樓市從2021年調(diào)整至今，已經(jīng)四年。全國(guó)房?jī)r(jià)全線回調(diào)，政策底、市場(chǎng)底、情緒底逐漸清晰。再向下，牽動(dòng)的將是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)各方都有共識(shí)。

　　像深圳這種具備強(qiáng)金融屬性的房產(chǎn)，收回的拳頭再次出擊時(shí)，力量往往更為強(qiáng)勁。

　　01

　　為什么同樣是一套房子，在不同城市價(jià)格差距如此巨大？

　　其實(shí)，一套房子的建筑成本，無(wú)論是在深圳、上海，還是惠州、鶴崗、玉門，并沒有太大差別。

　　真正拉開房?jī)r(jià)差距的，是它腳下土地的價(jià)值。

　　而土地的價(jià)值，本質(zhì)上是一個(gè)地區(qū)、一座城市總經(jīng)濟(jì)預(yù)期的折射。

　　換句話說，買房，其實(shí)是買一個(gè)國(guó)家的增長(zhǎng)、一座城市的未來(lái)、一個(gè)片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在美國(guó)，既有寸土寸金的曼哈頓，也有“房?jī)r(jià)如蔥”的底特律。

　　在深圳，既有欣欣向榮的市中心，也有城建老舊的外圍。

　　每個(gè)高房?jī)r(jià)的背后，都有強(qiáng)勁的發(fā)展引擎在驅(qū)動(dòng)；而每個(gè)房?jī)r(jià)低的地方，也往往與增長(zhǎng)停滯相關(guān)。

　　所以，看待房?jī)r(jià)，情緒化的貪婪或恐懼都不可取。

　　巴菲特那句“別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪”，之所以難以踐行，是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人在波動(dòng)中容易被情緒帶偏，而少有人能真正看懂背后的價(jià)值邏輯。

　　隨著改善需求爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)新趨勢(shì)。

　　從最初的樓梯房，到電梯房，再到人車分流小區(qū)，如今第四代住宅開始興起。新一代住宅注重空間感和體驗(yàn)感，擁有更低的容積率、更高的實(shí)用率、更豐富的配置等。

　　商品房，正逐漸成為圈層標(biāo)識(shí)。高端項(xiàng)目的會(huì)所、恒溫泳池、私人影院等設(shè)施，不僅提升居住品質(zhì)，更強(qiáng)化了社區(qū)圈層屬性。

　　但無(wú)論產(chǎn)品如何迭代，地段仍然是決定房產(chǎn)價(jià)值的最核心因素。

　　未來(lái)最大的贏家板塊，將是核心區(qū)+產(chǎn)業(yè)區(qū)+優(yōu)質(zhì)資源區(qū)的疊加。而最大的輸家，則是那些遠(yuǎn)郊、無(wú)產(chǎn)業(yè)、老房子集中的區(qū)域。

　　02

　　買房還是租房？這是一個(gè)長(zhǎng)期問題。

　　很多人用靜態(tài)思維規(guī)劃未來(lái)，比如覺得在深圳月薪三四萬(wàn)，比起兩三萬(wàn)的月供，租房更自在。

　　卻忽略了一個(gè)關(guān)鍵變量：房租是會(huì)上漲的。

　　看看紐約、香港、東京、首爾就知道了，好地段的房租長(zhǎng)期上漲是普遍規(guī)律。

　　核心地段的住宅不只是居住空間，更是幫你節(jié)約通勤時(shí)間、靠近資源與機(jī)會(huì)的載體。

　　在通貨膨脹的長(zhǎng)期趨勢(shì)下，租金會(huì)隨著收入水平上漲而水漲船高。

　　如果具備購(gòu)房能力，月供壓力不算太大，在核心城市優(yōu)質(zhì)地段擁有一套房產(chǎn)，依然是值得認(rèn)真考慮的選擇。

　　如果你不愿承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，那持續(xù)租房也是一種生活方式。但某種程度上，不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)也在被動(dòng)承擔(dān)另一種風(fēng)險(xiǎn)，比如租金上漲、居住不穩(wěn)定、資產(chǎn)沒有沉淀等。

　　養(yǎng)老規(guī)劃也是一樣。

　　很多人一想到養(yǎng)老，就想到去海邊、去山里、去風(fēng)景好的小城。這當(dāng)然是一種選擇，但不一定對(duì)。

　　深圳本身也有不少適合老年人居住的片區(qū)，配套成熟、就醫(yī)方便、社區(qū)氛圍友好、綠化充足。如果子女也在深圳，同城居住更是便于互相照應(yīng)。

　　即便想去外地養(yǎng)老，也未必要在異地買房。養(yǎng)老房產(chǎn)流動(dòng)性差，且未來(lái)城市分化會(huì)越來(lái)越明顯，不少非核心區(qū)域的房子可能會(huì)持續(xù)陰跌。

　　用租金在外地租房住，其實(shí)更靈活——住膩了可以換城市，想回深時(shí)也有家可歸。

　　03

　　十五五規(guī)劃建議明確提到：“2035年，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平”。

　　目前我們?nèi)司鵊DP約1.3萬(wàn)美元，而中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均GDP在2.5萬(wàn)-3萬(wàn)美元之間。

　　這意味著，到2035年，我們?nèi)司鵊DP至少要翻一倍。

　　而很多城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌回2017年以前。

　　按照最基本的“收入-房?jī)r(jià)”關(guān)系：

　　到2030年，核心城市房?jī)r(jià)翻一番，是最保守的估計(jì)。

　　你當(dāng)然可以不信。

　　就像過去三四十年，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)，很多人也沒發(fā)財(cái)一樣。

　　未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速放緩，他們更不容易賺錢，這很合理。

　　但總有人能賺錢。

　　以深圳為例，1800萬(wàn)常住人口，去年二手房和新房住宅成交約10萬(wàn)套。

　　這意味著，只需要不到1%的人愿意并且有能力購(gòu)買，就能為全市99%的房產(chǎn)定價(jià)。

　　這才是樓市最殘酷的真相：

　　房?jī)r(jià)是由極少數(shù)人決定的。

　　你要祈禱鄰居比你有錢、比你更想改善住房——他們才是托起你資產(chǎn)價(jià)值的人。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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