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車庫(kù)積水致業(yè)主骨折，一句“非專用通道”就能讓物業(yè)免責(zé)嗎？

一塊潮濕的車庫(kù)地面，讓一位業(yè)主的左腿骨折，也折射出小區(qū)物業(yè)管理中普遍存在的安全漏洞與責(zé)任模糊。

南京市浦口區(qū)中建國(guó)熙臺(tái)小區(qū)的趙先生怎么也沒(méi)想到，自己在地下車庫(kù)的一次尋常通行，竟讓他付出左股骨內(nèi)側(cè)髁撕脫性骨折的代價(jià)，以及后續(xù)5000多元的治療費(fèi)。

事故發(fā)生后，趙先生向物業(yè)公司提出賠償要求，卻遭到拒絕。物業(yè)方的理由聽(tīng)起來(lái)頗具技術(shù)性：事發(fā)區(qū)域?qū)儆跈C(jī)動(dòng)車進(jìn)出口通道，并非規(guī)劃的電動(dòng)自行車通行路線。

01 事故現(xiàn)場(chǎng)

在南京市浦口區(qū)中建國(guó)熙臺(tái)小區(qū)的地下車庫(kù)，趙先生騎電動(dòng)車時(shí)因地面濕滑摔倒。事故導(dǎo)致他左股骨內(nèi)側(cè)髁撕脫性骨折，后續(xù)醫(yī)療費(fèi)超過(guò)5000元。

趙先生回憶，事發(fā)時(shí)車庫(kù)地面有明顯積水，這是導(dǎo)致車輛失控的直接原因。作為一個(gè)日常通行的區(qū)域，這種情況讓他感到既意外又憤怒。

更令他難以接受的是，當(dāng)他向物業(yè)提出賠償要求時(shí)，對(duì)方以“此處非非機(jī)動(dòng)車專用通道”為由拒絕了他的訴求。02 管理與現(xiàn)實(shí)

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，車庫(kù)入口雖設(shè)有“非機(jī)動(dòng)車禁止駛?cè)搿睒?biāo)識(shí)，但既無(wú)道閘也無(wú)人員勸阻，小區(qū)業(yè)主早已習(xí)慣從此通行。

物業(yè)公司在回應(yīng)中坦言存在管理不到位的問(wèn)題，并透露此前已有其他業(yè)主在此摔倒。這種明知存在隱患卻未采取有效措施的坦承，暴露了物業(yè)安全管理上的不足。

屬地社區(qū)工作人員表示，已介入?yún)f(xié)調(diào)并要求物業(yè)公司完善安全管理措施，包括加強(qiáng)地庫(kù)積水清理、增設(shè)防滑警示標(biāo)識(shí)，規(guī)范非機(jī)動(dòng)車通行路線等。

03 法律責(zé)任

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

法律專家分析認(rèn)為，物業(yè)公司未及時(shí)清理積水、未采取有效防范措施，僅設(shè)置警示標(biāo)識(shí)存在管理瑕疵，需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這不僅是法規(guī)的要求，也是物業(yè)公司作為小區(qū)管理者應(yīng)盡的基本職責(zé)。

但同時(shí)，趙先生明知違規(guī)通行，也需要承擔(dān)部分責(zé)任。法律責(zé)任的劃分往往基于雙方的過(guò)錯(cuò)程度和行為對(duì)損害結(jié)果的影響。

04 物業(yè)責(zé)任邊界

山西省高級(jí)人民法院最近發(fā)布的一起物業(yè)糾紛典型案例顯示，法院對(duì)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)有明確標(biāo)準(zhǔn)。

在該案中，某物業(yè)公司未能按照約定的三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生時(shí)無(wú)法及時(shí)撲救和查明原因，最終被判決對(duì)業(yè)主損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

法院明確指出，物業(yè)服務(wù)合同、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)均明確了物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)。即使損失由第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)人因未盡到管理職責(zé)而應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。

05 警示與防范

這起事故引起了人們對(duì)地下空間安全隱患的關(guān)注。地下車庫(kù)、商場(chǎng)和通道等區(qū)域在暴雨天氣中極易成為危險(xiǎn)區(qū)域。

物業(yè)公司作為“地下空間安全的第一道守門(mén)人”，在接到暴雨預(yù)警時(shí)應(yīng)第一時(shí)間通知業(yè)主，判斷風(fēng)險(xiǎn)極高時(shí)，必須果斷封閉車庫(kù)入口。

專家指出，發(fā)現(xiàn)積水跡象時(shí)，首要原則是“遠(yuǎn)離危險(xiǎn)，向高避險(xiǎn)”，絕對(duì)不要進(jìn)入任何地下商場(chǎng)、地下通道或地下車庫(kù)。

06 案例啟示

江西省高級(jí)人民法院發(fā)布的侵權(quán)責(zé)任典型案例中，一個(gè)高空拋物案件提供了有價(jià)值的參考。

在這個(gè)案例中，某小區(qū)發(fā)生高空拋物傷人事件，物業(yè)公司雖進(jìn)行了部分宣傳提示，但因未安裝有效防范設(shè)施，仍需承擔(dān)50%的侵權(quán)賠償責(zé)任。

法院的判決傳遞出明確信號(hào)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅靠宣傳提示等“軟性措施”無(wú)法滿足必要的安全保障措施要求，必須投入必要成本，采取人防、技防相結(jié)合的實(shí)際措施。

社區(qū)已介入?yún)f(xié)調(diào)這起事故，要求物業(yè)加強(qiáng)地庫(kù)積水清理、增設(shè)防滑警示標(biāo)識(shí)，并規(guī)范非機(jī)動(dòng)車通行路線。

物業(yè)公司表示將加強(qiáng)管理，后續(xù)可通過(guò)保險(xiǎn)途徑彌補(bǔ)趙先生的醫(yī)療費(fèi)用。在車庫(kù)入口，黃色的警示線已經(jīng)重新粉刷，但積水的根本問(wèn)題仍有待解決。

當(dāng)?shù)鼐用耖_(kāi)始更加留意物業(yè)管理的細(xì)節(jié)，業(yè)主群里關(guān)于安全問(wèn)題的討論明顯增多。小區(qū)地下車庫(kù)的監(jiān)控?cái)z像頭正在升級(jí)，排水系統(tǒng)也計(jì)劃進(jìn)行全面檢修。

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