來(lái)源 | 財(cái)經(jīng)九號(hào)
作者 | 胖虎

2025年末，北京市屬國(guó)企旗下上市公司北京城建投資發(fā)展股份有限公司（證券簡(jiǎn)稱：城建發(fā)展，600266.SH）的一系列動(dòng)態(tài)引起市場(chǎng)關(guān)注。從控股股東累計(jì)超1.2億元被執(zhí)行，到上市公司及多家子公司相繼淪為被執(zhí)行人，再到財(cái)務(wù)報(bào)表暗藏隱憂、虧損年度堅(jiān)持分紅的爭(zhēng)議操作，這家老牌房企正陷入司法與財(cái)務(wù)交織的雙重困局。

即便2025年前三季度業(yè)績(jī)看似扭虧，但其核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的脆弱性、全鏈條司法風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，仍讓其經(jīng)營(yíng)韌性與風(fēng)險(xiǎn)管控能力遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，國(guó)企背景的城建發(fā)展本應(yīng)具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但司法風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)，或?qū)⒋蚱破湫庞帽趬?。這種風(fēng)險(xiǎn)并非偶然爆發(fā)，而是控股股東、上市公司、子公司三層主體財(cái)務(wù)壓力累積后的暴露。

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司法風(fēng)險(xiǎn)層層傳導(dǎo)

信用風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

司法風(fēng)險(xiǎn)的暴露是城建發(fā)展困局的直觀表現(xiàn)。2025年11月，城建發(fā)展被北京市朝陽(yáng)區(qū)法院列為被執(zhí)行人，這并非孤立事件，還疊加了控股股東北京城建集團(tuán)同樣成為被執(zhí)行人的尷尬。

據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)，其控股股東北京城建集團(tuán)自2025年以來(lái)已多次陷入強(qiáng)制執(zhí)行，累計(jì)被執(zhí)行金額高達(dá)7700多萬(wàn)元，平均每月被執(zhí)行次數(shù)達(dá)4次，最近一次執(zhí)行案件發(fā)生在2026年1月7日，距離上市公司被列為被執(zhí)行人才幾天時(shí)間。

更值得警惕的是，風(fēng)險(xiǎn)已呈現(xiàn)擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。除控股股東與上市公司外，城建發(fā)展多家核心控股子公司均已登上被執(zhí)行人名單，包括北京城建(海南)地產(chǎn)有限公司、北京城建興華地產(chǎn)有限公司、北京城建興順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等，覆蓋多地核心業(yè)務(wù)板塊。

其中，子公司北京城建中南土木工程集團(tuán)因拖欠工程款及履約保證金，被蘇州華君億市政工程有限公司起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，導(dǎo)致公司賬戶資金、房產(chǎn)等資產(chǎn)面臨凍結(jié)查封風(fēng)險(xiǎn)，直接加劇現(xiàn)金流緊張局面。

細(xì)微之處更見(jiàn)問(wèn)題。2025年10月，城建發(fā)展因拖欠不足7萬(wàn)元的環(huán)境保護(hù)稅，被北京市朝陽(yáng)區(qū)稅務(wù)局列入欠稅公告。相較于被執(zhí)行金額，這筆小額欠稅更折射出企業(yè)資金調(diào)度的精細(xì)化不足，以及在合規(guī)經(jīng)營(yíng)層面的松懈。

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財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)持續(xù)承壓

核心指標(biāo)透露深層問(wèn)題

司法風(fēng)險(xiǎn)的背后，是城建發(fā)展與控股股東持續(xù)惡化的財(cái)務(wù)狀況，核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的短板的凸顯了深層經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

從上市公司層面看，業(yè)績(jī)波動(dòng)劇烈且主業(yè)造血能力根基薄弱。2024年，城建發(fā)展業(yè)績(jī)虧損9.5億元，同比大幅下滑270%，創(chuàng)下近五年最大虧損幅度。

盡管2025年前三季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.65億元，同比增長(zhǎng)40.24%，營(yíng)業(yè)總收入193.11億元，同比增幅達(dá)64.2%，但這種扭虧缺乏可持續(xù)性——業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要依賴存量項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加及金融資產(chǎn)股價(jià)上漲帶來(lái)的投資收益，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)僅2.38億元，主業(yè)盈利能力并未得到實(shí)質(zhì)性改善。

資產(chǎn)減值與存貨積壓進(jìn)一步侵蝕財(cái)務(wù)健康度。2024年，城建發(fā)展對(duì)青島樾府、北京龍樾合璽、重慶龍樾生態(tài)城等多個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)27.45億元，其中北京龍樾合璽單一項(xiàng)目計(jì)提減值就達(dá)4.01億元。

2025年前三季度，公司又對(duì)北京合院、龍樾合璽等項(xiàng)目追加計(jì)提超8.6億元虧損，主要源于非核心城市高價(jià)地項(xiàng)目去化困難及開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)譽(yù)燕園二期朗潤(rùn)拿地17個(gè)月仍未開(kāi)盤(pán)，龍樾天元、星譽(yù)BEIJING等項(xiàng)目拿地?cái)?shù)年仍有大量房源在售，資金占用成本持續(xù)攀升。

