樓市從2021年調(diào)整至今，已經(jīng)四年。全國房價全線回調(diào)，政策底、市場底、情緒底逐漸清晰。再向下，牽動的將是系統(tǒng)性風險，這一點各方都有共識。

　　像深圳這種具備強金融屬性的房產(chǎn)，收回的拳頭再次出擊時，力量往往更為強勁。

　　01

　　為什么同樣是一套房子，在不同城市價格差距如此巨大？

　　其實，一套房子的建筑成本，無論是在深圳、上海，還是惠州、鶴崗、玉門，并沒有太大差別。

　　真正拉開房價差距的，是它腳下土地的價值。

　　而土地的價值，本質(zhì)上是一個地區(qū)、一座城市總經(jīng)濟預期的折射。

　　換句話說，買房，其實是買一個國家的增長、一座城市的未來、一個片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在美國，既有寸土寸金的曼哈頓，也有“房價如蔥”的底特律。

　　在深圳，既有欣欣向榮的市中心，也有城建老舊的外圍。

　　每個高房價的背后，都有強勁的發(fā)展引擎在驅(qū)動；而每個房價低的地方，也往往與增長停滯相關(guān)。

　　所以，看待房價，情緒化的貪婪或恐懼都不可取。

　　巴菲特那句“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪”，之所以難以踐行，是因為大多數(shù)人在波動中容易被情緒帶偏，而少有人能真正看懂背后的價值邏輯。

　　隨著改善需求爆發(fā)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新趨勢。

　　從最初的樓梯房，到電梯房，再到人車分流小區(qū)，如今第四代住宅開始興起。新一代住宅注重空間感和體驗感，擁有更低的容積率、更高的實用率、更豐富的配置等。

　　商品房，正逐漸成為圈層標識。高端項目的會所、恒溫泳池、私人影院等設施，不僅提升居住品質(zhì)，更強化了社區(qū)圈層屬性。

　　但無論產(chǎn)品如何迭代，地段仍然是決定房產(chǎn)價值的最核心因素。

　　未來最大的贏家板塊，將是核心區(qū)+產(chǎn)業(yè)區(qū)+優(yōu)質(zhì)資源區(qū)的疊加。而最大的輸家，則是那些遠郊、無產(chǎn)業(yè)、老房子集中的區(qū)域。

　　02

　　買房還是租房？這是一個長期問題。

　　很多人用靜態(tài)思維規(guī)劃未來，比如覺得在深圳月薪三四萬，比起兩三萬的月供，租房更自在。

　　卻忽略了一個關(guān)鍵變量：房租是會上漲的。

　　看看紐約、香港、東京、首爾就知道了，好地段的房租長期上漲是普遍規(guī)律。

　　核心地段的住宅不只是居住空間，更是幫你節(jié)約通勤時間、靠近資源與機會的載體。

　　在通貨膨脹的長期趨勢下，租金會隨著收入水平上漲而水漲船高。

　　如果具備購房能力，月供壓力不算太大，在核心城市優(yōu)質(zhì)地段擁有一套房產(chǎn)，依然是值得認真考慮的選擇。

　　如果你不愿承擔任何風險，那持續(xù)租房也是一種生活方式。但某種程度上，不承擔任何風險，其實也在被動承擔另一種風險，比如租金上漲、居住不穩(wěn)定、資產(chǎn)沒有沉淀等。

　　養(yǎng)老規(guī)劃也是一樣。

　　很多人一想到養(yǎng)老，就想到去海邊、去山里、去風景好的小城。這當然是一種選擇，但不一定對。

　　深圳本身也有不少適合老年人居住的片區(qū)，配套成熟、就醫(yī)方便、社區(qū)氛圍友好、綠化充足。如果子女也在深圳，同城居住更是便于互相照應。

　　即便想去外地養(yǎng)老，也未必要在異地買房。養(yǎng)老房產(chǎn)流動性差，且未來城市分化會越來越明顯，不少非核心區(qū)域的房子可能會持續(xù)陰跌。

　　用租金在外地租房住，其實更靈活——住膩了可以換城市，想回深時也有家可歸。

　　03

　　十五五規(guī)劃建議明確提到：“2035年，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到中等發(fā)達國家水平”。

　　目前我們?nèi)司鵊DP約1.3萬美元，而中等發(fā)達國家人均GDP在2.5萬-3萬美元之間。

　　這意味著，到2035年，我們?nèi)司鵊DP至少要翻一倍。

　　而很多城市的房價，已經(jīng)跌回2017年以前。

　　按照最基本的“收入-房價”關(guān)系：

　　到2030年，核心城市房價翻一番，是最保守的估計。

　　你當然可以不信。

　　就像過去三四十年，經(jīng)濟高速增長時，很多人也沒發(fā)財一樣。

　　未來經(jīng)濟增速放緩，他們更不容易賺錢，這很合理。

　　但總有人能賺錢。

　　以深圳為例，1800萬常住人口，去年二手房和新房住宅成交約10萬套。

　　這意味著，只需要不到1%的人愿意并且有能力購買，就能為全市99%的房產(chǎn)定價。

　　這才是樓市最殘酷的真相：

　　房價是由極少數(shù)人決定的。

　　你要祈禱鄰居比你有錢、比你更想改善住房——他們才是托起你資產(chǎn)價值的人。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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