晨光漫過玉蘭園的香樟樹梢，“蘭心花園”內(nèi)暖意融融，老人圍坐閑談話家常，孩童追逐嬉鬧享童趣。很難想象，這個(gè)浸潤著煙火溫情的小區(qū)，曾經(jīng)是問題頻發(fā)的老舊小區(qū)“治理難點(diǎn)”。

建于1989年的玉蘭園，是上海眾多老舊小區(qū)的一個(gè)縮影。其前身為牌樓村牌樓大隊(duì)，超過半數(shù)的居民是本地征地動(dòng)遷農(nóng)民。歲月流逝中，小區(qū)逐漸陷入基礎(chǔ)設(shè)施老化、服務(wù)質(zhì)量降低、物業(yè)費(fèi)低廉的困境。原物業(yè)退出后，康健街道黨工委引入徐匯城投集團(tuán)下屬匯成物業(yè)進(jìn)行托管，在徐匯區(qū)房管局的指導(dǎo)下，經(jīng)過兩年多的探索實(shí)踐，小區(qū)面貌發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，獲“2025年徐匯區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目”，實(shí)現(xiàn)了從“管理洼地”到“治理樣板”的蝶變。

康健西南片區(qū)俯瞰圖

黨建引領(lǐng) 多元共治

構(gòu)筑社區(qū)治理“同心圓”

老舊小區(qū)治理，千頭萬緒，矛盾交織。玉蘭園的實(shí)踐表明，破解難題的關(guān)鍵在于強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，搭建多元參與的平臺(tái)，讓社區(qū)治理變成“交響樂”。在康健街道黨工委領(lǐng)導(dǎo)下，玉蘭園居民區(qū)黨組織牽頭組建“蘭馨匯理事會(huì)”，打造黨員、物業(yè)、居民共同參與的議事平臺(tái)。理事會(huì)每月定期召開會(huì)議，不再是“空談會(huì)”，而是聚焦停車管理、加梯矛盾、綠化升級(jí)、物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)等小區(qū)“疑難雜癥”的“諸葛會(huì)”。從困擾居民多年的停車難、綠化維護(hù)，到推進(jìn)緩慢的加裝電梯工程，再到關(guān)系每家每戶的物業(yè)費(fèi)調(diào)整，所有社區(qū)治理的“硬骨頭”都被擺上臺(tái)面，各方代表圍坐一堂，共商共議。

加裝電梯是老舊小區(qū)居民，尤其是老年人的迫切期盼，高低層住戶的利益訴求不同，安裝過程又涉及規(guī)劃、安全等專業(yè)問題。面對(duì)這件“第一難事”，“蘭馨匯理事會(huì)”發(fā)揮了至關(guān)重要的協(xié)調(diào)作用。他們推動(dòng)形成了“一樓一方案”的工作模式，針對(duì)每個(gè)門幢的不同情況，由黨員和樓組長帶頭，組織居民反復(fù)溝通協(xié)商，邀請(qǐng)電梯公司專業(yè)人士、法律顧問現(xiàn)場答疑，算清“明白賬”。居委會(huì)工作人員和物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，更是成了“移動(dòng)辦公室”，哪里有問題就出現(xiàn)在哪里。最終，細(xì)致入微的工作贏得了居民的理解與支持。“電梯通了，我們這些‘懸空老人’的心也落地了?！奔易×鶚堑睦畎⒁碳?dòng)地說。

國企擔(dān)當(dāng) 服務(wù)升級(jí)

以匠心服務(wù)暖萬家心

“以前小區(qū)角落總堆著雜物，樓道衛(wèi)生好幾天才打掃一次；現(xiàn)在不管是樓道還是綠化帶，天天都干干凈凈，保潔阿姨還會(huì)主動(dòng)向我們問好。”居民陳阿姨指著整潔的樓道，語氣里滿是認(rèn)可。從“粗放管理”到“精細(xì)保潔”，變化的背后，是匯成物業(yè)作為國企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。入駐之初，匯成物業(yè)黨支部就立下承諾，“不做‘甩手掌柜’，要做居民的‘貼心人’”，從硬件、隊(duì)伍、服務(wù)三方面全面升級(jí)。

