文/北京進(jìn)深 林振興

都說現(xiàn)在的房子難賣，別墅更是難上加難。

尤其在北京，有實(shí)力的買家往往更鐘情市區(qū)的大平層，郊區(qū)別墅似乎越來越“涼”。

但昌平的御湯山熙園，偏偏逆勢狂奔。

它憑借全年成交130套，成交面積4.98萬㎡，成交金額約13億元的戰(zhàn)績，一舉拿下2025年北京別墅網(wǎng)簽成交套數(shù)、面積、金額“三冠王”。

別墅套數(shù)榜第二，是密云的萬科弗農(nóng)小鎮(zhèn)，成交61套，成交均價1.95萬/平，成交金額2.26億元。

它是位“狠角色”，深諳別墅不好賣，直接啟動調(diào)規(guī)“變性”，將部分疊拼改成了平層產(chǎn)品。

套數(shù)榜第三，是電建門頭溝的別墅項(xiàng)目。

為了改命，它甚至不惜“改頭換面”，從西山源著更名為瀧悅·玖宸，去年成交51套，成交均價2.52萬/平，成交金額4.93億元。

除了前三，套數(shù)榜TOP4-10，清一色都是老盤續(xù)銷。

依次是西山云廬、長河玉墅、北京城建·北京合院、宜山居、觀承別墅·大家、諾德閱墅、格拉斯小鎮(zhèn)，年成交均未突破50套。

為什么別墅新盤集體“落榜”？

主要是不少狠貨都趕在2025年底才登場！比如華潤北京潤園，12月5日開盤，首開勁銷35億。

北京潤園不愧是一匹黑馬，才亮相不到一個月，就沖進(jìn)北京別墅成交金額榜top 7。目前，網(wǎng)簽109套，成交均價7萬/平，成交金額24.5億元。

民企懋源更是兇猛，金額榜十強(qiáng)里獨(dú)占三席：璟璽（第二，8.91億元）、璟橒（第九，4.89億元）、云紀(jì)（第十，4.79億元）齊齊上榜。

別忘了，中海樹村——地王安瀾北京也在蓄力2026年入市，戶型涵蓋洋房和疊拼兩種類型，主力戶型面積段為210-310㎡（洋房）、350-450㎡（疊拼），預(yù)計賣15萬/平米以上，注定是今年市場的焦點(diǎn)選手。

這么一看，2026年的別墅成交榜，大概率將是新盤的主場。老盤穩(wěn)守，新盤狂飆，這場高端市場的交鋒，只會越來越精彩。

01

先來看看榜一的御湯山熙園，它所處奧北別墅區(qū)，項(xiàng)目總占地1200畝，664棟，容積率僅為0.36。

不僅自帶26000平米中央環(huán)湖水系和擁有私家山體小湯山，項(xiàng)目還配備2萬平米會所（溫泉spa、游泳池、餐飲、娛樂等配套）。

同時，開發(fā)商花重金打造兩口深1000米的純天然溫泉井，戶戶私湯入戶。另外，社區(qū)里全冠已植名貴樹種30000余棵，百年老樹就有100多棵以上。

相較于其他別墅選手，御湯山熙園既沒調(diào)規(guī)，也沒更名。

在去年6月和12月，它兩次調(diào)價了。

到年底復(fù)盤時，御湯山熙園年中網(wǎng)簽的別墅，從102套變成77套。

但這依然不影響它奪下2025年別墅銷冠：全年成交130套，成交面積4.98萬㎡，成交金額約13億元。

02

弗農(nóng)小鎮(zhèn)是一個百萬方大盤，分三期四個地塊開發(fā)。其中，一個地塊是40年旅游地塊，無單獨(dú)房本，其他還有70年產(chǎn)權(quán)商品房別墅。

去年3月，弗農(nóng)小鎮(zhèn)加推了205㎡小合院別墅，同時在售的還有疊拼產(chǎn)品（中疊、下疊、上疊）和大合院別墅。

小合院別墅是地上三層 地下一層，使用面積290㎡，超高贈送率，獨(dú)門獨(dú)院，帶私家電梯。

其中，一層是客廳 餐廳 廚房，約25平米的私人花園；

二層是起居層，兩間臥室，公用一個廁所，南北3個露臺；

三層是主人層，僅有一個臥室，與露臺差不多大面積，都在18平左右；負(fù)一層是家庭互動層。

單價1萬 的遠(yuǎn)郊別墅，雖然價格上很有吸引力，但卻被不少業(yè)主投訴房屋漏水。

2025年1月，弗農(nóng)小鎮(zhèn)背后開發(fā)商（北京寧溪房地產(chǎn)）因?yàn)槲丛诮ㄔO(shè)工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)對所有權(quán)人履行質(zhì)量保修義務(wù)，被密云住建委處罰10萬元。

深諳別墅生意不好做，弗農(nóng)小鎮(zhèn)于去年底啟動調(diào)規(guī)變性，將部分疊拼改成了平層產(chǎn)品。

具體來看，它將43-48號住宅樓二至四層的疊拼住宅戶型，調(diào)整為約90平方米的兩居室和約190平方米的四居室平層戶型。

03

電建地產(chǎn)門頭溝的別墅項(xiàng)目，并非第一次更名，從曾經(jīng)的鴻瑞西峰，到西山源著，再到當(dāng)下的瀧悅·玖宸，距離它拿地已經(jīng)過去了七年。

不僅更名，瀧悅·玖宸還直接祭出殺手锏——降價。

置業(yè)顧問介紹，“以前啟動價格是1500-1800萬元，也是建委備案價?！?/p>

“現(xiàn)在項(xiàng)目在售的為上下疊兩種產(chǎn)品，是準(zhǔn)現(xiàn)房，上疊約350平方米，總價790-860萬元；下疊約400平方米，總價900-1500萬元。”

至于為何大降價，一是市場不好，定高了客戶不會買單；二是項(xiàng)目要沖刺年底業(yè)績給公司交代。

瀧悅·玖宸占地11.08萬㎡，建筑面積11.63萬㎡，規(guī)劃19棟疊拼別墅，建面約351㎡/402㎡的中式院子，共248戶。

其中，上疊約351㎡，贈送30-50㎡花園，85㎡閣樓；

下疊約402㎡，贈送南花園70-130㎡。

瀧悅玖宸所在地塊成交于2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實(shí)業(yè)以46.5億元底價摘得。

盡管2025年錄得4.93億元成交額，但距離電建地產(chǎn)拿回地價款，還有一段很長的路要走。