萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”近期在深圳、武漢、杭州等多地出現(xiàn)的集中清退租客情況，是其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整與長(zhǎng)租公寓行業(yè)模式困境共同作用的結(jié)果。

清退概況與直接原因

2025年12月至2026年1月期間，萬(wàn)科泊寓在深圳、武漢、杭州等地的多家門店集中清退租客。其中深圳情況尤為突出，至少涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門店，這些門店多為2017年前后“萬(wàn)村計(jì)劃”時(shí)期簽約的城中村改造項(xiàng)目。

清退的直接原因是萬(wàn)科旗下公司（如深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司）拖欠房東租金。有房東反映，萬(wàn)科方面拖欠租金超過(guò)60天，甚至總額超過(guò)十萬(wàn)元，導(dǎo)致房東依據(jù)合同收回房屋。泊寓方面曾對(duì)部分房東提出降租要求（如每平方米降低10至30元），并在拖欠租金后，要求房東先簽署解約協(xié)議才支付欠款。

深層背景：萬(wàn)科的戰(zhàn)略調(diào)整與萬(wàn)村計(jì)劃的困境

此次清退潮深層次源于萬(wàn)科集團(tuán)整體面臨的嚴(yán)峻債務(wù)壓力和戰(zhàn)略性收縮。

? 集團(tuán)財(cái)務(wù)壓力：2025年前三季度，萬(wàn)科歸母凈虧損高達(dá)280.16億元，短期債務(wù)壓力巨大，有息負(fù)債中一年內(nèi)到期的部分超過(guò)1500億元，而貨幣資金僅約656.8億元，資金缺口顯著。為應(yīng)對(duì)危機(jī)，萬(wàn)科必須收縮非核心、持續(xù)“失血”的業(yè)務(wù)，以回籠資金，聚焦主業(yè)。

? “萬(wàn)村計(jì)劃”的歷史包袱：此次清退的房源很多是“萬(wàn)村計(jì)劃”的遺留資產(chǎn)。該計(jì)劃在2017年左右以高于市場(chǎng)價(jià)的租金從城中村房東手中整租房源，并投入巨額資金進(jìn)行改造（業(yè)內(nèi)估算單間裝修成本約5萬(wàn)元）。然而，這種“二房東”模式存在先天脆弱性：市場(chǎng)租金漲幅受限，而萬(wàn)科與業(yè)主的合同卻約定每三年租金上調(diào)10%，導(dǎo)致嚴(yán)重的租金倒掛（收房成本高于出租收入）。數(shù)據(jù)顯示，深圳泊寓在2025年1月至11月期間虧損額約為8881萬(wàn)元。這些項(xiàng)目因此成為萬(wàn)科優(yōu)先清理的低效資產(chǎn)。

租客安置方案與現(xiàn)實(shí)困境

面對(duì)清退，泊寓為受影響租客提供了三種主要安置方案：

1. 換簽業(yè)主：租客可與原房屋業(yè)主直接重新簽約，租金和服務(wù)條件原則上不變。

2. 內(nèi)部換房：可免費(fèi)換租至泊寓其他門店，并提供300元搬家補(bǔ)貼。

3. 退租賠償：選擇退租的租客，可獲賠一個(gè)月租金，并享有一個(gè)月的免費(fèi)過(guò)渡期。

然而，這些方案在實(shí)際執(zhí)行中給租客帶來(lái)了諸多不便和挑戰(zhàn)：

? 通知倉(cāng)促：許多租客反映未提前30天收到通知，突然被告知需在年底前搬離，準(zhǔn)備時(shí)間非常緊張。

? 補(bǔ)償不足：300元的搬家補(bǔ)貼遠(yuǎn)低于深圳市場(chǎng)實(shí)際的搬家費(fèi)用（通常800元以上），經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了租客。

? 安置方案存在不確定性：其他可選門店可能位置偏遠(yuǎn)導(dǎo)致通勤成本大增；與房東直接簽約則失去了品牌方的管理和服務(wù)保障，未來(lái)租金和續(xù)約存在變數(shù)。部分租客還遭遇了押金退還延誤或賠償不到位的問(wèn)題。

行業(yè)視角與泊寓的轉(zhuǎn)型

萬(wàn)科的此次清退潮是長(zhǎng)租公寓行業(yè)“二房東”模式困境的一次集中體現(xiàn)。該模式依賴租金差盈利，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和成本高企下，利潤(rùn)空間薄，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。

為尋求出路，泊寓正在積極轉(zhuǎn)型，主要方向是：

? 大力發(fā)展“納?！狈吭矗杭磁c地方政府、國(guó)企合作，運(yùn)營(yíng)人才房、保障性租賃住房。這類項(xiàng)目有政策支持，收益更穩(wěn)定。截至2025年三季度，泊寓已開(kāi)業(yè)房源中已有約13.3萬(wàn)間納入保障體系，占比接近一半。

? 轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式：更多通過(guò)輸出品牌和管理服務(wù)賺取傭金，減少自身持有資產(chǎn)的重資本投入，以降低風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。

總結(jié)

萬(wàn)科泊寓的“清退潮”，表面上是企業(yè)為求生存而進(jìn)行的戰(zhàn)略性收縮，深層次則揭示了長(zhǎng)租公寓“二房東”模式在高成本、低利潤(rùn)壓力下的可持續(xù)性難題。對(duì)于租客而言，這是一次猝不及防的居住穩(wěn)定性沖擊；對(duì)于行業(yè)而言，這標(biāo)志著從過(guò)去資本驅(qū)動(dòng)的野蠻擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向更加依賴政策支持、注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)健收益的新階段。