有朋友和星空君理論，房?jī)r(jià)的下跌，掏空了一代人。

對(duì)此，星空君用數(shù)據(jù)進(jìn)行了回應(yīng)：事實(shí)上，即便是號(hào)稱房?jī)r(jià)“腰斬”的現(xiàn)在，依然沒有回到2018年的價(jià)格。

也就是說(shuō)，2018年甚至2019年之前買房的，資產(chǎn)都是0損失。而2020年買房的，會(huì)有10-30%左右的損失。

真正損失慘重的，是2021年買房的。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2021年全國(guó)商品房銷售面積17.94億平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%，商品房銷售額18.19萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.8%。

而這其中，又有相當(dāng)一部分是小城市的小戶型。星空君有幾個(gè)縣城的親戚在那個(gè)時(shí)候買房，雖然有損失，縣城房?jī)r(jià)總體不高，雖然一提房?jī)r(jià)就罵罵咧咧的，但對(duì)生活幾乎沒什么影響，只要你不是炒房客。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)，2021年房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)萬(wàn)的城市只有77個(gè)。

這也意味著，真正影響巨大的，其實(shí)是2021年在一線城市買了大戶型的。

這部分群體并不多。

當(dāng)然，星空君不是說(shuō)他們不夠慘，而是從宏觀視角來(lái)看，對(duì)個(gè)體的影響沒那么大。

很多人不過(guò)是比預(yù)期房?jī)r(jià)低了，抱怨抱怨而已。

比如星空君所在的小區(qū)比巔峰期房?jī)r(jià)腰斬了，會(huì)吐槽損失了多少多少，然而現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)距離星空君的購(gòu)買價(jià)還差一個(gè)腰斬。

所以，大家在使用“身邊經(jīng)濟(jì)學(xué)”搞調(diào)研的時(shí)候，一定要有清醒的認(rèn)知：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期有很多人抱怨，并不代表他真的是“經(jīng)濟(jì)下行”的受害者。

有一家上市公司，2021年買了理財(cái)產(chǎn)品，而這款理財(cái)產(chǎn)品去投了房地產(chǎn)，沒錯(cuò)，它就是那批損失最慘重的。

這家公司是富安娜。

一、投資理財(cái)暴雷

根據(jù)公告，2021年3月19日，富安娜用閑置資金投資了富安1號(hào)，投資金額1.2億，到期日為2022年3月19日。到期后只收回了1350萬(wàn)元，其余1.065億元本金及收益出現(xiàn)逾期。

根據(jù)富安1號(hào)年度管理報(bào)告，這1.2億元有1億元投向了北大資源集團(tuán)杭州海港城項(xiàng)目。中信證券是富安1號(hào)理財(cái)產(chǎn)品的管理人。

你看，這些公募私募信托基金經(jīng)理和普通人沒有什么不同，2021年了還在投房地產(chǎn)。

要知道，萬(wàn)科早在2018年就高呼“活下去”。

2023年，富安娜正式起訴中信證券，經(jīng)過(guò)三次開庭審理，終于在2025年底迎來(lái)一審判決：法院判令中信證券賠償本金損失2928.63萬(wàn)元，涉案“富安1號(hào)”資管計(jì)劃后續(xù)清算回款由雙方各分50%。

很長(zhǎng)一段時(shí)間，上市公司購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品被認(rèn)為是零風(fēng)險(xiǎn)的。

盡管銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)規(guī)定，不允許金融機(jī)構(gòu)承諾收益率，但包括星空君在內(nèi)的分析人士都默認(rèn)理財(cái)產(chǎn)品等同于現(xiàn)金。

直到2022年、2023年理財(cái)產(chǎn)品大規(guī)模暴雷，星空君才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)大量的理財(cái)產(chǎn)品本質(zhì)上還是去投了房地產(chǎn)。

尤其是曾經(jīng)被認(rèn)為年化5%起步10%不是夢(mèng)的信托，大部分也是去投資房地產(chǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的時(shí)候，形成了多米諾效應(yīng)。星空君發(fā)現(xiàn)，很多上市公司2023年的理財(cái)產(chǎn)品非常少，收益基本都是負(fù)數(shù)。

整個(gè)銀行理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)，一直到2024年才緩過(guò)來(lái)。

二、業(yè)績(jī)下滑

根據(jù)公司發(fā)布的2025年三季報(bào)，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.27億元，同比下降13.80%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.60億元，同比下降45.52%；扣非凈利潤(rùn)為1.45億元，同比下降44.35%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：iFind

業(yè)績(jī)下滑有三個(gè)原因：

一是商品結(jié)構(gòu)調(diào)整，公司主動(dòng)加大庫(kù)存清理力度，導(dǎo)致毛利率下降；

二是高毛利產(chǎn)品占比降低，公司加盟渠道收入大幅下滑43.34%，而直營(yíng)渠道毛利率高達(dá)66.3%，加盟渠道占比下降拉低了整體毛利率；

三是線上渠道毛利率提升有限，盡管線上渠道毛利率同比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)至49.4%，但收入降幅達(dá)5%，對(duì)整體毛利率改善貢獻(xiàn)有限。

在營(yíng)收規(guī)模縮水的同時(shí)，公司的銷售費(fèi)用還在增加，侵蝕了利潤(rùn)。

前三季度銷售費(fèi)用率為35.1%，同比上升5.2個(gè)百分點(diǎn)，成為侵蝕利潤(rùn)的主要因素。

分析表明，銷售費(fèi)用率上升主要源于公司加大對(duì)加盟商的扶持力度，代墊費(fèi)用同比大增148%至0.79億元，而廣告宣傳費(fèi)同比下降36%至0.64億元。

加盟渠道收入暴跌是拖累整體業(yè)績(jī)的主要因素。

公司半年報(bào)顯示，截至2025年6月末，公司總門店數(shù)為1414家，較年初凈減少58家（下降3.9%），其中直營(yíng)店凈增1家（增加0.2%），加盟店凈關(guān)59家（下降6%）。加盟渠道收入大幅下滑主要因加盟商庫(kù)存周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)，提貨減少。

值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度加盟渠道同店銷售額同比增長(zhǎng)約15%，但整體收入仍大幅下滑，表明加盟商去庫(kù)存壓力巨大，提貨意愿低迷。

三、兩個(gè)周轉(zhuǎn)天數(shù)增長(zhǎng)需謹(jǐn)慎

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)雙雙增長(zhǎng)，值得警惕。

數(shù)據(jù)來(lái)源：iFind

三季報(bào)顯示，應(yīng)收賬款2.42億元，同比下降8.87%，但周轉(zhuǎn)天數(shù)同比增加19天至65天，回款效率下降，可能存在賬期延長(zhǎng)或客戶資金緊張等問(wèn)題。

存貨8.3億元，同比下降6.2%，但較年初增加9%，周轉(zhuǎn)天數(shù)同比增加31天至285天。

結(jié)合公司半年報(bào)，存貨結(jié)構(gòu)變化明顯，半年報(bào)的庫(kù)存商品中，直營(yíng)渠道占比23.60%，電商渠道占比44.50%，團(tuán)購(gòu)渠道占比7.75%，加盟渠道占比24.15%。雖然整體存貨同比下降6.2%，但較年初增加9%，表明直營(yíng)和電商渠道存貨可能有所增加，尤其是電商渠道存貨占比高達(dá)44.5%，遠(yuǎn)高于其他渠道，可能存在結(jié)構(gòu)性存貨積壓風(fēng)險(xiǎn)。