01

引子

日本的房子竟然也能鶴崗化！

自90年代房地產(chǎn)泡沫破裂以來，日本的經(jīng)濟停滯了三十年，房價也是一路下跌，從泡沫經(jīng)濟的頂峰跌到谷底。

歷經(jīng)30年風云變幻，日本一些人口流入的大城市（東京、大阪）的房價，在最近幾年開始強勁反彈，走出了失去的三十年。

相比之下，一些人口流出的小鎮(zhèn)、農(nóng)村的房價，并沒有那么幸運，反而成為了無人問津的鋼筋水泥，房價一蹶不振，甚至出現(xiàn)了大量免費送的房子，是真正的“房價如蔥”。

圖片來源：大雄的家，東京練馬區(qū)的一戶建

這篇文章將帶你探索日本房價分化背后的秘密，以及對中國的啟示。

02

小樽：日本版鶴崗

不知道大家有沒有看過《情書》這部電影。

圖片來源：《情書》劇照

電影《情書》里的拍攝地是北海道的小樽市，除了浪漫的雪景之外，這個地方還以低房價聞名，一棟房子的價格在幾萬塊到二十萬人民幣不等，房價非常低。

前段時間我也去了一趟小樽旅游，冬天的小樽經(jīng)常下起鵝毛大雪，撐著一把傘漫步在天狗山下，非常有意境，仿佛就像《情書》里的場景重現(xiàn)。

圖片來源：托馬斯宏觀 小樽天狗山腳下

小樽的城市規(guī)模比較小。周邊的配套也有，麻雀雖小，五臟俱全，這邊有很多獨棟的小房子（一戶建）。

地理位置也不算偏，離北海道首府札幌僅僅35km。類似于燕郊之于北京，惠州之于深圳。

但就是這么一個地方，房價卻便宜得跟鶴崗房子一樣：一棟將近170平米的兩層房子，僅僅只需要3.5萬人民幣。

是的，你沒聽錯，一棟house3.5萬。按單位面積來算，這個價格比鶴崗還便宜。

圖片來源：Bilibili 陳溥江

雖然說這房子那么便宜，但是該有的都有：房子并不是毛坯房，而是帶裝修，家具都齊全，不需要自己去裝修。

圖片來源：Bilibili 陳溥江

03

房價如蔥背后的原因

其實，除了小樽之外，日本還有很多像小樽一樣的地方，房子白送都沒人要。

那么，為什么像小樽這樣的房子會那么便宜？

一方面是因為資源枯竭，另一方面是因為房子的持有成本高。請看我逐一分析。

丨資源枯竭：北海道版鶴崗

小樽曾經(jīng)盛產(chǎn)煤礦資源。和鶴崗一樣，都是因為煤炭而興起，又因煤炭枯竭而衰落。

明治時期（19世紀末前后），明治政府將小樽定為北海道的海上門戶，其產(chǎn)業(yè)以港口貿(mào)易與金融業(yè)為主。作為北海道首要港口，承擔了煤炭、水產(chǎn)等物資集散功能，銀行聚集，被譽為“北方華爾街”。

隨著二戰(zhàn)后至1970年代，隨著小樽的煤炭產(chǎn)業(yè)萎縮；港口貿(mào)易地位被苫小牧等新港取代，金融與企業(yè)總部遷往札幌，整座城市逐漸空心化。

正如我在一文中提到，鶴崗曾經(jīng)因為煤炭而興起，由于煤炭來錢快，整座城市都圍繞煤炭吃飯，一旦資源枯竭，產(chǎn)業(yè)來不及轉(zhuǎn)型，城市就會陷入衰敗，人口就會流出，地方zf也急劇萎縮--這就是小樽和鶴崗的相似之處。

直到上世紀80年代，小樽轉(zhuǎn)型旅游業(yè)，再加上《情書》這部電影全球爆火，使得全球游客慕名前往。但旅游業(yè)帶來的產(chǎn)出始終是有限的，旅游業(yè)帶來的就業(yè)崗位比較少，年輕人在當?shù)卣也坏焦ぷ?，只能去札幌這樣的大城市發(fā)展。

圖片來源：小紅書 小樽船見坂

總而言之，煤礦產(chǎn)業(yè)枯竭導(dǎo)致小樽人口流失，導(dǎo)致了低房價。

丨房子持有成本高

除了產(chǎn)業(yè)衰敗，人口流出外，房子的持有成本高昂也是影響房價的重要因素。

大多數(shù)情況下，國內(nèi)房產(chǎn)的持有成本僅僅只有物業(yè)費，并沒有房地產(chǎn)稅。

但日本不同，除了物業(yè)費之外，你的房子還要交房地產(chǎn)稅（固定資產(chǎn)稅1.4%和都市計劃稅0.3%）。如果你的房子老化嚴重，你還要承擔高昂的修繕費用。

