購買了新房

業(yè)主們最關心的問題

莫過于不動產(chǎn)權證書（俗稱房產(chǎn)證）

何時能夠辦理到手

購房者向女士就因

認為自己長期未能拿到證書

將開發(fā)商訴至

廣西欽州市欽北區(qū)人民法院

要求支付違約金

然而，法院審理后

最終駁回了她的訴訟請求

這究竟是怎么回事？

基本案情

2021年4月，林女士與欽州某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，購買了一套總價49萬余元的商品房。合同補充條款對辦理不動產(chǎn)權證書有明確約定：開發(fā)商應在房屋交付后730日內，將辦理產(chǎn)權登記所需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。只要完成此備案，即視為開發(fā)商履行了辦證義務，后續(xù)證書的最終出具時間以登記機構審批為準，開發(fā)商不因此承擔延遲責任。同時約定，若因開發(fā)商原因導致買方未能在約定期限內取得證書，開發(fā)商需按已付房款每年1%的標準支付違約金。

合同約定的交房日期是2022年12月30日前，但實際交房日期為2023年5月1日。2025年3月4日，產(chǎn)權登記機關核準并生成了涉案房屋的不動產(chǎn)權證書。2025年8月，林女士從開發(fā)商處領取了該證書。

林女士認為，自己直到2025年8月才拿到房產(chǎn)證，開發(fā)商構成嚴重違約，遂于2025年7月訴至法院，要求開發(fā)商支付逾期辦證違約金2800余元。她主張，合同中對辦證有“730天內”的期限，自己理解的“取得證書”就是拿到紙質證書，開發(fā)商的行為明顯超期。

開發(fā)商則辯稱，其已于2025年3月4日前完成資料報備，從實際交房日（2023年5月1日）至完成備案日（2025年3月4日）經(jīng)計算共計673天，并未超出合同約定的730天期限，因此不構成違約。此外，開發(fā)商還指出，林女士采用按揭貸款方式購房，按合同約定及銀行慣例，不動產(chǎn)權證書原件需抵押在銀行，直至貸款還清；且林女士曾延遲繳納辦證工本費，一定程度上也影響了流程。

法院審理

欽北區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，本案的爭議焦點在于被告開發(fā)商是否存在逾期辦證的違約行為。

法院指出，依法成立的合同對雙方均有法律約束力。本案中，雙方合同條款對辦證期限和開發(fā)商義務的界定非常明確：開發(fā)商在交房后730天內，完成辦理產(chǎn)權證所需自身資料的提交和備案工作。條款明確將“完成資料備案”視為開發(fā)商履行了辦證義務，而將后續(xù)登記機關審核、制證、發(fā)證的時間排除在開發(fā)商的違約責任期間之外。這屬于雙方的特殊約定，符合相關司法解釋。

經(jīng)查，涉案房屋于2025年3月4日經(jīng)產(chǎn)權登記機關核準登簿，這足以證明開發(fā)商在該日期前已履行了資料報備義務。從2023年5月2日（交房次日）起算，至2025年3月4日，共計673天，未超過合同約定的730天期限。因此，開發(fā)商未構成違約。

關于林女士所稱的“拿到產(chǎn)權證”時間晚，法院指出，這與合同約定的開發(fā)商核心義務履行完畢的節(jié)點（完成備案）并非同一概念。從完成備案到購房人最終領證，中間可能包括登記機構審核、制證、以及如本案涉及的從貸款銀行取回證書等環(huán)節(jié)，這些時間在合同明確約定下，不歸責于開發(fā)商。

此外，林女士主張合同另有其他辦證期限約定，但未能向法庭提供相應證據(jù)，應自行承擔舉證不能的不利后果。

綜上，法院認定被告開發(fā)商不存在逾期辦證的違約行為，一審判決駁回了原告林女士的全部訴訟請求。

法官說法

“逾期”與否，合同約定是首要標準。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，因出賣人原因，買受人在約定期限屆滿未能取得權屬證書的，出賣人應擔責。本案的關鍵在于對“約定期限”和“取得”的理解。合同中明確將“730天”界定為開發(fā)商履行主要辦證義務（提交備案資料）的期限，而非買方最終“拿到”紙質證書的期限。只要開發(fā)商在此期限內完成了合同定義的義務，即不構成“逾期”。

辦證是雙方義務，買方也需積極作為。辦理不動產(chǎn)權證書并非開發(fā)商的單方義務。買受人負有及時繳納契稅、專項維修資金、提供個人資料、支付證照工本費等義務。如因買受人未及時履行上述義務導致辦證延遲，損失需自行承擔。本案中，買方曾延遲繳納工本費，雖未直接影響本案違約認定，但提示了購房者自身義務的重要性。

“交房日期”是計算起點的關鍵。辦證期限的起算點是“房屋交付使用之日”，即實際交房日，而非合同簽訂日或合同約定的計劃交房日。本案即以雙方確認的2023年5月1日實際交房日為起算點。

法官提醒

購房者購房時應審慎選擇口碑好、實力強的開發(fā)商，仔細審查購房合同條款，尤其要關注辦證期限、起算點、雙方權利義務及違約責任等核心內容，避免因合同約定不明引發(fā)糾紛。

收房后要及時關注辦證進度，按開發(fā)商或登記機關要求提交完整資料、繳納相關稅費，積極配合辦證流程。若發(fā)現(xiàn)辦證可能逾期，應及時與開發(fā)商溝通并保留書面溝通記錄、催告函等證據(jù)，以便后續(xù)維權。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應嚴格按照合同約定和法律規(guī)定履行辦證協(xié)助義務，及時向產(chǎn)權登記機關提交所需資料，主動向購房者告知辦證進度及所需配合事項，避免因自身懈怠或資料缺失導致辦證逾期。若因第三方原因或政策調整可能影響辦證期限，應及時向購房者說明情況并提供相應證明，積極協(xié)商解決方案，保障購房者的合法權益。

轉自 | 廣西高院

【2026年第3期】