2025年，廣州的商業(yè)版圖在經(jīng)歷了一場名副其實(shí)的“大爆炸”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年廣州開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)接近甚至超過20個(gè)，從號(hào)稱大灣區(qū)首座K11 Select，到驚艷眾人的太古聚龍灣等，幾乎每個(gè)季度都有重磅商業(yè)新聞。

廣州商業(yè)有多猛，其實(shí)也早已吹累了，今天小前線想換個(gè)角度，聊聊那些說好在2025年與我們見面，卻最終“鴿”了的項(xiàng)目。

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如果要為2025年的商業(yè)“失約”名單排個(gè)序，有兩個(gè)項(xiàng)目絕對(duì)繞不過去，因?yàn)樗鼈兂休d的期待太高，落差的聲響也最大。

第一個(gè)，是曾經(jīng)被譽(yù)為“大灣區(qū)首個(gè)免稅IP綜合體”的廣州北站免稅旅游綜合體。

2021年，花都區(qū)政府與中國旅游集團(tuán)簽約，一個(gè)總投資136億、集市內(nèi)免稅店、高端酒店、住宅于一體的TOD巨無霸項(xiàng)目橫空出世，計(jì)劃在2025年閃亮登場。

然而，現(xiàn)實(shí)卻潑了一盆冷水。

在年中的時(shí)候，就有媒體實(shí)地探訪，項(xiàng)目除了兩棟住宅樓即將封頂外，核心的商業(yè)體進(jìn)展相對(duì)緩慢，預(yù)測2025年投入使用的可能性已然不大。

如今2025年已經(jīng)過去，也確實(shí)還沒能等來其開業(yè)的消息。

更關(guān)鍵的是，其最大賣點(diǎn)“市內(nèi)免稅店”，已經(jīng)確認(rèn)花落別家，廣州獲批的唯一一家市內(nèi)免稅店，已確定選址在天河的國際金融中心。

這意味著，北站綜合體不僅工期延誤，其最初的戰(zhàn)略定位也已發(fā)生根本動(dòng)搖，從萬眾矚目的“免稅之都”變成了一個(gè)需要重新尋找靈魂的普通商業(yè)項(xiàng)目。

第二個(gè)，是讓無數(shù)金融城白領(lǐng)望眼欲穿的廣州金融城廣場。

從2025年年中到年底，關(guān)于它即將開業(yè)的小道消息就沒停過，有媒體甚至在8月還報(bào)道稱，項(xiàng)目正全面收尾，“將于全運(yùn)會(huì)前亮相”。

但結(jié)果我們都知道了，它和鄰居君超中心一起，成了金融城片區(qū)著名的“鴿子精”。

慶幸的是，雖然開業(yè)延期，但據(jù)小前線觀察，這兩個(gè)項(xiàng)目的顏值卻在悄悄飆升，屋頂花園、空中連廊、科技感外立面逐漸呈現(xiàn)，招商也傳出了引入高端零售品牌的消息。

這或許說明，延期并非全然消極，在市場遇冷的大環(huán)境下，開發(fā)商可能更傾向于“慢工出細(xì)活”，用更成熟的工程和更優(yōu)質(zhì)的招商來換取未來的成功。

02

除了上述兩個(gè)焦點(diǎn)，還有一大批商業(yè)體的2025年開業(yè)承諾，至今查無明確的履約聲響。

在中心城區(qū)，琶洲天地、廣百海港匯等項(xiàng)目，雖有前期宣傳，但2025年并未傳出確切的開幕鐘聲。

將目光轉(zhuǎn)向南部，番禺的南站新天地同樣保持著神秘，南站板塊的商業(yè)配套，仍在等待一個(gè)爆發(fā)的契機(jī)。

在東部的增城，新塘樂益天地和增城凌樂匯廣場的情況也頗為相似，這些項(xiàng)目承載著完善外圍區(qū)域生活配套的使命，但它們的步伐，似乎比預(yù)想的要更謹(jǐn)慎一些。

北部的花都，除了北站免稅綜合體外，智都花鄰薈（花山）也尚未有開業(yè)消息。

還有白云區(qū)的聚薈廣場等，盡管定位各異，但從公開信息看，均未在2025年完成從工地到商場的最終一躍。

03

上述商業(yè)的“失約”，或許各有各的理由，不至于影響我們對(duì)廣州商業(yè)的信心，但繁榮之下，廣州商業(yè)當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)同樣尖銳。

首當(dāng)其沖的便是同質(zhì)化競爭，當(dāng)我們梳理這些延期或待開的項(xiàng)目時(shí)，“特色街區(qū)”“首店經(jīng)濟(jì)”、“沉浸體驗(yàn)”“寵物友好”幾乎是標(biāo)準(zhǔn)配置。

概念快速復(fù)制，但真正的獨(dú)特性和內(nèi)容創(chuàng)造力是否跟上，卻要打上一個(gè)問號(hào)。

更深層的挑戰(zhàn)，來自供需關(guān)系的變化。

一邊是新商業(yè)體不斷規(guī)劃，另一邊是消費(fèi)市場趨于理性和分化。

除了天河路等頂流商圈虹吸效應(yīng)依然強(qiáng)勁，新興商圈要培育起穩(wěn)定的高消費(fèi)客流，需要時(shí)間，更需要產(chǎn)業(yè)和人口的扎實(shí)導(dǎo)入。

△正佳廣場

外圍一些項(xiàng)目面臨的，正是這種“先有雞還是先有蛋”的經(jīng)典困境。

最后也離不開開發(fā)邏輯的深刻轉(zhuǎn)變。

過去，一個(gè)大型商業(yè)綜合體常被用作區(qū)域開發(fā)的引擎，通過賣住宅反哺商業(yè)建設(shè)。

但在新的市場周期下，住宅去化放緩，開發(fā)商現(xiàn)金流承壓，自然會(huì)優(yōu)先保障住宅交付，而將資金需求大、培育周期長的商業(yè)部分放緩或重新評(píng)估。

因此，當(dāng)下我們與其關(guān)注這些商業(yè)的開業(yè)時(shí)間，還不如更多將重點(diǎn)放在它們有何核心亮點(diǎn)、為誰而開以及能否長紅，這才是衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

期待2026年的廣州商業(yè)，能帶給我們更多驚喜。