邁入2026年，東京辦公樓租金漲勢(shì)強(qiáng)勁，一舉沖破行情關(guān)口，創(chuàng)下31年歷史新高。不少人難免心生疑問(wèn)：東京辦公樓租金為何突然大幅上漲？

根據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2026年上半年，東京建成1年以上的現(xiàn)有辦公樓租金指數(shù)同比上漲10.8%，創(chuàng)下31年來(lái)的最高水平；而建成未滿1年的新建辦公樓租金指數(shù)為239.98，租金漲幅更為驚人，同比飆升18.2%，刷新33年半以來(lái)的紀(jì)錄。

本次調(diào)查通過(guò)向4家大型辦公樓中介公司收集租金（招租基準(zhǔn)）數(shù)據(jù)，并以1985年2月為100進(jìn)行指數(shù)化。數(shù)據(jù)顯示：2026年上半年?yáng)|京現(xiàn)有建筑（建成1年以上）的指數(shù)為183.64，上漲17.83點(diǎn)?，F(xiàn)有辦公樓占據(jù)租賃市場(chǎng)的大部分份額，其價(jià)格波動(dòng)往往最能直觀反映寫(xiě)字樓市場(chǎng)的真實(shí)供需走向。

值得一提的是，這是繼2025年下半年調(diào)查之后，東京辦公樓租金指數(shù)再度實(shí)現(xiàn)年內(nèi)10%以上的強(qiáng)勢(shì)增幅。當(dāng)前數(shù)值已超越雷曼危機(jī)前高點(diǎn)，創(chuàng)下1995年上半年以來(lái)新高。那時(shí)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的高租金周期已然落幕，市場(chǎng)正處于下行通道，如今行情反轉(zhuǎn)，熱度可見(jiàn)一斑。

整體來(lái)看，當(dāng)前東京無(wú)論是存量舊樓還是全新寫(xiě)字樓，租金全線大幅走高，漲幅穩(wěn)居近幾十年高位區(qū)間。

東京辦公樓租金大幅上漲，主要原因在于需求旺盛、供給緊缺的供需失衡格局。

疫情過(guò)后，線下辦公全面回歸常態(tài)，企業(yè)辦公需求迭代升級(jí)，不再局限于基礎(chǔ)辦公場(chǎng)地，更青睞地段優(yōu)越、交通通達(dá)、配套完善的高端優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。

優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)地如今已成為企業(yè)吸納高端人才、提高團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要籌碼。即便房源緊張、排隊(duì)等候，不少企業(yè)仍堅(jiān)持鎖定核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓，不愿降級(jí)選址。

與此同時(shí)，新建寫(xiě)字樓的供應(yīng)速度難以滿足市場(chǎng)激增的需求。受建材、人工等成本持續(xù)攀升影響，寫(xiě)字樓新建項(xiàng)目施工進(jìn)度放緩，新增辦公空間供給大幅受限。

大型辦公樓中介公司三鬼商事稱，4月份東京都中心5區(qū)的辦公樓空置率為2.2%，遠(yuǎn)低于被視為供需平衡基準(zhǔn)的5%。由于6月份之前沒(méi)有新的大型建筑項(xiàng)目計(jì)劃，預(yù)計(jì)空置率將繼續(xù)下降。

世邦魏理仕（CBRE）預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年?yáng)|京即將交付投用的新建寫(xiě)字樓，超八成已提前完成預(yù)租；預(yù)計(jì)2027-2028年的新建寫(xiě)字樓供應(yīng)量將比歷史平均水平減少30-40%，屆時(shí)供需失衡的局面只會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

除此之外，業(yè)主與出租方的定價(jià)話語(yǔ)權(quán)也持續(xù)增強(qiáng)。依托旺盛的租賃需求，出租方在新簽、續(xù)租環(huán)節(jié)直接上調(diào)租金，同時(shí)逐步落地全新簽約模式：將租金與物價(jià)指數(shù)掛鉤，隨物價(jià)行情動(dòng)態(tài)調(diào)整，以此鎖定穩(wěn)定收益。這種市場(chǎng)化定價(jià)模式早已在國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成熟應(yīng)用，如今東京頭部寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)企業(yè)已全面跟進(jìn)推行。

其中，東京核心商圈的租金表現(xiàn)尤為突出，八重洲周邊大型辦公樓的平均租金在一年內(nèi)上漲約三成，已超過(guò)丸之內(nèi)周邊水平。

目前，東京最繁華的丸之內(nèi)、大手町區(qū)域，現(xiàn)有寫(xiě)字樓每坪（約3.3平方米）租金已達(dá)5萬(wàn)6500日元左右，新建寫(xiě)字樓租金更是高達(dá)每坪8萬(wàn)日元。相鄰的八重洲、京橋、日本橋區(qū)域，新建寫(xiě)字樓租金同比上漲50%，部分高端寫(xiě)字樓的招租價(jià)格甚至試探性觸及10萬(wàn)日元/坪。

即便租金處于高位，依舊擋不住企業(yè)入駐熱情，本田、中外制藥等知名企業(yè)已紛紛敲定入駐意向，看好核心商圈長(zhǎng)期價(jià)值。

相較于東京，大阪的辦公樓市場(chǎng)則呈現(xiàn)出不同特征：新建寫(xiě)字樓租金略有回落，同比下降5.5%，但整體租賃市場(chǎng)仍處于緊張狀態(tài)。核心原因在于新建房源稀缺，即便整體指數(shù)小幅下滑，熱門(mén)商圈樓宇依舊一房難求。御堂筋淀屋橋周邊，2025年落成的兩棟寫(xiě)字樓已近乎滿租；難波站旁的綜合辦公大樓更是全員租罄，無(wú)任何空置樓層可對(duì)外出租。

不過(guò)，大阪現(xiàn)有寫(xiě)字樓的租金漲幅表現(xiàn)十分亮眼，同比上漲13.6%，甚至超過(guò)了東京的漲幅。隨著大量企業(yè)遷入熱門(mén)商圈的新建寫(xiě)字樓，存量寫(xiě)字樓騰出的空置房源，迅速被其他有需求的企業(yè)承接，實(shí)現(xiàn)了高效利用。

此外，市場(chǎng)普遍預(yù)期大阪未來(lái)新建寫(xiě)字樓供應(yīng)量將持續(xù)減少，出租方因此逐步提高租金，進(jìn)一步掌握了租賃市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。

總體來(lái)看，當(dāng)前東京、大阪兩大核心都市的辦公樓市場(chǎng)，已全面進(jìn)入出租方主導(dǎo)格局。東京憑借強(qiáng)勁企業(yè)需求與緊缺房源支撐，租金持續(xù)沖高；大阪依托新建房源稀缺、存量需求充沛，整體租金穩(wěn)步上行。

業(yè)內(nèi)預(yù)判，短期內(nèi)兩大城市寫(xiě)字樓供需緊張態(tài)勢(shì)難以緩解，企業(yè)租賃辦公場(chǎng)地將直面租金成本上漲 + 優(yōu)質(zhì)房源短缺雙重壓力。而從這一輪行情走勢(shì)也足以窺見(jiàn)，日本核心城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，正處在高度活躍的上行周期之中。

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