觀點(diǎn)網(wǎng) 上海土拍市場順利落下2026年第一槌。

1月6日，上海2025年第十批次集中供地正式開拍，僅推出兩宗涉宅地塊，分別位于浦東新區(qū)森蘭板塊與閔行紫竹板塊，總用地面積約8.92公頃，總建筑面積約12.7萬平方米，起始總價(jià)45.7億元。

最終，上海新年首拍的兩宗地塊均在一輪報(bào)價(jià)內(nèi)結(jié)束競價(jià)，分別由廣州國企越秀地產(chǎn)和本土民企紫江集團(tuán)以底價(jià)摘得。

整場土拍用時(shí)不長，新一年土拍市場開局稍顯冷清。

上海首拍

首先完成成交的是浦東新區(qū)森蘭板塊地塊。

該地塊編號為浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10地塊，用地性質(zhì)為普通商品房用地。出讓面積約2.69公頃，容積率2.5，起拍價(jià)25.61億元，對應(yīng)樓面價(jià)約3.8萬元/平方米。

由于僅有越秀地產(chǎn)一家房企報(bào)名，最終以底價(jià)成交。

從板塊條件來看，森蘭綠地作為區(qū)域核心景觀，與周邊仁恒、綠城、星河灣等中高端住宅項(xiàng)目，共同構(gòu)成了相對穩(wěn)定的居住氛圍。

值得注意的是，森蘭板塊近幾年涉宅用地供應(yīng)并不頻繁，上一次宅地出讓還需追溯至2021年12月，當(dāng)時(shí)招商蛇口以樓面價(jià)約3.57萬元/平方米競得地塊，后開發(fā)為招商璀璨公館。

再看閔行紫竹板塊，此次采用組合出讓方式，總出讓面積約6.23公頃，由三個(gè)子地塊及部分地下空間組成。

其中，14-07地塊與14-09地塊均為普通商品房用地，容積率1.01；06-18地塊為商業(yè)用地，容積率1.0，并配建部分地下空間，整體起始總價(jià)20.09億元。

最終，上海紫都置業(yè)發(fā)展有限公司與上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司（紫江集團(tuán)）以底價(jià)競得該組合地塊，成交樓面價(jià)約3.34萬元/平方米，同樣未出現(xiàn)溢價(jià)。

近幾年的紫竹板塊已有象嶼天譽(yù)蘭香、蘭香湖壹號、蘭香湖2號等項(xiàng)目陸續(xù)入市，住宅成交價(jià)格主要集中在7萬-13萬元/平方米區(qū)間，市場對該板塊定價(jià)清晰。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上海共完成十個(gè)批次的涉宅用地集中出讓，通過好地網(wǎng)招拍掛方式成交地塊49宗，成交總金額約1450億元。

從全年節(jié)奏來看，上海土地市場呈現(xiàn)出較為明顯的階段性特征：上半年推地節(jié)奏相對溫和；進(jìn)入下半年后，隨著部分核心區(qū)域和重點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)地塊集中推出，市場活躍度有所回升。其中，共有4幅地塊最終溢價(jià)率超過40%。

從房企參與結(jié)構(gòu)看，央企、國企仍是公開市場的主力。

越秀與紫江

本次土拍中最受關(guān)注的是越秀地產(chǎn)在浦東森蘭的落子。

公開資料顯示，越秀地產(chǎn)于2020年前后正式進(jìn)入上海市場，早期多以合作方式參與項(xiàng)目開發(fā)，近幾年開始嘗試獨(dú)立拿地，同時(shí)保持參與聯(lián)合體拿地。

截至目前，越秀已在上海落下15個(gè)項(xiàng)目，覆蓋靜安、長寧、普陀、浦東等多個(gè)區(qū)域。此次森蘭地塊的獲取，是其2026年首宗新增土地儲(chǔ)備。

越秀地產(chǎn)選擇森蘭，并不意外。

一方面，森蘭板塊近幾年涉宅用地供應(yīng)幾乎處于停滯狀態(tài)，新房市場長期以存量項(xiàng)目為主。此前，招商蛇口在板塊內(nèi)開發(fā)的璀璨公館于2022年入市，均價(jià)約7萬元/平方米。

另一方面，森蘭板塊在浦東北部的定位較為清晰，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、生態(tài)資源和居住配套已基本成型。對越秀地產(chǎn)而言，底價(jià)獲取一宗體量不大的宅地，開發(fā)周期可預(yù)期，既能持續(xù)補(bǔ)倉上海版圖，也不會(huì)對資金端造成過大壓力。

相比越秀，紫江集團(tuán)在閔行紫竹板塊顯然更具“本土屬性”。

紫江集團(tuán)創(chuàng)辦于1981年，是一家根植于上海的民營投資控股集團(tuán)。該集團(tuán)與紫竹科學(xué)園區(qū)的關(guān)系由來已久，早在上世紀(jì)90年代便已參與該區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，此后陸續(xù)打造了紫竹半島、蘭香湖壹號、蘭香湖2號等多個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)從高層住宅到聯(lián)排別墅不等。

其中，蘭香湖2號是較為典型的代表項(xiàng)目。該項(xiàng)目定位為低密度高端住宅，部分產(chǎn)品價(jià)格一度達(dá)到13萬元/平方米左右，憑借湖景資源和低容積率配置，成為板塊內(nèi)的重要標(biāo)桿。

此次出讓的蘭香湖組合地塊，與蘭香湖2號在空間位置和產(chǎn)品邏輯上存在一定延續(xù)性：同樣是低容積率配置，同樣依托湖景資源，也同樣面向紫竹板塊內(nèi)的改善型與高端居住需求。

從這個(gè)角度看，紫江此次以底價(jià)競得地塊，更像是在熟悉板塊內(nèi)的常規(guī)補(bǔ)倉動(dòng)作，價(jià)格也控制在較為理性的區(qū)間。

越秀地產(chǎn)在森蘭的落子，是持續(xù)深耕上海的一次延續(xù)；紫江集團(tuán)在紫竹的出手，則是本土房企對既有優(yōu)勢板塊的穩(wěn)步加碼。

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