硬件升級(jí)率先破題。原本狹小昏暗的物業(yè)用房，改造為“三駕馬車合署辦公點(diǎn)”，集成物業(yè)服務(wù)前臺(tái)、業(yè)委會(huì)接待室、民情快辦工作站、居家養(yǎng)老服務(wù)站“四站合一”，居民辦事不用再來回跑腿，便捷度大幅提升，服務(wù)響應(yīng)效率較之前提高50%。針對(duì)垃圾庫房這一社區(qū)環(huán)境的“痛點(diǎn)”，重點(diǎn)更新了庫房功能與外觀，重新規(guī)劃投放區(qū)域布局，更新所有四分類容器，該處成為了社區(qū)環(huán)保宣傳的一個(gè)小小示范點(diǎn)。

隊(duì)伍建設(shè)是核心。匯成物業(yè)黨支部率先優(yōu)化人員配置，選派群眾工作能力突出的黨員骨干擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，新增保安規(guī)范門崗執(zhí)勤標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行白天高峰時(shí)段站崗引導(dǎo)疏流；增配保潔力量，對(duì)樓道、公共空間等開展“深度美顏”；公開項(xiàng)目經(jīng)理電話和24小時(shí)報(bào)修熱線等。細(xì)微之處見真章：保安巡邏時(shí)順手撿起垃圾，維修師傅完工后主動(dòng)清掃現(xiàn)場……這些超越“分內(nèi)事”的貼心關(guān)懷，讓物業(yè)服務(wù)充滿了人情溫度。

服務(wù)延伸有溫度。針對(duì)小區(qū)老齡化程度高的特點(diǎn)，匯成物業(yè)黨支部探索“物業(yè)+居家養(yǎng)老”模式，聯(lián)合居委會(huì)對(duì)小區(qū)獨(dú)居、高齡老人進(jìn)行全面摸排，為37戶重點(diǎn)老人建立“一戶一檔”健康檔案，定期上門探望、檢查水電安全?！靶⊥跛麄儽扔H人還周到，經(jīng)常來看我，幫我買菜、修家電?！豹?dú)居老人張阿婆說起物業(yè)眼眶泛紅。此外，匯成物業(yè)黨支部聯(lián)合養(yǎng)老聯(lián)盟舉辦銀齡集市，將理發(fā)、健康咨詢等便民服務(wù)送上門，服務(wù)長者超700人次。這些始于專業(yè)、終于關(guān)懷的“雙向奔赴”詮釋家的意義，守護(hù)了“夕陽紅”。

考核評(píng)估 分步調(diào)價(jià)

構(gòu)建“質(zhì)價(jià)相符”良性生態(tài)

物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)，是老舊小區(qū)治理中繞不開的難題，也是檢驗(yàn)治理成效和居民信任度的“試金石”。玉蘭園也曾在這個(gè)問題上經(jīng)歷過挫折。2021年，小區(qū)曾嘗試調(diào)整物業(yè)費(fèi)，但最終未能達(dá)成共識(shí)。這表明，要以扎實(shí)的服務(wù)品質(zhì)為根基，才能實(shí)現(xiàn)從“要我調(diào)價(jià)”到“我要調(diào)價(jià)”的轉(zhuǎn)變。

康健街道建立“滿意物業(yè)”月評(píng)價(jià)機(jī)制，將投訴處置率、滿意度以及街道、居委會(huì)日常巡查中發(fā)現(xiàn)的問題整改情況、物業(yè)費(fèi)收繳率等，都納入量化考核指標(biāo)。物業(yè)公司主動(dòng)加碼，細(xì)化服務(wù)流程，每月開展自查自糾，經(jīng)過努力，物業(yè)費(fèi)收繳率從接管初期的約70%，持續(xù)攀升至90%以上；在街道組織的“滿意物業(yè)”考評(píng)中，玉蘭園項(xiàng)目持續(xù)名列前茅。

