記者/ 石愛(ài)華

編輯/ 宋建華

肖賀英所購(gòu)商鋪外景，目前被一家快餐店租賃使用

2021年，家住河北的肖賀英認(rèn)購(gòu)了保定市匯博上谷大觀商業(yè)街的一家商鋪，全款支付房款后，她簽署了兩份合同，一份是商鋪的認(rèn)購(gòu)合同，另一份是委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。

協(xié)議約定，商鋪由開(kāi)發(fā)商代理經(jīng)營(yíng)五年，從購(gòu)房的第三年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商每年向購(gòu)房者發(fā)放租金，年租金為8萬(wàn)元左右。

四年過(guò)去，她未能如期收到租金，也無(wú)法辦理房產(chǎn)證，在維權(quán)過(guò)程中她才得知，在購(gòu)房前，她所購(gòu)買(mǎi)商鋪已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押貸款。肖賀英還了解到，和她情況類(lèi)似的業(yè)主有七十多戶(hù)。

一間商鋪通過(guò)抵押貸款、出售、出租，被開(kāi)發(fā)商三次“變現(xiàn)”，實(shí)現(xiàn)“利益最大”的同時(shí)，業(yè)主的收益卻久久不能兌現(xiàn)。

只能全款買(mǎi)的商鋪

匯博上谷大觀項(xiàng)目配套的這條商業(yè)街名為“上谷天街”，位于保定市高新區(qū)，根據(jù)公開(kāi)資料，“上谷天街”成立于2019年，其官方視頻賬號(hào)的宣傳片中提到，這條商街曾被評(píng)為省級(jí)示范商業(yè)街，也有探店博主稱(chēng)這里是“保定三里屯”。

“我們也是看中了這里的位置和消費(fèi)能力才決定投資的”，肖賀英回憶，她曾在本地網(wǎng)站上看到過(guò)這個(gè)商區(qū)的介紹。2021年6月初，她和丈夫帶著女兒在附近上培訓(xùn)班，丈夫在街上收到了一張商鋪銷(xiāo)售的宣傳冊(cè)，就順路到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)去看了看，“非?；鸨?，非常搶手”。

肖賀英和丈夫當(dāng)時(shí)正在考慮投資，希望工作外，能有一份額外的收入保障生活。肖賀英的丈夫觀察過(guò)周邊的情況，他認(rèn)為，“周邊有高檔小區(qū)，臨近醫(yī)院，但沒(méi)有這樣的綜合商區(qū)，有稀缺性，具有投資價(jià)值”。

當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商推出的銷(xiāo)售方案中，“綁定”了代理運(yùn)營(yíng)的方案，業(yè)主購(gòu)房的前五年，需要把房子委托給開(kāi)發(fā)商去運(yùn)營(yíng)出租，業(yè)主頭兩年不收房租，從第三年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照約定金額支付給業(yè)主房租，租金可以達(dá)到房款的8%左右。

肖賀英和丈夫看中了上谷大觀5號(hào)樓路口的一家店鋪，當(dāng)時(shí)，那個(gè)區(qū)域已經(jīng)出租給了一家知名的快餐店，“將來(lái)肯定不愁租金”。銷(xiāo)售人員告訴肖賀英，他們夫婦看中的商鋪屬于快餐店內(nèi)的一個(gè)區(qū)域，銷(xiāo)售人員向她解釋稱(chēng)，因?yàn)椴蛷d占地面積大，暫時(shí)將幾間商鋪打通出租，將來(lái)可以搭起墻體，成為獨(dú)立門(mén)面，也會(huì)有單獨(dú)的房本。看房當(dāng)天，肖賀英和丈夫就交了2萬(wàn)定金，決定買(mǎi)下這里的商鋪。起初，他們希望貸款購(gòu)房，但開(kāi)發(fā)商要求，必須是全款支付。

后來(lái)拿不到房租時(shí)，肖賀英才了解到，這里單獨(dú)的商鋪多半已經(jīng)被出售，剩下的商鋪面積很大，開(kāi)發(fā)商就將大商鋪劃分成多個(gè)區(qū)域“零售”，自己所購(gòu)買(mǎi)的商鋪在住建部門(mén)的備案也并非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。據(jù)肖賀英提供的資料，她選中的這家店鋪面積一共有200多平米，店鋪分割后被賣(mài)給了6個(gè)業(yè)主，她只買(mǎi)了其中的42.05平方米，“我們選房的時(shí)候只剩下很少幾套，再晚幾天估計(jì)就買(mǎi)不到了”。最終，她以單價(jià)約2萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下了這間商鋪，一次性支付全款約84.75萬(wàn)元。

