2026年新年伊始，《求是》雜志發(fā)表署名為鐘庭軍的特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》，系統(tǒng)性闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢和未來政策方向。

對于這本刊物的重要性，在體制內(nèi)的朋友應(yīng)該都很清楚，有時候被視為高層意志的直接傳達(dá)。

這種高層級、權(quán)威媒體發(fā)布的文章，對市場預(yù)期和政策走向具有直接的“風(fēng)向標(biāo)”作用。

作者鐘庭軍，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處副處長、副研究員，同時是中國社會科學(xué)院博士生導(dǎo)師 ， 長期深耕房地產(chǎn)與住房政策研究。

這篇文章水平相當(dāng)高，有很多新鮮的讓人眼前一亮的提法，有些觀點(diǎn)是近年來首次強(qiáng)調(diào)，非常值得關(guān)注！

一、直面現(xiàn)實(shí)

魯迅先生曾深情描繪：“真的猛士，敢于直面慘淡的人生，敢于正視淋漓的鮮血。這無疑是對這類人的最高贊譽(yù)與最深刻描繪。

這篇文章立意的基礎(chǔ)，首先來自于敢于直面現(xiàn)實(shí)，沒有之前官媒的粉飾太平，沒有只報喜不報憂。

原文：房地產(chǎn)銷售和價格大幅回落，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響。

在我的有限認(rèn)知里，這個表述在官方敘事中應(yīng)該是首次。

大幅回落，還是比較溫和的，有些城市局部板塊可能回落50%以上，比如長沙梅溪湖的和泓、大王山的恒大等等樓盤，與2021年的高峰期相比，跌幅在50%左右。

對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端，這個對消費(fèi)心理影響真的大，普遍不敢超前消費(fèi)了，生怕哪天負(fù)擔(dān)不起，房子被法拍了，所以刺激消費(fèi)的政策效果也是大打折扣。

資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端，這個也很好理解，有些人買的房子，跌下來的殘值可能還不夠結(jié)清按揭，現(xiàn)在賣掉，錢不夠還銀行貸款，就意味著處在“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)。

當(dāng)然，成績也是非常巨大的，這里不再復(fù)述，大家直接看圖：

比如到2024年底城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到41平方米左右，戶均住房超過1.1套，建成世界規(guī)模最大的城市住房保障體系。

二、深度調(diào)整根源

這個部分分析也很到位，主要有三點(diǎn)，具體看圖：

根本原因還是城鎮(zhèn)化發(fā)展到了轉(zhuǎn)型階段，增量擴(kuò)張已經(jīng)到頭了，接下來提質(zhì)增效，精細(xì)化滿足結(jié)構(gòu)化和個性化需求了。

說明總體不缺房子，是部分區(qū)域、部分人群缺房子，缺的是有價值的好房子，很多房子注定將被逐步淘汰，實(shí)際上大部分房子都會被淘汰，只是時間的問題。

所以，還有一個論點(diǎn)也很重要：傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

目前的問題是，房地產(chǎn)新模式尚未完全建立，新的運(yùn)行邏輯沒有完全走通，在摸著石頭過河，摸多久？誰也不知道。

這就是我國房地產(chǎn)市場最大的現(xiàn)實(shí)。

三、回歸常識

《求是》認(rèn)為，“房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降了”這一觀點(diǎn)有失偏頗。

原文：2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達(dá)13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人，房地產(chǎn)市場仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

這一部分分析了蠻多內(nèi)容，包括很多詳實(shí)的數(shù)據(jù)，包括國際上橫向?qū)Ρ龋偨Y(jié)一個關(guān)鍵詞就是：支柱產(chǎn)業(yè)，空間廣闊。

不過，我認(rèn)為最重要的觀點(diǎn)還是在最開頭的一段：

房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣、社會關(guān)注度高，加強(qiáng)預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性。

這個表述在官方文章中非常罕見。

房地產(chǎn)調(diào)控以來，我們一直以來的表述是“房住不炒”，當(dāng)然不炒，其實(shí)也是承認(rèn)金融屬性，沒有金融屬性也沒有炒的基礎(chǔ)，不炒就是要稀釋金融屬性。

目前來看，“房住不炒”的歷史人物基本達(dá)成，沒有明確需要單純炒房的需求基本沒有了。

所以，這里還是在直面現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步回歸常識，個人理解就是要讓房產(chǎn)的金融屬性在合理的區(qū)間運(yùn)行，至少不能成為負(fù)資產(chǎn)。

四、全新對策

文章列出了改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的三大舉措：保持政策力度、做好供給管理、加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)。

打蛇打七寸，這里有一個新提法說到問題的關(guān)鍵：政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。

添油戰(zhàn)術(shù)， 原指像給油燈多次添油般逐次增兵的作戰(zhàn)方式 ，其本質(zhì)是"使用小股部隊逐次攻擊"的消耗戰(zhàn)模式。

添油戰(zhàn)術(shù)用在樓市上，實(shí)際上在逐步加強(qiáng)觀望情緒，你不買我不買房價明天再降200塊，出政策像“擠牙膏”，不及預(yù)期，造成大家不敢出手而是繼續(xù)等待，生怕被背刺。

這是房產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)心理學(xué)邏輯！

因此，我個人預(yù)計，后期的樓市政策會更加系統(tǒng)，更加給力，可能會有一攬子的重磅的政策出臺，而且是住建、財政、金融等多個部門聯(lián)合發(fā)力。

其實(shí)住建部門的政策工具箱已經(jīng)不多了，全國限購的區(qū)域已經(jīng)很少了，剩下更多的可能是財政、金融部門發(fā)力了。

當(dāng)然，這篇文章不是官方政策的通知文件，因此沒有強(qiáng)制效力，更多的是分析探討，僅供參考。

本文亦如此。

想看《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》原文的，點(diǎn)擊文末籃字“查看原文”。

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