廣州北站中旅免稅綜合體，要退地了？

2021年，其憑借大灣區(qū)首個TOD+免稅IP的噱頭，一度成為市場焦點。

時隔近5年，項目傳來讓人意外的消息——有粉絲向樓市君爆料：該項目商業(yè)部分疑似退地！

到底怎么回事？

樓市君帶著小飛機直奔項目現(xiàn)場，扒一扒真實情況！

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

“商業(yè)疑似退地”并非空穴來風。

據(jù)粉絲爆料，廣州規(guī)自局花都分局于2025年11月曾發(fā)布收回收購閑置土地公告（如今官網(wǎng)已查無此公示）。

擬以10.9億元收回收購序號3的北站東廣場地塊。

位置為花都區(qū)建設北路以西、云山大道以南，使用權人為中旅集團，地塊面積4.446公頃。

｜廣州規(guī)自局花都分局

而廣州北站中旅TOD綜合體，選址就在花都區(qū)廣州北站東廣場區(qū)域（建設北路以西、云山大道以南），整體規(guī)劃為住宅、商業(yè)兩大核心板塊。

我們將公告信息與項目規(guī)劃一一比對，更能確認疑似退地的指向性。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

商業(yè)部分

兩大分地塊疑似將退地，暫未施工

廣州北站中旅TOD綜合體，正位于花都區(qū)廣州北站東廣場區(qū)域，建設北路以西、云山大道以南，2021年由中旅集團競得。

項目規(guī)劃的商業(yè)部分為兩個分地塊，其中地塊一11478方、地塊二32982方，兩者合計剛好與公告中的4.446公頃相符。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

從位置、面積到使用權人，公告中的閑置地塊與項目商業(yè)地塊完全對得上，疑似退地的指向性極強。

｜圖源：粉絲爆料

這兩塊商業(yè)地塊緊鄰廣州北站，2021年賣地時明確規(guī)定，開發(fā)商必須自持11.8萬方的商業(yè)15年。

然而樓市君現(xiàn)場實探時發(fā)現(xiàn)，該地塊施工圍擋形同虛設，工地門口無保安值守，徑直走進現(xiàn)場后，竟然全程無人阻攔。

航拍可見，這兩塊商業(yè)地均無施工跡象，裸露地面僅部分覆蓋防塵布，零散堆放著施工建材，以及一批分散的活動板房。

現(xiàn)場施工人員直言，他們僅在此為住宅施工運輸材料等，“這兩塊商業(yè)地沒動工。”

｜廣州樓市發(fā)布 攝

據(jù)現(xiàn)場銷售透露，目前項目主打站城產(chǎn)居一體化。至于商業(yè)地塊具體建什么、什么時候開工、何時建成？

對方表示：“肯定是做商業(yè)，但具體沒通知，目前給不了明確答復?！?/p>

｜廣州樓市發(fā)布 攝

住宅部分

單價約1.6萬/平起，整體去化約6成

與商業(yè)部分未開工相對應，住宅部分中旅·璞樾天序銷售現(xiàn)場也較為冷清。樓市君實探全程僅看到1組客戶。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

項目自2024年9月開盤以來，已推售三棟住宅，合計737套，其中已售441套，整體去化近6成。

不過，以2025年9月加推的 4-3棟銷售情況來看，去化僅3成左右，當前銷售節(jié)奏已明顯放緩。

｜圖源：廣州市住建局

好在住宅施工進度還算明朗：5棟44/45層超高層住宅主體大體成型，其中3-2棟已封頂，正在做外墻裝修， 預計2026年底交付。

3-1棟、4-3棟預計分別于2027年6月、2027年底交付，另有兩棟還未開售，整體 處于中后期建設階段。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

據(jù)銷售介紹，住宅全部為精裝修交付、實用率達100%，單價約1.6萬/平起，其中25樓最貴，往上往下遞減，最多差價10來萬。

按照現(xiàn)場價格來算，4-3棟29樓86方的三房兩衛(wèi)，折后價約146萬，單價約1.68萬/平；27樓107方的四房兩衛(wèi)折后價約192萬，單價約1.78萬/平。

遵循“面積越大越貴”的邏輯，目前仍有中高層房源可選。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

貳

實探現(xiàn)場的景象，讓樓市君心里滿是疑惑：一個總投資136億元的超級項目，為何商業(yè)部分近5年未動？

帶著疑問，樓市君展開了深入調(diào)查，終于摸清了這個百億項目陷入困局的核心原因。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

一方面，政策紅線卡死，免稅IP徹底泡湯。

廣州唯一經(jīng)國務院批準的市內(nèi)免稅店，最終落址于天河區(qū)廣州友誼國金店一樓，并于2025年8月開業(yè)。

｜廣州市內(nèi)免稅店

｜圖源：廣州廣播電視臺

而市內(nèi)免稅店是國家特許經(jīng)營項目，全國至今僅獲批27個，每個城市的名額都極其稀缺。

再結合五部委“單城僅設1家市內(nèi)免稅店”的政策限制來看，短時間內(nèi)廣州不再增設市內(nèi)免稅店。

也就是說，即便未來該項目的商業(yè)建成，也只能做普通商業(yè)。

｜圖源：中央人民政府

另一方面，疑似退地+無施工證，配套兌現(xiàn)遙遙無期。

如果說免稅夢碎是政策層面的不可抗力，那商業(yè)地塊疑似退地、4年未拿施工證，就是項目推進中自身層面的問題。

結合僅留空地的現(xiàn)狀，不少網(wǎng)友懷疑項目方已調(diào)整開發(fā)策略，甚至可能放棄商業(yè)部分的開發(fā)。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

從公開信息觀察，這一現(xiàn)象或可從其近年項目布局中找到線索——

中旅在海南封關相關業(yè)務，以及廣州本地重點文旅項目上的投入動作更為明顯。

作為海南離島免稅政策承接主力軍，2025年12月海南全島封關啟動后，中旅集團更是持續(xù)升級產(chǎn)品與服務體驗，搶抓自貿(mào)港發(fā)展機遇。

｜cdf?？趪H免稅城

｜圖源：中旅集團海南區(qū)域總部

而在廣州本土，中旅集團與阿那亞合作打造的九龍湖生態(tài)度假區(qū)項目，總投資達150億元，已成為重點發(fā)力方向。

一南一北兩大重點項目的持續(xù)投入，大概率讓中旅集團對廣州北站綜合體這樣的傳統(tǒng)商業(yè)項目進行了優(yōu)先級下調(diào)，進而導致商業(yè)地塊長期停滯。

｜中旅 ·阿那亞 ·九龍湖實拍

這對中旅·璞樾天序業(yè)主來說無疑是晴天霹靂。

當初很多人買房，就是沖TOD+商業(yè)綜合體的規(guī)劃來的，期待下樓就能逛商場、享一站式生活。

如今商業(yè)疑似退地，短則三五年、長則更久，業(yè)主都只能依賴周邊現(xiàn)有配套，居住便利性大打折扣。

｜項目周邊街景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

從2021年的市場焦點，到2026年的商業(yè)疑退地、住宅銷售冷清，廣州北站中旅綜合體的5年，悄然從高光滑落。

未來，商業(yè)地塊是否真的退地？樓市君將持續(xù)跟進最新動態(tài)，歡迎關注蹲一波后續(xù)！

也歡迎大家在評論區(qū)聊聊：你覺得這個項目還有轉機嗎？