一般來說，這些免費送的房子樓齡都非常高，動輒40-50年的樓齡，由昭和男兒傳給平成廢宅，房子已經(jīng)老化嚴重，如果不及時修繕，那么就會成為危房。

三年一小修，五年一大修，高昂的維修費用成為了這些業(yè)主的不可承受之重。像香港的宏福苑的外墻維修，每家每戶都要花15萬-19萬，這僅僅是眾多維修費用的其中一項（10年左右翻新一次外墻、15-20年更換一次電梯、定期檢修水電管道等）。除此之外，各種小修小補，也需要花錢。長此以往，如果一直住下去，這房子能住到你破產(chǎn)。

如果你不交維修費怎么辦？政府就會對你罰款，罰到你交為止。更嚴重者，你的房子可能還會被管理方強制拍賣，失去房子的所有權(quán)。

失去房子還不止，你可能還會變成老賴，銀行不敢給你貸款，個人信用將會受到嚴重影響。

圖片來源: Chinadaily 日本免費送的鏟子

修繕費、房地產(chǎn)稅、物業(yè)費三座大山壓著你，使得持有房子的成本太高。就算免費給你房子，你也交不起這些費用。既然已經(jīng)有地方住了，那我要這套現(xiàn)金流為負的房子有何用？

當房子的持有成本大于持有收益時，房子就是一個負資產(chǎn)。就算白送也沒人要。

類似于小樽這種人口流出的城市，在日本數(shù)不勝數(shù)，房價也是低到離譜。真正實現(xiàn)“居者有其屋”。

04

對中國的啟示

中國的房地產(chǎn)發(fā)展進程也就不到30年，大部分中國人住的房子是近二十年新建的，因此我們還沒有經(jīng)歷過像日本房子老化的階段。

一個不好的趨勢就是：隨著中國房子的老化，房地產(chǎn)稅的推出，很多人口流出城市的房價會趨向歸零。高層住宅，也會因為年久失修變成貧民窟。

這不是危言聳聽，這是當前發(fā)生在日本的社會現(xiàn)實。

未來隨著老齡化和少子化浪潮進一步加劇，房子建了沒人住，人們的居住需求會變得很容易滿足。

隨著居住需求得到滿足，只要房子的持有成本大于持有收益，房子的價值都會趨于歸零。

換句話說，既然我都有別的房子住，如果我的租金收入覆蓋不了房子的維修費用、物業(yè)費、 房地產(chǎn)稅等費用，那我還持有這套房子干嘛？那我還不如拿去免費送人。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò) 武漢的超高層住宅

香港的宏福苑大火給內(nèi)地的啟示就是高層住宅將會變成貧民窟， 等到房子老化時， 房屋的安全隱患（消防、漏水、墻體掉落）將大大提高。 有錢人有能力搬走，剩下沒錢的人留在高層住宅里，淪為貧民窟。

高昂的維修費用成為住戶的不可承受之重，但是他們有沒有能力搬走，讓本來就少的養(yǎng)老金更加捉襟見肘。

05

總結(jié)

日本小樽出現(xiàn)低至數(shù)萬元人民幣的獨棟住宅，其“房價如蔥”的現(xiàn)象是人口流出、產(chǎn)業(yè)衰敗與房子持有成本共同作用的結(jié)果。

小樽因煤炭產(chǎn)業(yè)萎縮和港口地位被取代，人口從20多萬降至約11萬，住房需求嚴重萎縮。城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)向旅游業(yè)，但難以提供穩(wěn)定高薪崗位，無法留住年輕人。

此外，在日本持有老宅需承擔固定資產(chǎn)稅、修繕費及冬季除雪等持續(xù)成本，當持有成本遠超收益時，房產(chǎn)便從資產(chǎn)轉(zhuǎn)為“負資產(chǎn)”。

圖片來源：托馬斯宏觀 小樽旅游還是挺美的

小樽 的案例 揭示了房產(chǎn)價值的根本邏輯：建筑會折舊，其價值最終取決于持有收益是否大于持有成本。

對中國的啟示在于：當房子老去、持有成本顯現(xiàn)，只有那些能持續(xù)創(chuàng)造價值的房產(chǎn)才能免于歸零的宿命。