盤活低效用地，鐵路 IP 賦能濟(jì)南夜經(jīng)濟(jì)新標(biāo)桿。

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出品：零售商業(yè)財經(jīng) ID：Retail-Finance

2025年12月9-10日，全國零售業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大會在北京召開。會議期間，商務(wù)部流通發(fā)展司印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升案例集》，系統(tǒng)梳理并推廣34家優(yōu)秀零售企業(yè)的典型經(jīng)驗與實踐做法。

為深入總結(jié)推廣案例中的先進(jìn)經(jīng)驗，充分發(fā)揮典型示范引領(lǐng)作用，助力零售業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展，以高質(zhì)量供給持續(xù)激活內(nèi)需潛力，「零售商業(yè)財經(jīng)」將對上述優(yōu)秀案例開展系列報道，為行業(yè)人士提供可借鑒、可推廣的實踐參考。

濟(jì)南環(huán)聯(lián)1904火車夜市商業(yè)街盤活城郊低效用地，聚焦夜間經(jīng)濟(jì)與文化賦能，深度融合鐵路IP，推動傳統(tǒng)夜市向智慧化、綠色化、品質(zhì)化夜經(jīng)濟(jì)地標(biāo)轉(zhuǎn)型，打造集美食、文創(chuàng)、娛樂、社交于一體的沉浸式主題夜市標(biāo)桿，為城市治理創(chuàng)新與消費升級提供可復(fù)制、可推廣的實踐樣板。

項目改造前情況

（一）項目基本信息。

濟(jì)南環(huán)聯(lián)1904火車夜市商業(yè)街項目位于山東省濟(jì)南市歷城區(qū)祝舜路北555號（膠濟(jì)鐵路沿線南側(cè)）。該項目的發(fā)展歷程是濟(jì)南市積極回應(yīng)民生關(guān)切、破解城市治理難題、響應(yīng)“創(chuàng)文明城市”、推動夜間經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的生動縮影，經(jīng)歷了“洪樓馬路夜市—環(huán)聯(lián)夜市—環(huán)聯(lián)1904火車夜市商業(yè)街”三個階段。

（二）改造前的情況。

一是洪樓馬路夜市階段。該夜市屬歷史自發(fā)形成，2017年之前長期占據(jù)城市核心商圈主次干道，雖滿足了部分市民消費需求，但因其無序發(fā)展，對城市文明創(chuàng)建、環(huán)境治理、公共安全及居民生活造成嚴(yán)重困擾，成為城市治理的“頑疾”。二是環(huán)聯(lián)夜市初步規(guī)范化探索階段。為妥善安置原洪樓夜市商戶、保障民生就業(yè)，在政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)下，環(huán)聯(lián)集團(tuán)積極履行社會責(zé)任，承接商戶遷移，在環(huán)聯(lián)商貿(mào)城地塊建立“環(huán)聯(lián)夜市”，實現(xiàn)了從馬路市場向集中管理的夜間經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)的初步轉(zhuǎn)型。項目面臨原址規(guī)劃功能沖突及場地條件限制，統(tǒng)一規(guī)劃難度大、業(yè)態(tài)分散、設(shè)施提升空間有限等問題，亟需尋找新址進(jìn)行系統(tǒng)性升級改造。

更新改造過程

（一）政府引導(dǎo)協(xié)同破局：強化頂層設(shè)計與制度保障。

一是規(guī)劃先行，統(tǒng)籌資源。指導(dǎo)項目選址定位，將新址納入城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點布局，確保項目符合城市功能分區(qū)和長遠(yuǎn)發(fā)展。二是政策集成，優(yōu)化環(huán)境。集成運用促消費、促就業(yè)、支持小微商戶、文旅融合、城市更新等政策措施，為項目提供政策支持和發(fā)展指引。優(yōu)化審批流程，營造良好營商環(huán)境。三是機(jī)制創(chuàng)新，協(xié)同治理。建立健全夜市常態(tài)化聯(lián)合管理機(jī)制，明確部門職責(zé)分工，在食品安全、消防安全、治安管理、消費者權(quán)益保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等方面形成監(jiān)管合力，推動管理規(guī)范化、精細(xì)化。

