作為樓市風(fēng)向標(biāo)，土拍往往直接影響市場預(yù)期。

回顧2025年蘭州土拍，確實(shí)很有看頭， 有新老面孔激烈的土地爭奪戰(zhàn)、有兜底、預(yù)料之中、也有意外之喜。

據(jù)統(tǒng)計(jì)：蘭州2025年全年公開出讓成交居住用地19宗，面積合計(jì)約803.05畝、建面約145萬平方米，總成交金額53.46億元。

再加上一宗二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓地塊，2025年蘭州住宅用地成交面積合計(jì)約811.3畝、建面約147萬平方米。

2025年蘭州居住用地供銷規(guī)模，是2024年的2倍多（2024成交面積368.83畝/建面63.68萬方）。

這也是近6年時(shí)間里，蘭州居住用地供銷的一個(gè)新高峰。

這一年，相對(duì)激進(jìn)的土地市場，暗流涌動(dòng)：央國企主導(dǎo)、超新規(guī)成標(biāo)配、看似土地稀缺的城關(guān)成為了第一供地大區(qū)……

那么，這份土地成績單，將如何重塑2026年蘭州樓市格局？

從區(qū)域分布上來看，城關(guān)區(qū)是2025年蘭州涉宅地成交規(guī)模、數(shù)量、金額最多的區(qū)域，共成交了9宗宅地，合計(jì)460多畝，成交金額約28.7億元。

2025年城關(guān)成交宅地及拿地企業(yè)示意 制圖@指蘭針

主要集中在雁灘、黃河北、東崗、鹽場片區(qū)。

這些地塊占位蘭州主城核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，無論是交通還是區(qū)域配套都是比較頂級(jí)的城市資源。

拿地開發(fā)的企業(yè)也都是深耕蘭州多年的實(shí)力房企，類如，中海、保利、斌鑫、京航、新城開等。

所以，2026年，城關(guān)區(qū)將是蘭州樓市新房供應(yīng)的主流區(qū)域。

七里河區(qū)緊隨其后，全年涉宅地成交5宗，141.761畝，成交金額約11.16億元，位列第二。

2025年七里河成交宅地及拿地企業(yè)示意 制圖@指蘭針

七里河馬灘、西站板塊兩宗臨河地塊，為2025年蘭州土拍貢獻(xiàn)了多年難見的搶地大戰(zhàn)，這里也是年度地王誕生的土壤。

它們進(jìn)一步說明了絕對(duì)核心區(qū)、稀缺地塊的含金量，在蘭州，具備唯一性、絕對(duì)稀缺屬性的地塊無非就是真河景和臨地鐵。

像中海，從2024年開始在蘭州的拿地策略基本就是聚焦一線河景，或者絕對(duì)核心區(qū)，天鉆、下徐家灣等地就是最好的證明。

而保利同樣如此，2025年拿下的2宗地塊，七里河保利·安瀾天珺同步坐擁一線河景資源和軌道交通優(yōu)勢，最近新拿的城關(guān)東崗地塊，同樣是地鐵盤預(yù)備役。

頭部企業(yè)看中的目標(biāo)地塊，往往珍稀屬性一目了然。

安寧區(qū)全年涉宅地成交4宗，150.32畝，成交金額約10.66億元，列第三。

2025年安寧成交宅地及拿地企業(yè)示意 制圖@指蘭針

安寧的土地供應(yīng)和成交，主要集中在安寧中央商務(wù)區(qū)和孔家崖兩個(gè)片區(qū)，拿地企業(yè)，主要是中海、令牌、天居。

這也是2025年蘭州新盤供應(yīng)的主力區(qū)域，2026年依然會(huì)有中海、天居等一批新項(xiàng)目入市。

而作為蘭州老牌工業(yè)基地的西固區(qū)，屬2025年蘭州主城區(qū)宅地出讓最少的區(qū)域，全年涉宅地成交1宗，面積約50.63畝，成交金額為2.941億元，拿地企業(yè)為蘭州勝財(cái)。

