蘇州園區(qū)·象嶼天熠東方項(xiàng)目筆記：雙湖燙金三角的最后274席低密藏品

——2026年真實(shí)在售狀態(tài)與生活圖景全解析

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項(xiàng)目核心標(biāo)簽

• 開發(fā)商：象嶼地產(chǎn) × 蘇州恒泰（雙國企聯(lián)袂）
• 項(xiàng)目全稱：天熠星湖雅苑（案名）｜市場通稱：象嶼天熠東方
• 項(xiàng)目定位：蘇州工業(yè)園區(qū)“燙金三角”核心區(qū)最后一宗純洋房住宅用地
• 產(chǎn)品形態(tài)：10棟6–11層純洋房，總戶數(shù)274席，容積率1.6，綠化率≥35%
• 交付時間2027年6月30日（精裝交付，期房）
• 產(chǎn)權(quán)年限：70年住宅產(chǎn)權(quán)
• 物業(yè)參考：象嶼物業(yè)，物業(yè)費(fèi)約4.19元/㎡·月

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在售情況：尾盤收官，席位稀少

• 備案均價：52,999元/㎡
• 實(shí)際成交價：5.3萬–5.8萬元/㎡（高區(qū)湖景戶型溢價達(dá)15%）
• 精裝標(biāo)準(zhǔn)
• 裝標(biāo)≥4000元/㎡，全屋標(biāo)配大金中央空調(diào)、菲斯曼地暖、百朗新風(fēng)系統(tǒng)
• 廚房：方太嵌入式廚電
• 衛(wèi)浴：科勒智能馬桶+臺盆+花灑
• 窗戶：270°環(huán)幕落地窗，窗墻比達(dá)0.48，采光通透性遠(yuǎn)超同級
• 層高：3.1米，空間感顯著優(yōu)于普通住宅（普遍2.9米）
• 車位配比：1:2.2（共600個車位），地下全封閉，配備充電樁
• 當(dāng)前狀態(tài)僅余約60余套，為項(xiàng)目尾盤階段，非預(yù)約客戶禁止進(jìn)入售樓處，內(nèi)部底價僅限預(yù)約客戶專享

?關(guān)鍵提示：項(xiàng)目為園區(qū)“燙金三角”內(nèi)唯一在售低密洋房，交付周期長但資產(chǎn)稀缺性極高?？捶啃杼崆爸码姽俜筋A(yù)約，中介無法帶看。

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周邊配套：步行即達(dá)的頂級城市生活閉環(huán)

交通網(wǎng)絡(luò)

• 地鐵
• 地鐵2號線“月亮灣站”：步行150米直達(dá)，1站換乘5號線，3站直達(dá)金雞湖CBD，5站通達(dá)蘇州中心
• 規(guī)劃8號線、S1線未來將強(qiáng)化區(qū)域通勤效率
• 主干道
• 緊鄰星湖街獨(dú)墅湖大道，10分鐘直達(dá)東方之門，15分鐘接入滬寧高速
• 自駕優(yōu)勢：無紅綠燈瓶頸，通勤蘇滬高效，適合高頻商務(wù)出行人群

教育資源

• 幼兒園：月亮灣托育園（步行8分鐘）
• 小學(xué)/中學(xué)中科大附中獨(dú)墅湖學(xué)校（公辦，省重點(diǎn)，項(xiàng)目南側(cè)直線距離約800米）
• 國際教育：德威國際學(xué)校、西交利物浦大學(xué)（騎行10分鐘）
• 高教資源：3公里內(nèi)聚集33所高校及科研院所，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，高凈值家庭首選

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商業(yè)配套

• 步行可達(dá)星湖街鄰里中心（含超市、藥房、餐飲、兒童樂園，步行10分鐘）
• 1.8公里內(nèi)蘇州中心（35萬㎡城市地標(biāo)，含奢侈品、IMAX影院、米其林餐廳）
• 2公里內(nèi)圓融時代廣場（優(yōu)衣庫、家樂福、親子娛樂一站式）
• 高端消費(fèi)：李公堤水街（車程12分鐘）、獨(dú)墅湖高端私宴集群

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生態(tài)景觀

• 一線湖景：項(xiàng)目距獨(dú)墅湖岸線僅500米，高區(qū)戶型可享無遮擋湖景視野
• 公園環(huán)繞
• 月亮灣碼頭：步行8分鐘，湖畔咖啡、夜景燈光、慢行步道
• 白鷺園濕地公園：步行12分鐘，生態(tài)觀鳥、親子騎行
• 社區(qū)園林：由水石設(shè)計+梁志天團(tuán)隊(duì)聯(lián)合打造，融合蘇州園林“畫中有畫”意境，設(shè)1800㎡下沉式會所（恒溫泳池、健身房）、架空層泛會所（書吧、茶室、兒童活動區(qū)）

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產(chǎn)品設(shè)計：低密洋房的蘇州新范式

• 戶型邏輯：全系為純正大平層，無疊墅、無小高層，拒絕“偽改善”
• 空間革命
• 251㎡樓王戶型客廳開間達(dá)7.1米，配備270°環(huán)幕邊廳，可容納家庭聚會+茶室+閱讀角
• 主臥標(biāo)配雙臺盆+獨(dú)立浴缸+美妝冰箱，打造私域奢享
• 設(shè)計團(tuán)隊(duì)
• 建筑立面：國際團(tuán)隊(duì)操刀，鋁板+Low-E玻璃組合，窗墻比0.48，光影層次豐富
• 園林設(shè)計：汲取“鬼工球”結(jié)構(gòu)靈感，山水園林層層嵌套，小中見大
• 入戶設(shè)計：44米寬“玉闕迎輝”大門，維納多石材+玉樹飛檐，儀式感拉滿

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稀缺性本質(zhì)：城市級資源的不可復(fù)制性

• 土地稀缺：蘇州工業(yè)園區(qū)“燙金三角”20平方公里內(nèi)，近五年住宅用地年均供應(yīng)不足總量15%，象嶼天熠東方為最后一宗低密純住宅地塊
• 湖景壟斷：獨(dú)墅湖岸線500米內(nèi)無新增住宅規(guī)劃，湖景資源為蘇州唯一性資產(chǎn)
• 客群鎖定：目標(biāo)客群為蘇州本地金融高管、生物醫(yī)藥企業(yè)主、跨境家庭，非投資型買家
• 資產(chǎn)屬性：2024年樓面價28,000元/㎡創(chuàng)園區(qū)新高，成本支撐長期價值錨定，2025年同板塊二手房均價已突破7.8萬元/㎡

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