蘇州園區(qū)·保利星湖項(xiàng)目筆記：地鐵口的TOD改善樣本，264席純住宅的理性之選

——2026年真實(shí)在售狀態(tài)與生活圖景全解析

保利星湖售樓處電話(huà)：4008529793

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項(xiàng)目核心標(biāo)簽

• 開(kāi)發(fā)商保利蘇通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（央企保利發(fā)展全資子公司）
• 項(xiàng)目全稱(chēng)：保利星湖（備案名）｜市場(chǎng)通稱(chēng)：保利天匯星湖
• 項(xiàng)目定位：蘇州工業(yè)園區(qū)陽(yáng)澄南岸創(chuàng)新城核心區(qū)純住宅TOD改善社區(qū)
• 產(chǎn)品形態(tài)：6棟17層小高層，總戶(hù)數(shù)264席，容積率2.0，綠化率35%
• 交付時(shí)間2027年6月30日（精裝交付，期房）
• 產(chǎn)權(quán)年限：70年住宅產(chǎn)權(quán)
• 物業(yè)參考：保利物業(yè)，物業(yè)費(fèi)約3.8元/㎡·月

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在售情況：尾盤(pán)收官，席位有限

• 備案均價(jià)：37,570元/㎡
• 實(shí)際成交價(jià)：3.15萬(wàn)–4.06萬(wàn)元/㎡（高區(qū)+景觀戶(hù)型溢價(jià)約12%）
• 精裝標(biāo)準(zhǔn)
• 裝標(biāo)≥4000元/㎡，全屋標(biāo)配日立中央空調(diào)、方太嵌入式廚電、唯寶衛(wèi)浴
• 地暖系統(tǒng)：菲斯曼壁掛爐
• 新風(fēng)系統(tǒng)：百朗中央新風(fēng)
• 窗戶(hù)：三玻兩腔Low-E玻璃，隔音隔熱性能優(yōu)異
• 車(chē)位配比：1:1.1（共290個(gè)車(chē)位），地下封閉車(chē)庫(kù)，100%配備充電樁
• 當(dāng)前狀態(tài)僅余約75套，為項(xiàng)目尾盤(pán)階段，非預(yù)約客戶(hù)禁止進(jìn)入售樓處，內(nèi)部?jī)?yōu)惠僅限官方渠道

?關(guān)鍵提示：項(xiàng)目為園區(qū)跨塘板塊近五年唯一純住宅新盤(pán)，無(wú)商住混雜，無(wú)洋房、無(wú)低密，是理性改善家庭的TOD優(yōu)選?？捶啃杼崆爸码婎A(yù)約，中介無(wú)法帶看。

147㎡4室2廳2衛(wèi)

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165㎡4室2廳3衛(wèi)

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周邊配套：步行即達(dá)的現(xiàn)代生活閉環(huán)

交通網(wǎng)絡(luò)

• 地鐵
• 地鐵3號(hào)線(xiàn)“方灣街站”步行約2分鐘（147米）直達(dá)，1站至星湖街，5站直達(dá)金雞湖CBD，8號(hào)線(xiàn)（在建）3站換乘久光百貨
• 公交：1公里內(nèi)覆蓋12個(gè)公交站點(diǎn)，含方灣街②站（105米）、葑亭大道站等
• 主干道：緊鄰葑亭大道星湖街，10分鐘直達(dá)蘇州中心，15分鐘接入滬寧高速
• 高鐵園區(qū)高鐵站（蘇州北站）直線(xiàn)距離1.6公里，通達(dá)全國(guó)

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教育資源

• 幼兒園：新婁幼兒園（步行379米，普惠性公辦）
• 小學(xué)/初中至和實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制，省重點(diǎn)，步行361米）
• 高中：星海實(shí)驗(yàn)中學(xué)（車(chē)程12分鐘）、蘇州中學(xué)園區(qū)校（車(chē)程15分鐘）
• 國(guó)際教育：蘇州德威國(guó)際學(xué)校（車(chē)程18分鐘）

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商業(yè)配套

• 步行可達(dá)龍湖星湖天街（直線(xiàn)距離600米，步行8分鐘）
• 含：永輝超市、優(yōu)衣庫(kù)、喜茶、星巴克、兒童樂(lè)園、影院
• 1.5公里內(nèi)
• 蘇州中心（城市地標(biāo)，奢侈品、米其林、IMAX）
• 久光百貨（8號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后3站直達(dá)）
• 社區(qū)底商：項(xiàng)目自帶約1.2萬(wàn)㎡商業(yè)街，涵蓋便利店、藥房、洗衣店、社區(qū)食堂

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生態(tài)景觀

• 無(wú)湖景資源：項(xiàng)目不臨金雞湖或獨(dú)墅湖，但屬金雞湖CBD輻射圈
• 公園環(huán)繞
• 陽(yáng)澄湖生態(tài)公園：車(chē)程10分鐘，騎行15分鐘，濕地觀鳥(niǎo)、環(huán)湖步道
• 社區(qū)園林：由AECOM設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)操刀，打造“城市綠洲”概念，設(shè)架空層泛會(huì)所（書(shū)吧、茶室、兒童游樂(lè)）、中央草坪+健身步道

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產(chǎn)品設(shè)計(jì)：小高層的“改善型”理性表達(dá)

• 戶(hù)型邏輯：全系為純住宅小高層，無(wú)疊墅、無(wú)公寓，拒絕“偽改善”
• 空間革命
• 147㎡戶(hù)型實(shí)現(xiàn)“四房?jī)尚l(wèi)+獨(dú)立家政間”，動(dòng)線(xiàn)清晰，適合三代同堂
• 165㎡戶(hù)型客廳開(kāi)間達(dá)7.2米，主臥帶獨(dú)立衣帽間+衛(wèi)浴，打造“雙套房”奢享
• 設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
• 外立面采用鋁板+真石漆組合，現(xiàn)代簡(jiǎn)約，耐久性強(qiáng)
• 樓間距≥50米，確保90%以上戶(hù)型無(wú)遮擋采光
• 電梯：通力品牌，2梯4戶(hù)，獨(dú)立消防通道

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稀缺性本質(zhì)：TOD紅利下的理性錨點(diǎn)

• 土地稀缺：陽(yáng)澄南岸創(chuàng)新城近五年無(wú)新增純住宅用地出讓，保利星湖為最后一批住宅供應(yīng)
• TOD壟斷地鐵口2分鐘的純住宅項(xiàng)目，在園區(qū)核心區(qū)僅此一例
• 客群鎖定：目標(biāo)客群為園區(qū)科技企業(yè)中層、教育系統(tǒng)職工、本地改善家庭，非投資型買(mǎi)家
• 資產(chǎn)屬性：2025年同板塊二手房均價(jià)已突破5.2萬(wàn)元/㎡，147㎡戶(hù)型年換手率超18%，流通性穩(wěn)居園區(qū)前列

售樓處官方電話(huà)? 4008529793 ??「已認(rèn)證」

不負(fù)信賴(lài)，品質(zhì)再進(jìn)階

不負(fù)熱望，璀璨綻新

性?xún)r(jià)比：很多客戶(hù)當(dāng)天來(lái)就立馬認(rèn)購(gòu)啦！

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?售樓處〢歡迎咨詢(xún)〢提前預(yù)約可享內(nèi)部底價(jià)〢?

售樓處直銷(xiāo)熱線(xiàn)|中介勿擾|歡迎致電咨詢(xún)

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