2026 年，房地產(chǎn)政策將會怎么走？

前段時間《求是》雜志刊登的評論員文章引起了廣泛關(guān)注，這也是可以理解的。

目前，決定房地產(chǎn)市場何時能夠止跌企穩(wěn)，短期來看核心因素有三個：

第一是經(jīng)濟面，預(yù)計不會明顯改善，依然是拖累樓市的核心因素。

第二是金融面，正逐步改善，目前房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)已連續(xù)翻紅，對樓市起到正面作用。

第三是政策面，政策是影響房地產(chǎn)短周期波動的關(guān)鍵因素。

實際上，過去兩三年，每當(dāng)有一波強刺激政策落地后，部分高能級城市就會出現(xiàn)成交量反彈，甚至價格短暫止跌。

所以，目前大家都在期盼 2026 年能出臺重大有力的救市政策。

今天，我們就來深度聊聊這個話題。

求是雜志評論員文章不宜高估

首先，要深入認(rèn)識《求是》雜志的這篇評論員文章。

之前我做過一期相關(guān)節(jié)目，多個自媒體平臺累計流量超過兩百萬。

對于這篇文章，很多人持高度樂觀態(tài)度，而我則相對謹(jǐn)慎。

有人梳理了《求是》雜志過去多年刊登的房地產(chǎn)類評論文章：

比如 ，2016 年提出 “積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)庫存”。

因為 2015 年四季度國家高層會議已明確房地產(chǎn)去庫存方向，這篇評論員文章只是進(jìn)一步解讀國家政策，并無新意，且 2016 年全國一線城市和核心二線城市樓市已回暖，房價漲幅較快。

2017 年又發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》一文。

主題中性，實則帶有部分抑制樓市過熱的傾向，彼時全國樓市全面繁榮，部分熱門城市已收緊調(diào)控。

2021 年的文章主題是 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年上半年樓市熱度較高，國家出臺了多項政策，這篇文章是重塑和強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，但 “房住不炒” 早在 2016 年 12 月z央經(jīng)濟工作會議就已首次提出，至今已強調(diào)五年，《求是》雜志再發(fā)表類似觀點，并無強烈的新信號。

所以還是要重申我的觀點：《求是》雜志這篇文章確實有一些新提法，看似信息量較大，但它依然是一篇評論性質(zhì)、帶有交流探討性質(zhì)的文章，并非政策定調(diào)。

老楊從事房地產(chǎn)行業(yè)二十五年，專門研究房地產(chǎn)宏觀面、政策面、市場面，至今正好二十年。

房地產(chǎn)呈周期性波動，政策的作用是盡量熨平周期，但大家一定要明白，市場周期的慣性力量非常大。

它火爆時熱度會持續(xù)很久，調(diào)控政策難以立刻見效；而過去四年多，樓市進(jìn)入調(diào)整期，很多刺激政策的效果也不明顯。

上一輪樓市繁榮期，全國房價從 2015 年 5 月開始由跌轉(zhuǎn)漲，到 2016 年 3 月 25 日，深圳和上海率先收緊調(diào)控以抑制房價過熱，之后眾多熱門城市陸續(xù)出臺調(diào)控政策，但直到 2021 年七八月份，房地產(chǎn)市場才出現(xiàn)明顯降溫。

從 2016 年到 2021 年，樓市緊縮政策、抑價政策不斷升級加碼，歷經(jīng)五六年才逐步穩(wěn)住樓市。

這一過程中，國家相關(guān)權(quán)威媒體也發(fā)表過不少抑制樓市過熱的文章。

2016年權(quán)威人士提示房地產(chǎn)泡沫

舉一個典型例子：2016 年 5 月 9 日，《人民日報》刊發(fā)重要文章《開局首季問大勢》。

“權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟”，雖未指明權(quán)威人士具體身份，但作為官媒，其權(quán)威性毋庸置疑。

文章提出諸多新觀點，引發(fā)全社會高度關(guān)注和熱烈討論。

其中提到，“樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，導(dǎo)致經(jīng)濟負(fù)增長，甚至讓老百姓財富持續(xù)縮水”“不能也沒必要用將來的辦法硬推經(jīng)濟增長”。

還明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即 “回歸各自政策定位，尊重各自發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長手段”。

同時指出 “當(dāng)前民營企業(yè)投資幅度下降，房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能是 2016 年房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，債券、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險點增多”。

要知道，2016 年 5 月全國中西部地區(qū)中小城市房價尚未大幅上漲，文章就已提示房地產(chǎn)泡沫問題，還早早提及不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險點，警示杠桿過高的危害，其中就包括房地產(chǎn)領(lǐng)域！

事實上，2018 年、2019 年類似 P2P 的非法集資金融泡沫破裂，許多家庭損失慘重，而房價直到 2021 年夏天才開始由漲轉(zhuǎn)跌。

由此可見，《人民日報》這篇權(quán)威人士文章提前好幾年就為各類風(fēng)險（包括房地產(chǎn)風(fēng)險）敲響了警鐘，但市場慣性太大，文章發(fā)布后雖引發(fā)廣泛討論，卻很快被忽視！

無論是企業(yè)還是居民個人，依舊按部就班買房、投資、購買高息理財 —— 在高額回報面前，即便國家核心官媒的強烈風(fēng)險警示，也難以觸動企業(yè)和個人的投資風(fēng)險意識。

分享這個案例，就是想告訴大家，市場周期力量極強，很多政策表態(tài)和政策本身對扭轉(zhuǎn)市場的作用仍存疑。

但最后我還是要強調(diào)，無論如何，《求是》這篇文章釋放了一些積極信號，2026 年房地產(chǎn)政策力度肯定會明顯超過 2025 年，因為 2025 年國家層面基本沒有出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策。

展望 2026 年房地產(chǎn)政策走向

從需求側(cè)來看，結(jié)合宏觀經(jīng)濟政策，目前主要靠財政發(fā)力，貨幣政策空間不大，房地產(chǎn)領(lǐng)域亦是如此。

個人和房企的融資貸款方面不會有太大政策空間，但財政稅收方面會有動作：

第一是貸款貼息，即對個人買房貸款進(jìn)行貼息，該政策此前已有外媒報道，合理性強，落地概率較大；

第二是稅收減免，一方面會加大個人房貸利息抵扣個人所得稅的力度，另一方面可能調(diào)降房地產(chǎn)交易的契稅和增值稅，尤其是二手房交易增值稅，有可能實現(xiàn)全面免稅。

從供給側(cè)來看，主要將在三個方面推進(jìn)：

第一是加大國家對收儲新房用作保障房的支持力度，甚至可能成立專門機構(gòu)統(tǒng)籌推進(jìn)；

第二是對涉及動拆遷的項目，加大貨幣化安置力度，同時推進(jìn)房票制度；

第三是控制部分地方政府的土地供應(yīng)，尤其是房地產(chǎn)庫存壓力大、樓市低迷的地區(qū)和城市。

在上述政策作用下，我認(rèn)為 2026 年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將會強于 2025 年。雖然核心房價要實現(xiàn)止跌企穩(wěn)仍有一定難度，但房價跌幅將會縮小，出現(xiàn)邊際改善。