（二）企業(yè)主導(dǎo)重資產(chǎn)投入與創(chuàng)新運營：打造核心競爭力。

濟(jì)南藍(lán)赫商業(yè)管理集團(tuán)有限公司作為經(jīng)營主體，承擔(dān)主要投資和運營責(zé)任，實施了一系列具有前瞻性和示范性的舉措：一是主題場景化深度改造。創(chuàng)造性挖掘膠濟(jì)鐵路百年歷史文化資源，將其作為項目核心靈魂，打造“環(huán)聯(lián)1904”專屬IP。保留并活化利用老火車頭等工業(yè)遺產(chǎn)，街區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計深度融入鐵路元素，精心打造各類特色主題場景，賦予項目鮮明獨特的文化標(biāo)識和沉浸式體驗。創(chuàng)造多個兼具文化內(nèi)涵與視覺吸引力的網(wǎng)紅打卡點，極大提升項目傳播力與吸引力。二是基礎(chǔ)設(shè)施全面升級。項目總占地約150畝，分兩期建設(shè)，預(yù)計總投資2.6億元，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃與高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。完成大規(guī)模地面硬化、消防系統(tǒng)全面升級改造、智慧監(jiān)控系統(tǒng)全域覆蓋、供水排污管網(wǎng)更新擴(kuò)容、全域景觀亮化工程及各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是數(shù)字化賦能智慧管理。搭建客流實時監(jiān)測與預(yù)警、智能安防監(jiān)控、商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)分析、能源管理等大數(shù)據(jù)管理平臺。推動電子支付（移動支付）全域覆蓋。四是業(yè)態(tài)創(chuàng)新與整合優(yōu)化。打造“一心六區(qū)”科學(xué)布局，以火車文化廣場為核心，科學(xué)規(guī)劃美食小吃區(qū)、時尚百貨區(qū)、非遺文創(chuàng)區(qū)、潮玩娛樂區(qū)、萌寵游樂區(qū)、演藝展示區(qū)六大功能分區(qū)。引入山東剪紙、魯繡等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目進(jìn)行常態(tài)化展演和體驗，深化文化賦能商業(yè)的價值鏈。規(guī)劃重點引入影院、沉浸式劇場、VR科技體驗館等中高端、體驗型夜間消費項目。五是踐行綠色發(fā)展理念。實現(xiàn)智能照明系統(tǒng)全域覆蓋，有效降低能耗；建立高效的“巡邏式”動態(tài)保潔機(jī)制；高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置垃圾收集設(shè)施（約每10米一處），環(huán)境治理成效顯著，樹立了綠色低碳運營的標(biāo)桿。

更新改造后情況

（一）核心指標(biāo)跨越式提升。

改造后的環(huán)聯(lián)夜市占地擴(kuò)展至150畝（約10萬平方米）、攤位2000余個，承載能力顯著增強；客流量提升至日均6萬余人次，峰值突破10萬人次；從業(yè)人數(shù)從2400人增至4000余人；經(jīng)濟(jì)效益躍升至預(yù)計年營業(yè)額7億元；品牌影響力從本地夜市升級為“全國夜間經(jīng)濟(jì)示范街”，獲央視2次專題報道，抖音平臺曝光量數(shù)十億次，成為全國知名夜經(jīng)濟(jì)地標(biāo)。

（二）項目核心亮點與示范價值。

一是商文旅深度融合典范。以鐵路文化IP為內(nèi)核，年均策劃舉辦各類“音樂節(jié)”“產(chǎn)品展銷會”“網(wǎng)紅直播”“王婆說媒”“非遺文化周”等特色主題活動40余場，做到“月月有主題，周周有活動”。二是智慧化管理標(biāo)桿。大數(shù)據(jù)平臺實現(xiàn)客流預(yù)警、安全防控、商戶數(shù)字化管理，為零售業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了可復(fù)制的實踐經(jīng)驗。三是綠色低碳運營樣板。智能照明、動態(tài)保潔、高標(biāo)準(zhǔn)垃圾收集轉(zhuǎn)運等舉措，顯著改善了消費環(huán)境，提升了可持續(xù)運營能力。四是突出社會綜合效益。項目在穩(wěn)就業(yè)保民生、增強輻射促聯(lián)動、促和諧惠民生等方面取得了良好的效益。

推薦依據(jù)

（一）創(chuàng)新模式具備全國推廣價值。

一是“閑置低效土地盤活+特色文化IP賦能”的城市更新范式。項目有效盤活了城郊低效用地，創(chuàng)造性植入具有地域特色的膠濟(jì)鐵路歷史文化IP，打造差異化、高辨識度的沉浸式消費場景。“輕資產(chǎn)撬動（文化IP）+重資產(chǎn)提升（基礎(chǔ)設(shè)施）”的模式，為全國同類城市，特別是擁有工業(yè)遺產(chǎn)或特色文化資源的城市，提供了“低成本、高特色、可持續(xù)”的存量商業(yè)設(shè)施更新改造樣板。二是“政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、商戶參與、市場運作”的成熟協(xié)作機(jī)制。政府負(fù)責(zé)頂層設(shè)計、政策支持和環(huán)境營造，解決土地、規(guī)劃、監(jiān)管等核心問題；企業(yè)承擔(dān)主要投資、建設(shè)、運營責(zé)任，發(fā)揮市場化運作效率；原有商戶得到妥善安置并成為新項目活力源泉。

（二）零售業(yè)創(chuàng)新提升的標(biāo)桿示范。

一是數(shù)字化轉(zhuǎn)型先鋒。項目在客流分析、安防管理、商戶服務(wù)、支付結(jié)算等方面全面應(yīng)用數(shù)字化技術(shù)，其大數(shù)據(jù)平臺建設(shè)和應(yīng)用經(jīng)驗，對推動傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，尤其是集市型商業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型具有重要參考價值。二是業(yè)態(tài)與供應(yīng)鏈優(yōu)化典范。項目聚合2000余個攤位，通過“一心六區(qū)”科學(xué)規(guī)劃，實現(xiàn)了業(yè)態(tài)的多元化、互補性和層次感。從便民基礎(chǔ)消費到中高端品質(zhì)體驗消費，展現(xiàn)了零售業(yè)從單一購物功能向滿足“商品+服務(wù)+體驗”綜合需求升級的發(fā)展方向。

（三）高度契合國家政策與行業(yè)導(dǎo)向。

項目積極響應(yīng)國家“發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)促進(jìn)內(nèi)循環(huán)”“實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略”以及商務(wù)部“零售業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型工程”等政策號召。通過文化賦能、場景營造、科技應(yīng)用、綠色運營，有效激發(fā)了消費潛力，優(yōu)化了供給結(jié)構(gòu)。