港神話”為背景，打造了全員NPC體系：每個四合院有專屬故事，每家商戶有角色設定，游客逛街區(qū)的過程就是“解鎖劇情”的過程。再搭配國潮電音、巡游等活動，讓游客從“走馬觀花”變成“深度參與”。同時，我們牢牢抓住“好吃+平價”的基礎：要求商戶明碼標價，打造海鮮宴、非遺體驗等高性價比產(chǎn)品，避免游客因價格望而卻步。更重要的是“內(nèi)容常新”，冬春季有廟會、跨年活動，日常有主題日、新劇情上線，讓游客每次來都有新體驗，從而形成復購。

資產(chǎn)增值：從單一運營到城市文旅名片

問：從資產(chǎn)復盤的角度看，濱海鯉魚門的成功盤活，為城市閑置資產(chǎn)運營提供了哪些可復制的經(jīng)驗？

王光英：濱海鯉魚門的復盤，核心是“資源重組+需求匹配”。首先要摸清資產(chǎn)的核心優(yōu)勢，不能盲目跟風，我們始終圍繞“海洋文化+沉浸體系”做文章，這是別人無法復制的；其次要讀懂客群需求，當下游客要的是“性價比+體驗感”，所以我們既控制價格，又豐富內(nèi)容；最后要搭建“引流-留客-復購”的閉環(huán)，線上用內(nèi)容引流，線下用體驗留客，用持續(xù)更新的產(chǎn)品促進復購?，F(xiàn)在的鯉魚門，不僅是盤活了一批閑置建筑，更帶動了周邊民宿、餐飲、交通的發(fā)展，成為濱海新區(qū)的文旅名片。

從閑置多年到客流爆滿，濱海鯉魚門的蛻變，是文旅運營激活城市閑置資產(chǎn)的生動實踐。在蕾奧運營團隊的打造下，這條老街區(qū)不僅重獲新生，更成為探索“資產(chǎn)盤活+文化傳承+商業(yè)盈利”的樣本，為更多城市閑置資產(chǎn)的復盤提供了寶貴經(jīng)驗。

編輯：張騫

2026年01月02日