扎實(shí)的服務(wù)提升，為重啟調(diào)價(jià)工作奠定了堅(jiān)實(shí)的民意基礎(chǔ)。2025年9月，在街道和區(qū)房管局的指導(dǎo)下，玉蘭園“三駕馬車”正式重啟物業(yè)費(fèi)調(diào)整征詢程序。調(diào)價(jià)方案醞釀階段，先后通過“蘭馨匯理事會(huì)”、樓組長會(huì)議等多種渠道，進(jìn)行了五輪以上的政策解讀和意見征詢，充分吸納居民的合理建議。

“這次調(diào)價(jià)和以前完全不一樣。”樓組長吳師傅深有體會(huì)，“方案是怎么來的，錢為什么要漲，漲了以后服務(wù)怎么更好，都跟我們說得明明白白。而且大家確實(shí)看到了物業(yè)進(jìn)來后的變化，環(huán)境好了，服務(wù)上去了，價(jià)格合理調(diào)整，我們能夠理解和支持?！弊罱K，經(jīng)過規(guī)范的征詢投票程序，玉蘭園物業(yè)費(fèi)從每平方米0.5元調(diào)整至0.8元的方案順利通過，這標(biāo)志著小區(qū)正式步入“服務(wù)提升—居民滿意—費(fèi)用調(diào)價(jià)—服務(wù)再提升”的良性循環(huán)。

資源整合 片區(qū)拓展

從“點(diǎn)上突破”到“面上開花”

一花獨(dú)放不是春，百花齊放春滿園。玉蘭園的治理實(shí)踐，不僅讓自身實(shí)現(xiàn)了蝶變，更形成了一套可復(fù)制、可推廣的老舊小區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)。在玉蘭園成功實(shí)踐的基礎(chǔ)上，康健街道與匯成物業(yè)攜手，推動(dòng)治理經(jīng)驗(yàn)向外輻射。2025年7月、8月，匯成物業(yè)又陸續(xù)接管了地理位置相鄰、情況類似的梅花園（多層）和西櫻花園小區(qū)，系統(tǒng)復(fù)制玉蘭園在黨建引領(lǐng)、多元共治、服務(wù)優(yōu)化等方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，逐步構(gòu)建以玉蘭園為核心、周邊小區(qū)協(xié)同聯(lián)動(dòng)的“康健西南片區(qū)”治理新格局。

片區(qū)拓展后，物業(yè)統(tǒng)籌調(diào)配三個(gè)小區(qū)的安保、保潔、維修力量，跨小區(qū)聯(lián)動(dòng)處置應(yīng)急情況，服務(wù)響應(yīng)速度進(jìn)一步提升。例如，片區(qū)統(tǒng)一應(yīng)急維修力量，可在15分鐘內(nèi)到達(dá)任何一個(gè)小區(qū)處理緊急報(bào)修。日常的綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模效應(yīng)?！拔飿I(yè)+居家養(yǎng)老”、銀齡集市等特色服務(wù)同步延伸至片區(qū)，讓更多居民受益。“以前梅花園樓道不干凈，垃圾清運(yùn)不及時(shí)，匯成物業(yè)來了后，小區(qū)大變樣，住著舒心多了。”梅花園居民趙阿姨的話，道出了片區(qū)居民的共同感受。

玉蘭園的蛻變，是上海中心城區(qū)老舊小區(qū)治理創(chuàng)新的一個(gè)縮影，初步形成了可復(fù)制推廣的治理新樣本。其實(shí)踐的精髓在于：黨建引領(lǐng)是核心，服務(wù)升級(jí)是根本，考核評(píng)估是關(guān)鍵，片區(qū)拓展是目標(biāo)。

如今，玉蘭園內(nèi)，樓棟煥新、電梯通達(dá)、花園秀美、鄰里和睦。更重要的是，一種“共建共治共享”的社區(qū)文化已然生根，“滿意物業(yè)”成為居民可感可及的日常。展望未來，康健街道與徐匯城投匯成物業(yè)將繼續(xù)深化“黨建引領(lǐng)探索物業(yè)治理新樣本”的內(nèi)涵，努力為上海踐行人民城市理念、破解基層治理難題貢獻(xiàn)更多“徐匯智慧”。

– end –

資料：解放日?qǐng)?bào)

編輯：何清揚(yáng)

責(zé)任編輯：施偉華

來稿請(qǐng)投：zjwxwxczx@163.com

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