有些東西，只有徹底離你而去之后才捶胸頓足。

　　比如消失的愛(ài)情，比如90后的發(fā)際線，比如，曾經(jīng)以為能永遠(yuǎn)“支棱”的廣州二手房?jī)r(jià)。

　　前段時(shí)間，珠城的頂流商業(yè)大平層天鑾成交了一套建面約264平的二手房，成交單價(jià)僅9.9萬(wàn)/平。

　　這是天鑾第一次出現(xiàn)成交價(jià)低于10萬(wàn)/平的房源，珠城又一標(biāo)桿盤(pán)失守10萬(wàn)大關(guān)。

　　要知道，10萬(wàn)/平在過(guò)去不過(guò)是廣州高階改善盤(pán)的“起步價(jià)”，如今卻成了扎心的分水嶺。

　　能邁過(guò)去的樓盤(pán)，像極了洗發(fā)水廣告里的濃密秀發(fā)，越數(shù)越稀罕。

　　而掉隊(duì)的，則像極了你我熬夜趕稿時(shí)掉在鍵盤(pán)上的頭發(fā)——

　　不是不想留，是實(shí)在留不住。

　　廣州還有哪些小區(qū)

　　站穩(wěn)10萬(wàn)+大關(guān)？

　　如今，廣州還有哪些樓盤(pán)的成交價(jià)，堅(jiān)定地站在10萬(wàn)+的高崗上？

　　先來(lái)看看天河區(qū)的代表——珠江新城，我扒了珠江新城2025年的全年成交，總體來(lái)看，還是有不少小區(qū)的全年整體成交價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/平。

　　比如公認(rèn)的珠城價(jià)格天花板、廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺(tái)，今年大部分房源成交價(jià)都在20萬(wàn)/平以上。

　　凱旋新世界廣粵尊府的價(jià)格表現(xiàn)也相當(dāng)堅(jiān)挺，優(yōu)質(zhì)房源的成交價(jià)都在18-20萬(wàn)/平左右。

　　凱旋新世界楓丹麗舍的優(yōu)質(zhì)房源成交價(jià)都在14萬(wàn)/平以上，即便是北向低樓層房源，成交價(jià)也堅(jiān)挺在11萬(wàn)/平左右。

　　最近風(fēng)波不斷的嘉裕公館，雖然在進(jìn)入下半年之后，連出幾套低于10萬(wàn)/平的成交，但全年的成交均價(jià)，還是站穩(wěn)在12.3萬(wàn)/平。

　　另外像譽(yù)峰、頤德公館今年的成交房源雖然不多，但成交價(jià)總體都保持在10萬(wàn)/平以上。

　　除了豪宅，珠江新城也有高改型小區(qū)守住了10萬(wàn)大關(guān)。

　　比如我們相當(dāng)熟悉的中?；ǔ菫常m然中?；ǔ菫尺@兩年的成交價(jià)波動(dòng)比較大，但在2025年，小區(qū)的成交均價(jià)依然守住了10萬(wàn)/平的“及格線”。

　　值得一提的是，中海花城灣的成交房源大多是120平以?xún)?nèi)的小戶型三房，在這個(gè)廣州新房卷到起飛的賽道，中海花城灣依然能保持這樣的成交價(jià)格，實(shí)屬不易。

　　那么在珠江新城之外，還有沒(méi)有其他小區(qū)成交均價(jià)守住了10萬(wàn)/平這條線呢？

　　雖然天河北、華景新城、金融城有不少房源掛牌價(jià)堅(jiān)挺在10萬(wàn)/平之上，但在去年存在公開(kāi)成交、且小區(qū)整體成交均價(jià)高于10萬(wàn)/平的，我們只找到一個(gè)——

　　天河公園的新世界天逸，作為板塊中罕有的次新盤(pán)，去年成交均價(jià)維持在11.7萬(wàn)/平。

　　而在天河之外，其他區(qū)去年整體成交均價(jià)能站穩(wěn)10萬(wàn)+的二手小區(qū)也屈指可數(shù)。

　　像是越秀二沙島的金亞花園，去年成交均價(jià)12萬(wàn)/平。

　　還有荔灣的白鵝潭悅府，去年成交均價(jià)也達(dá)到11.5萬(wàn)/平。

　　白云的中國(guó)鐵建西派云峰，成家均價(jià)12.03萬(wàn)/平。

　　此外，據(jù)我們了解，琶洲的琶洲南TOD雖然在貝殼平臺(tái)未公開(kāi)成交房源，但去年的二手房整體均價(jià)都在10萬(wàn)/平左右。

　　在統(tǒng)計(jì)小區(qū)成交價(jià)的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)有意思的現(xiàn)象：