2025年西固成交宅地及拿地企業(yè)示意 制圖@指蘭針

結(jié)合2025年土拍數(shù)據(jù)來看，蘭州的土地市場，有幾大鮮明的趨勢。

首先，蘭州2025年新入市地塊，實(shí)現(xiàn)了全面降容。

公開出讓成交的19宗宅地，容積率均≤2.9，其中有6宗地塊容積率≤2.5，占比約32%。

其次，小體量地塊已成主流。

2025年蘭州出讓的19宗宅地中，單宗地塊規(guī)模超百畝以上的僅有一宗，即目前正在建設(shè)階段的中?！ぬ炜罩R。

第三，拿地企業(yè)基本都是頭部央企+本地黑馬，央企依然扛大旗。

蘭州2025年成交的地塊中，中海、保利等央國企拿下了9宗，總價(jià)約32.27億元。

2025年，中海在蘭州城關(guān)和安寧核心區(qū)域連續(xù)摘得5宗居住用地，總價(jià)約19.41億元，當(dāng)屬蘭州2025年的拿地王。

本地黑馬房企當(dāng)屬令牌、華曜、勝財(cái)，2025年在蘭州主城核心區(qū)域相繼拿地，目前各項(xiàng)目正處于籌備建設(shè)階段。

但從整體來看，蘭州的土地市場依舊是由央企主導(dǎo)，且不止蘭州，全國范圍的城市都是如此。

最近，中指研究院公布了2025年土地市場情況，根據(jù)《2025年全國房企拿地排行榜》顯示，全國拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企。

另外，“核心區(qū)依然是硬通貨”，已成蘭州土拍市場的共識(shí)。

近十年以來，蘭州主城核心區(qū)曾有4宗土地樓面地價(jià)超過了5500元/㎡。

一是2025年被令牌競得的七里河毛條廠地塊，樓面價(jià)直接沖到了5687.06元/㎡，成為了年度單價(jià)之王。

其次是2022年，被甘肅泓盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下的雁灘片區(qū)面積約18.971畝的宅地，樓面地價(jià)達(dá)到了5521.1元/㎡，也就是目前在售的新房項(xiàng)目泓盛·宜和家苑。

還有就是2019年蘭州乾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拿下的，七里河區(qū)晏家坪片區(qū)27.053畝居住用地，樓面地價(jià)6282.23元/㎡，即如今的宴南御景項(xiàng)目。

最后就是2018年由蘭州建投實(shí)業(yè)有限公司摘牌的七里河面積約41.671畝的居住用地，樓面地價(jià)7373.13元/㎡。

從近十年的土地出讓數(shù)據(jù)看，2019年之前，蘭州土地成交大頭集中在近遠(yuǎn)郊板塊，成交地塊樓面地價(jià)基本保持在1000元/㎡以下。

從2019年開始，主城宅地供應(yīng)增加，量價(jià)齊升，主要是大灘、馬灘、彭家坪等板塊，成交宅地樓面地價(jià)在三千到六千之間。

2025年成交地塊樓面單價(jià)最低約為1713元/㎡，最高約為5687元/㎡，即地王七里河毛條廠地塊。

整體來看，2025年蘭州的土地成交規(guī)模、價(jià)格都恢復(fù)到了2019年的水平。

而且土地指標(biāo)和住宅新規(guī)綁定，2025年成交的土地、2026年入市的這批新房，定然會(huì)有：更完善的配套、更極致的戶型、更卷的公共空間。

特別是城關(guān)雁灘、東崗，七里河馬灘、西站，安寧中央商務(wù)區(qū)、孔家崖這些板塊，改善型產(chǎn)品的競爭估計(jì)會(huì)卷到天際。

更不用說，進(jìn)入2026年，蘭州主城核心區(qū)域土地還在持續(xù)放量，供地也很迅速。

1月6日，安寧孔家崖南片區(qū)內(nèi)面積約13.901畝的地塊和城關(guān)青白石片區(qū)面積約36畝的醫(yī)療用地陸續(xù)掛牌出讓，為2026年的蘭州土拍開了個(gè)好頭。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

除此之外，蘭州還有很多新地塊也都已完成修規(guī)，比如雁灘北面灘片區(qū)約76.95畝的住宅用地。

以及面積約168.45畝的七里河安寧污水處理廠原廠址地塊，大概率都會(huì)在今年入市。

而且，從去年蘭州住宅產(chǎn)品迭代更新的速度就可以看出來，今年蘭州的住宅項(xiàng)目也必然會(huì)延續(xù)過往的產(chǎn)品升級(jí)路徑，持續(xù)刷新蘭州住宅產(chǎn)品天花板。

當(dāng)土拍市場的理性回暖遇上產(chǎn)品力的持續(xù)內(nèi)卷，蘭州樓市正站在一個(gè)新的平衡點(diǎn)上。

可以預(yù)見，今年乃至之后的蘭州樓市，必然會(huì)有更多的看點(diǎn)！

作者=指蘭針·卷卷

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