2021年6月5日，肖賀英和開(kāi)發(fā)商（河北匯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)合同，同時(shí)簽署的還有一份委托經(jīng)營(yíng)合同，合同約定從2021年6月5日至2026年6月5日，商鋪委托該開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理。針對(duì)委托期間的收益問(wèn)題，合同約定，前兩年開(kāi)發(fā)商無(wú)需支付商鋪?zhàn)饨稹牡谌觊_(kāi)始，開(kāi)發(fā)商每年需要向購(gòu)房者支付租金，三年的租金分別約是7.6萬(wàn)元、8.4萬(wàn)元、8.4萬(wàn)元。

認(rèn)購(gòu)合同里還提到，開(kāi)發(fā)商需要在2026年6月5日前將房子正式交付給購(gòu)買(mǎi)者，肖賀英說(shuō)，交完房款后，房子一直沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)，至今未辦理房產(chǎn)證。

肖賀英所購(gòu)商鋪示意圖，1-7號(hào)為一個(gè)整體區(qū)域，被賣(mài)給多位業(yè)主，她買(mǎi)的是7號(hào)部分

商鋪在租，業(yè)主收不到租金

2024年6月5日，按照合約，購(gòu)房的第三年，肖賀英理應(yīng)收到開(kāi)發(fā)商支付的首期7.6萬(wàn)元租金。由于錢(qián)一直沒(méi)有到賬，她打電話(huà)給開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)情況，得到了“經(jīng)濟(jì)不景氣，沒(méi)有資金支付租金”的說(shuō)法，對(duì)方讓她再等兩個(gè)月。

“當(dāng)時(shí)我比較樂(lè)觀”，肖賀英曾看到新聞，說(shuō)這條商業(yè)街被評(píng)為了省級(jí)的示范商街，再加上她所購(gòu)買(mǎi)的商鋪臨街，并已經(jīng)有一家知名快餐在租用，她從未擔(dān)心自己會(huì)收不到租金。

2025年春節(jié)后，肖賀英還沒(méi)有收到房租，幾經(jīng)溝通無(wú)果后，她決定起訴開(kāi)發(fā)商，通過(guò)法律手段維權(quán)。2025年5月，她拿到了判決，經(jīng)法院協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商同意分10期支付她第一年的租金，平均每個(gè)月7600元左右。判決下來(lái)的前三個(gè)月，肖賀英按時(shí)收到了租金，但從2025年9月開(kāi)始，對(duì)方又提出“資金緊張”，停止支付了房租。

令肖賀英不解的是，她在走訪(fǎng)上谷大觀商街時(shí)發(fā)現(xiàn)，她購(gòu)買(mǎi)的門(mén)店一直有商戶(hù)在經(jīng)營(yíng)，“明明門(mén)店處于出租狀態(tài)，為什么我們拿不到租金呢？”

多次走訪(fǎng)中，肖賀英陸續(xù)接觸了多位業(yè)主，她發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有拿到租金的情況并非個(gè)例。維權(quán)中，業(yè)主們熟絡(luò)起來(lái)，陸陸續(xù)續(xù)有七十多位業(yè)主進(jìn)入了交流群，大家都說(shuō)沒(méi)收到足額租金。一些等不下去的業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始考慮退房。

業(yè)主王寧在2021年購(gòu)買(mǎi)了上谷大觀商業(yè)街的一間商鋪，并與開(kāi)發(fā)商（保定市上京圣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司——由河北匯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股）簽署了為期五年的委托經(jīng)營(yíng)合同，按照約定，從第三年開(kāi)始收租金。

2024年9月，收租日期一到，王寧就立刻聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，希望盡快拿到第一期6萬(wàn)余元的租金收益。過(guò)去兩年，因?yàn)楦赣H得了重病，她花費(fèi)了幾十萬(wàn)的積蓄，急需現(xiàn)錢(qián)為父親看病。2024年12月，多次走訪(fǎng)后，她只拿到了2.1萬(wàn)元。

后來(lái)，因?yàn)橐恢睕](méi)有拿到剩余租金，2025年1月，王寧和開(kāi)發(fā)商商量退房。對(duì)方告訴她，房可以退，但先前支付給她的2.1元租金需要抵消房款，并且剩余收益也就沒(méi)有了。

