花185萬買的頂樓復(fù)式

卻因電梯“癱瘓”近一年陷入困境

業(yè)主意見不一、責(zé)任界定模糊

依云小鎮(zhèn)電梯停擺事件

揭開了“空城”樓盤遇上“超齡”設(shè)施的普遍難題

有哪些辦法能打破僵局？

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PART 01

185萬頂樓豪宅，困于“癱瘓”電梯

，鄭女士斥資185萬購入頂樓復(fù)式，本想安心裝修入住，卻被停擺近一年的電梯潑了冷水。

申請(qǐng)啟用維修基金，由于部分業(yè)主不同意，參與表決的專有部分面積未達(dá)到三分之二，導(dǎo)致無法啟用。而業(yè)主之間的自籌方案，也因意見不一遲遲未能談攏，維修進(jìn)程陷入僵局。

“他們聯(lián)系了其他業(yè)主，人家不愿意配合。我們3戶的建筑面積加起來才1140平方米，沒辦法達(dá)到三分之二的要求?！编嵟空f。另一位業(yè)主劉先生也滿是困惑：“這么多業(yè)主交了維護(hù)費(fèi)，電梯卻不能正常使用，很奇怪。”

PART 02

律師建議：

責(zé)任怎么分？維權(quán)有哪些路徑？

維修電梯的費(fèi)用，究竟應(yīng)該由誰來承擔(dān)？

律師指出，首先要厘清責(zé)任歸屬，如果電梯故障是由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中，未盡到應(yīng)有的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任所導(dǎo)致，那么物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

藺存寶律師表示，首先要核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到日常維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)。“電梯即便不使用，也需要定期保養(yǎng)、維護(hù)和不定期運(yùn)行，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理。”若電梯故障是因物業(yè)未盡維保責(zé)任導(dǎo)致，物業(yè)需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；若排除物業(yè)責(zé)任，僅為設(shè)備正常折舊老化，則需啟用物業(yè)維修基金。

律師同時(shí)提醒，物業(yè)費(fèi)問題應(yīng)當(dāng)“一碼歸一碼”。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行相關(guān)職責(zé)，應(yīng)通過法律途徑維護(hù)權(quán)益，而非以拒交物業(yè)費(fèi)的方式處理。尤其對(duì)于入住率較低的樓宇，物業(yè)企業(yè)更應(yīng)主動(dòng)履行定期檢修、巡查保養(yǎng)等責(zé)任，及時(shí)排除安全隱患。

律師藺存寶：

“物業(yè)維修基金的使用，按照法律規(guī)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也要求達(dá)到法定人數(shù)，實(shí)行多數(shù)表決制。在不能表決通過的情況下，法律也有兜底條款：如果這個(gè)物業(yè)或者相關(guān)設(shè)施需要維護(hù)維修，且不維護(hù)不維修會(huì)產(chǎn)生安全隱患，也可以直接向政府申請(qǐng)使用維修基金。還有一點(diǎn)，電梯是用來用的，既然有人入住了，其他業(yè)主一味反對(duì)，有沒有正當(dāng)?shù)睦碛?？如果沒有正當(dāng)?shù)睦碛桑@個(gè)要求啟用維修基金的業(yè)主，可以以其他反對(duì)的業(yè)主為被告?！?/p>

PART 03

學(xué)者分析：低入住小區(qū)的幾大難題

部分老舊小區(qū)因?yàn)槿胱÷实?，電梯等住宅公用設(shè)施維修常常陷入困境。

佛山大學(xué)法學(xué)院黨委副書記、院長王繼遠(yuǎn)分析，這背后主要有幾方面原因：

• 資金池不穩(wěn)定：小區(qū)規(guī)劃入住率高但實(shí)際入住少，長期繳納物業(yè)費(fèi)、維保費(fèi)用的業(yè)主數(shù)量有限，導(dǎo)致后續(xù)維修維保資金容易短缺。