　　不少老牌豪宅小區(qū)，在這次統(tǒng)計(jì)中幾乎“全軍覆沒(méi)”。

　　當(dāng)然，不少豪宅依然有房源成交價(jià)在10萬(wàn)/平以上，但也出現(xiàn)了“拉低平均數(shù)”的成交房源，最終使它們的成交均價(jià)沒(méi)有過(guò)線。

　　而除了珠江新城外，不少“笑到最后”的小區(qū)，其實(shí)是近兩年涌現(xiàn)的次新豪宅項(xiàng)目。

　　在這個(gè)去泡沫的年代，當(dāng)潮水退去，我們才猛然發(fā)現(xiàn)：并不是所有的豪宅都能跑贏時(shí)間。

　　為什么這些小區(qū)

　　能笑到最后？

　　看完這些變化，如果你只是感嘆“房?jī)r(jià)跌了”，那可能還沒(méi)看懂廣州高端局的底層邏輯。

　　當(dāng)廣州大部分區(qū)域房?jī)r(jià)面臨深度調(diào)整時(shí)，這些能夠站穩(wěn)10萬(wàn)+的樓盤(pán)確實(shí)值得深入研究。它們背后的支撐邏輯，映射出當(dāng)前廣州樓市的核心變化。

　　首先，非常明確的一點(diǎn)——核心稀缺性是抗跌的基石。

　　而這一份稀缺，除了地段還不夠，還要在足夠好的地段里，存在“不可取代”的標(biāo)簽。

　　像是僑鑫匯悅臺(tái)和凱旋新世界，它們守住20萬(wàn)+的底氣，除了地段，更多是來(lái)自于那種“全廣州找不到第二個(gè)”的極致產(chǎn)品力和純粹的居住圈層。

凱旋新世界實(shí)景圖

　　當(dāng)下的市場(chǎng)，地段只能保證你的下限，而產(chǎn)品力才決定了你的上限。

　　其次，“新面孔”正在成群結(jié)隊(duì)地?fù)寠Z老牌豪宅的奶酪。

　　現(xiàn)在的“10萬(wàn)+”買(mǎi)家是什么人？是習(xí)慣了極致審美和智能生活的財(cái)富新貴。

　　對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，很多十多年前的老牌豪宅，戶型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)、物業(yè)管理老化、車(chē)位配比不足。老牌豪宅的“老去”不僅是建筑的衰老，更是生活方式的脫節(jié)。

　　最后，市場(chǎng)進(jìn)入“點(diǎn)狀價(jià)值”時(shí)代。

　　以前我們說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是“板塊輪動(dòng)”，但現(xiàn)在，廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入了“孤島化”階段。

　　即便在同一個(gè)板塊，不同小區(qū)的命運(yùn)也截然不同。珠江新城內(nèi)部正在劇烈分化，只有那幾個(gè)頂尖標(biāo)桿能穩(wěn)住，其余的都在隨波逐流。

　　而天河之外，只有二沙島、琶洲、白鵝潭等極少數(shù)具有“唯一性”資源的樓盤(pán)能勉強(qiáng)站穩(wěn)10萬(wàn)+。

　　這說(shuō)明，大水漫灌的時(shí)代徹底結(jié)束了。資金正在像激光一樣，精準(zhǔn)地投向那些極少數(shù)具有“資產(chǎn)防腐性”的標(biāo)的。

　　在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，沒(méi)有什么資產(chǎn)是可以躺贏的。曾經(jīng)以為能永遠(yuǎn)“支棱”的房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)品迭代面前，同樣顯得脆弱。

　　如果你手里握著所謂的高端資產(chǎn)，請(qǐng)務(wù)必審視一下：

　　它給你的底氣，究竟是來(lái)自地段的虛名，還是來(lái)自產(chǎn)品本身的硬核實(shí)力？

　　畢竟，頭發(fā)掉了可以植，但如果資產(chǎn)的邏輯掉了隊(duì)，那可能真的就回不去了。

　　免責(zé)聲明:

　　本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周?chē)h(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購(gòu)買(mǎi)要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。