現(xiàn)金流與負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題尤為突出，短期償債壓力不容忽視?，F(xiàn)金短債比作為衡量短期償債能力的核心指標(biāo)，城建發(fā)展2024年末該指標(biāo)僅為0.87，低于1的安全線，2025年前三季度雖略有回升至0.93，但仍未脫離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，意味著公司短期現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)難以覆蓋到期有息債務(wù)。

截至2025年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率攀升至76.88%，高于行業(yè)平均的60.51%，有息債務(wù)規(guī)模超400億元，每年僅利息支出就接近10億元，持續(xù)侵蝕利潤(rùn)空間。

此外，2025年公司逆勢(shì)拿地超100億元，雖然其中近77億元通過(guò)聯(lián)合拿地模式實(shí)現(xiàn)，新增土地儲(chǔ)備中權(quán)益面積占比僅37.56%，在控制負(fù)債增幅的同時(shí)，卻也稀釋了項(xiàng)目收益，且合作方糾紛風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。

而控股股東北京城建集團(tuán)的財(cái)務(wù)困境，進(jìn)一步加劇了上市公司的風(fēng)險(xiǎn)敞口。作為擁有九大業(yè)務(wù)板塊的大型國(guó)企，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊已從“利潤(rùn)引擎”淪為業(yè)績(jī)負(fù)擔(dān)，2025年內(nèi)部會(huì)議明確提出收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，承認(rèn)該板塊在下行周期中已出現(xiàn)負(fù)貢獻(xiàn)，需通過(guò)加快項(xiàng)目去化、嚴(yán)控拿地節(jié)奏緩解壓力，但短期難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

北京城建集團(tuán)旗下另一核心子公司住總集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也能反映整體狀況，住總集團(tuán)2023年至2024年?duì)I收從421.14億元降至373.28億元，凈利潤(rùn)從7.3億元縮水至5.91億元，2025年三季度資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%。

3

虧損年度堅(jiān)持分紅，

合理性和必要性引爭(zhēng)議

在業(yè)績(jī)虧損、現(xiàn)金流緊張、資產(chǎn)減值高企的多重壓力下，城建發(fā)展在虧損年度堅(jiān)持分紅的決策，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其動(dòng)機(jī)的廣泛質(zhì)疑。2024年公司歸母凈利潤(rùn)虧損9.51億元，卻仍推出每10股派發(fā)現(xiàn)金股利0.50元的分配方案，支付股利1.04億元，分紅比例與業(yè)績(jī)表現(xiàn)嚴(yán)重背離。

無(wú)獨(dú)有偶，2022年公司同樣在業(yè)績(jī)虧損背景下實(shí)施分紅，而當(dāng)時(shí)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，多數(shù)房企為?，F(xiàn)金流紛紛暫停分紅，城建發(fā)展的操作與行業(yè)主流策略背道而馳。要知道，2025年前三季度公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額雖達(dá)61.17億元，但這是建立在存量項(xiàng)目集中回款的基礎(chǔ)上，且需優(yōu)先覆蓋400億元有息債務(wù)的利息支出及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提，現(xiàn)金流的可持續(xù)性本就存疑，分紅行為無(wú)疑進(jìn)一步分流了償債與經(jīng)營(yíng)資金。

從財(cái)務(wù)邏輯看，該操作也明顯違背企業(yè)發(fā)展規(guī)律。2024年末，城建發(fā)展母公司可供股東分配的利潤(rùn)雖有110.79億元，但扣除當(dāng)年利潤(rùn)分配、永續(xù)債利息支付后，實(shí)際可支配資金已大幅縮水。在需計(jì)提巨額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、應(yīng)對(duì)多起執(zhí)行案件的背景下，分紅行為進(jìn)一步消耗流動(dòng)資金，削弱企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

當(dāng)然，相比于控股股東眼下的困境，上市公司即便虧損也要向股東分紅，應(yīng)該也有這方面的考量，畢竟北京城建集團(tuán)作為城建發(fā)展的控股股東，每次分紅能切走的蛋糕達(dá)一半還多。

作為北京市屬國(guó)企，城建發(fā)展雖有一定政策緩沖空間，但司法風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)的信用減值、核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的持續(xù)弱化，已沖擊市場(chǎng)對(duì)其的信任。當(dāng)前，公司既面臨存貨去化壓力、短期償債能力不足的內(nèi)部困境，又要應(yīng)對(duì)控股股東風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、行業(yè)調(diào)整期融資環(huán)境收緊的外部挑戰(zhàn)。未來(lái)還是要有效改善主業(yè)盈利能力、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、化解司法糾紛，僅靠存量回款與非經(jīng)常性收益支撐業(yè)績(jī)，顯然不能化解眼前的困難。

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