• 補(bǔ)充渠道單一：維修資金僅依賴業(yè)主分?jǐn)偦蚓S修基金，缺乏可持續(xù)的補(bǔ)充途徑，難以應(yīng)對(duì)長期維護(hù)需求。

• 機(jī)制約定缺失：前期物業(yè)服務(wù)合同未明確低入住率、電梯閑置等特殊情況的維保方案，后續(xù)出現(xiàn)問題時(shí)無據(jù)可依，容易引發(fā)推諉。

以電梯為例，維修費(fèi)用雖然會(huì)公示，但常常不夠詳細(xì)，業(yè)主容易懷疑物業(yè)“多報(bào)費(fèi)用”或“挪用資金”，導(dǎo)致信任危機(jī)。同時(shí)，低使用率電梯的保養(yǎng)是否到位、責(zé)任歸誰，也往往缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)。

PART 04

破解之道：多方合力打破維修死結(jié)

面對(duì)“費(fèi)用難籌、責(zé)任難分、信任難建”的局面，該如何解決？

有學(xué)者就建議，首先要簡化維修基金使用程序。對(duì)空置率高的小區(qū)，可以通過業(yè)主群等線上方式表決。其次，要明確費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)則，兼顧公平與靈活，推動(dòng)制定小區(qū)維修基金管理公約，細(xì)化空置房如何分?jǐn)?、?zé)任如何劃分等具體內(nèi)容。

01

優(yōu)化表決與費(fèi)用機(jī)制

針對(duì)表決難問題，可推行電子化表決，通過業(yè)主群等線上渠道收集意見，降低低入住小區(qū)的表決門檻。同時(shí)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確低使用率電梯的維保周期、內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及故障后責(zé)任分擔(dān)，避免推諉扯皮；推動(dòng)制定小區(qū)維修基金管理公約，細(xì)化空置房費(fèi)用分?jǐn)?、?zé)任劃分等具體內(nèi)容，兼顧公平與靈活。

02

拓寬資金補(bǔ)充與保障渠道

探索“維修基金+保險(xiǎn)”新模式，利用維修資金收益購買電梯維修保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“及時(shí)修、主動(dòng)修”。同時(shí)，借鑒上海部分小區(qū)經(jīng)驗(yàn)，將電梯廣告等公共收益納入專項(xiàng)賬戶，專門用于電梯維保，減輕業(yè)主分?jǐn)倝毫?。?duì)確有困難的業(yè)主，可協(xié)調(diào)社區(qū)提供政策支持。

03

強(qiáng)化透明監(jiān)督與基層協(xié)調(diào)

建立“線上公示+社區(qū)監(jiān)督”雙渠道，定期公布電梯維保記錄、費(fèi)用明細(xì)，保障業(yè)主知情權(quán)，化解信任危機(jī)。社區(qū)應(yīng)主動(dòng)搭建溝通平臺(tái)，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)之間的分歧，推動(dòng)問題高效解決。

04

依托政策紅利簡化流程

值得關(guān)注的是，佛山市自去年11月起實(shí)施的新維修資金管理辦法，為破解難題提供了政策支撐：設(shè)立應(yīng)急使用通道，建立“事先約定、事發(fā)即用”快速機(jī)制；搭建全市統(tǒng)一的維修資金信息查詢系統(tǒng)，業(yè)主可隨時(shí)查看資金使用情況；創(chuàng)新引入保險(xiǎn)機(jī)制，進(jìn)一步完善了設(shè)施維修保障體系。

破解困局，需要智慧與合力。從完善制度設(shè)計(jì)到探索創(chuàng)新模式，再到強(qiáng)化基層協(xié)調(diào)，唯有各方不再“推諉”，共同擔(dān)責(zé)，才能真正化解房屋維修決策難、維修不及時(shí)等難題，促進(jìn)“應(yīng)修盡修”。

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來源：小強(qiáng)熱線（記者：張世玉、先偉豪）原創(chuàng)稿件未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載

編輯：吳自強(qiáng)????

責(zé)編：李 鋒?

監(jiān)審：黃柏琳