“我只想盡快拿回房錢(qián)”，王寧答應(yīng)了這個(gè)條件，與開(kāi)發(fā)商簽署了一份合同解除協(xié)議。協(xié)議約定，開(kāi)發(fā)商一方同意將房款分12期退回給王寧，每期63802元。

2025年2月20，到了約定的第一期還款日，王寧并未收到錢(qián)。

從2021年6月開(kāi)始，匯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已將部分商鋪抵押

無(wú)法辦證，房子已被抵押

2025年8月，在催促開(kāi)發(fā)商支付第一期房租的同時(shí)，肖賀英再次起訴，要求開(kāi)發(fā)商盡快支付第二年的租金。

期間她了解到，有業(yè)主收到了開(kāi)發(fā)商的消息，稱(chēng)商鋪收益不好，租金暫時(shí)無(wú)法支付，建議業(yè)主退房。肖賀英不敢貿(mào)然退房，她認(rèn)為，一旦解除購(gòu)房合同，她就失去了房子的物權(quán)，和開(kāi)發(fā)商之間只剩下債權(quán)，如果對(duì)方?jīng)]能力退款，“我怕錢(qián)就打水漂了”，肖賀英說(shuō)。

王寧向深一度記者證實(shí)，購(gòu)房協(xié)議解除之后，她的確沒(méi)有收到退款，過(guò)去一年，她經(jīng)常到開(kāi)發(fā)商辦公室要求對(duì)方盡快按照約定退還房款。到2025年11月，她才陸陸續(xù)續(xù)收到了6萬(wàn)元退款，“如果對(duì)方按照退款合同執(zhí)行，現(xiàn)在我都快拿回所有房款了”，如今她也只能陷入等待。

比拿不到房租更麻煩的事情是，肖賀英發(fā)現(xiàn)，她所購(gòu)買(mǎi)的商鋪已經(jīng)被抵押了。

討要房租過(guò)程中，有業(yè)主覺(jué)得，既然開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)支付租金，那就將商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)拿回來(lái)自己去經(jīng)營(yíng)，但前提條件是拿到商鋪的房產(chǎn)證。于是有業(yè)主到住建部門(mén)咨詢(xún)辦理房本的手續(xù)，但他們得到的回復(fù)是“無(wú)法辦理”，因?yàn)樯啼佉呀?jīng)被抵押了。消息一出，包括肖賀英在內(nèi)的很多業(yè)主都去詢(xún)問(wèn)了情況。

肖賀英到住建部門(mén)咨詢(xún)時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)房合同上所寫(xiě)的商鋪編號(hào)與住建部門(mén)備案的編號(hào)不同。她所購(gòu)買(mǎi)的那42.05平米屬于一間大商鋪里的一部分，在住建部門(mén)的檔案里，只有商鋪整體的備案，這42.05平米的空間并未被單獨(dú)備案，目前沒(méi)辦法單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)證。

另外，她也從住建部門(mén)的工作人員那里得知，她所購(gòu)買(mǎi)的區(qū)域也已經(jīng)于2021年就被抵押,據(jù)她了解，目前這些商鋪的抵押日期到2027年的年底，“我們買(mǎi)房的時(shí)候已經(jīng)被抵押了”，肖女士這時(shí)候也才明白，為什么買(mǎi)房的時(shí)候只能全款支付，不能貸款。

面對(duì)這種情況，很多業(yè)主都向當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)部門(mén)反映了情況，王寧也曾參加過(guò)當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)組織的溝通會(huì)議，得到的說(shuō)法大致是“盡快解決”。王寧說(shuō)，從購(gòu)買(mǎi)商鋪投資到退房的4年，消耗了她不少精力和時(shí)間。決定退房時(shí)，商鋪的收益她早就放棄了，如今距離簽訂退房協(xié)議也馬上一年，但房款依然沒(méi)有全部返還，相比不能實(shí)現(xiàn)的合約，她更需要一個(gè)可以履約的方案。

2026年1月9日，記者聯(lián)系了河北匯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上谷大觀商街一事的相關(guān)負(fù)責(zé)人耿先生，耿先生介紹，目前公安機(jī)關(guān)已經(jīng)介入調(diào)查此事，公司方面暫不便透露。記者從商鋪購(gòu)買(mǎi)者處也獲悉，當(dāng)?shù)亟?jīng)偵部門(mén)已經(jīng)正式受理此事，但截至目前，他們暫未拿到正式立案的通知。

（應(yīng)受訪(fǎng)對(duì)象要求，文中王寧使用化名）

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