一、概念概況

商業(yè)營業(yè)用房是指專門用于商業(yè)經營活動的不動產，包括零售商鋪、辦公空間、酒店、餐飲場所等。這類房產通常以銷售或租賃形式服務于企業(yè)運營，其價值受地理位置、人流密度、經濟周期和政策環(huán)境等因素影響。在中國，商業(yè)營業(yè)用房是房地產市場的重要組成部分，與消費升級、城市化進程緊密相關。投資者需關注其長期收益潛力，但同時也需警惕市場波動風險。

二、行業(yè)特點

1. 周期性明顯：商業(yè)營業(yè)用房市場與宏觀經濟高度相關，經濟上行期需求旺盛，下行期則易出現空置率上升。
2. 投資門檻較高：相比住宅，商業(yè)用房投資額大、回報周期長，通常需要專業(yè)管理運營。
3. 區(qū)域差異顯著：一線城市和核心商圈需求穩(wěn)定，而三四線城市可能面臨供應過剩。
4. 政策敏感性強：政府調控政策（如土地使用、信貸政策）直接影響市場供需。
5. 業(yè)態(tài)多元化：隨著新零售和數字化轉型，商業(yè)用房形態(tài)從傳統(tǒng)商鋪向體驗式、復合式空間演變。

三、市場現狀

據博思數據發(fā)布的《2025-2031年中國商鋪行業(yè)市場調查與發(fā)展前景研究報告》表明：2025年上半年我國商業(yè)營業(yè)用房期房銷售面積累計值達1256.12萬平方米，期末總額比上年累計下降10.4%。中國商業(yè)營業(yè)用房市場整體呈現“量縮質升”的調整態(tài)勢：

商業(yè)營業(yè)用房期房銷售面積

• 整體銷售面積持續(xù)收縮：2025年6月，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積累計值為2696.55萬平方米，累計增長率為-4.8%。從2024年7月至2025年6月，累計增長率為負值（例如2025年2月低至-15.8%），表明市場整體需求疲軟，可能與經濟放緩、消費者信心不足有關。

商業(yè)營業(yè)用房銷售面積

• 現房銷售表現相對穩(wěn)健：2025年6月，現房銷售面積累計值為1440.43萬平方米，累計增長率為0.6%，較前期（如2025年5月的2.6%）有所回落，但整體保持正增長。這反映出現房市場因即買即用、風險較低而更受投資者青睞，尤其在2024年，現房銷售增長一度超過10%，顯示市場對實體現貨的偏好增強。

現房銷售

• 期房銷售大幅下滑：2025年6月，期房銷售面積累計值為1256.12萬平方米，累計增長率為-10.4%，且自2024年以來持續(xù)為負（如2024年7月為-17.9%）。期房銷售疲軟主要源于開發(fā)商資金鏈緊張、交付風險上升，以及投資者對預售模式的謹慎態(tài)度。
• 市場分化加劇：數據表明，現房與期房銷售增長呈現“剪刀差”，現房逐步回暖而期房深度調整。這可能是市場出清過程中的必然現象，整體銷售面積下降但結構優(yōu)化，預示著行業(yè)正從粗放擴張轉向精細化運營。

四、未來趨勢

1. 數字化轉型加速：商業(yè)營業(yè)用房將更多融合線上線下一體化，例如通過大數據分析優(yōu)化選址和客流管理，提升運營效率。
2. 綠色和可持續(xù)發(fā)展：在“雙碳”目標驅動下，節(jié)能環(huán)保型商業(yè)用房將成為新熱點，投資者可關注綠色建筑認證項目。
3. 業(yè)態(tài)創(chuàng)新與融合：體驗式消費、社區(qū)商業(yè)和共享辦公等新模式興起，推動商業(yè)用房向多功能復合空間轉型。
4. 政策支持預期：政府可能出臺城市更新和消費刺激政策，助力市場復蘇，但需警惕局部泡沫風險。
5. 市場整合加速：中小企業(yè)退出、頭部企業(yè)并購將提升行業(yè)集中度，優(yōu)質資產價值凸顯。

五、挑戰(zhàn)與機遇

挑戰(zhàn)：

• 供應過剩風險：部分城市商業(yè)用房庫存高企，空置率上升可能導致租金下行壓力。
• 經濟不確定性：全球通脹和國內經濟增長放緩可能抑制投資需求，期房銷售下滑反映市場信心不足。
• 運營成本高企：人力、能源成本上升擠壓利潤，尤其對中小投資者構成挑戰(zhàn)。
• 政策波動：房地產調控政策的不確定性可能影響市場預期，例如信貸收緊加劇資金壓力。

機遇：

• 消費升級驅動：中產階級擴大和消費多元化，為高端零售、體驗式商業(yè)用房帶來新需求。
• 城市更新紅利：老舊商業(yè)區(qū)改造和智慧城市建設，為投資者提供存量資產增值機會。
• 科技賦能：人工智能和物聯網應用可提升商業(yè)用房管理效率，降低空置率。
• 現房市場復蘇：數據中現房銷售正增長顯示穩(wěn)健投資機會，尤其在一二線城市核心地段。
• 跨境投資潛力：隨著開放政策深化，外資可能流入中國商業(yè)地產，帶來資金和理念創(chuàng)新。

在這個過程中，博思數據將繼續(xù)關注行業(yè)動態(tài)，為相關企業(yè)和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。