最近，重慶渝中區(qū)一個老小區(qū)華宇渝州新都因為車位問題引起軒然大波。

華宇渝州新都小區(qū)交房都已經(jīng)差不多20年了，但之前它的車位只租不售。如今小區(qū)車位突然開售，各種問題很多，引起了廣大業(yè)主的不滿。

更重要的是，業(yè)主找到了當年的規(guī)劃圖，使得華宇渝州新都在車位規(guī)劃建設上隱瞞多年的重大違規(guī)問題隨之浮出水面，進一步加劇了與業(yè)主之間的矛盾。

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事出反常，開發(fā)商捂了近20年的車庫拿出來賣了

2004年華宇集團旗下重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下了渝中區(qū)大坪石油路地塊，開發(fā)了渝州新都小區(qū)。項目建筑面積約30萬方，容積率4左右，拿地價格是每畝265萬元，折算樓面價不到1000元/㎡。

華宇渝州新都小區(qū)2006年交房，到如今差不多已經(jīng)20年了。然而離奇的是，20年多，華宇渝州新都小區(qū)的車位20年來一直只租不售，這種情況在重慶極為罕見。

為什么華宇渝州新都的車位開發(fā)商要捂20年都不賣呢？答案恐怕只能問蔣老板。我國也的確沒有明文規(guī)定小區(qū)的車位必須何時出售，蔣老板如果要把車庫永遠捂在手里只租不售，其實也是可以的。

但是最近，華宇又突然把渝州新都的產(chǎn)權(quán)車位全部拿出來出售了。這又是為什么呢？

重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司落款于2025年12月25日的一份公告稱，渝州新都住宅地塊的車位于2025年取得了重慶市不動產(chǎn)權(quán)證，相應車庫車位于2025年12月27日起開始銷售。

2025年12月29日開發(fā)商正式張貼出《關于渝州新都車位銷售的說明》，將實際租賃業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)延長至2026年1月3日。

同時，開發(fā)商在車位銷售中心也張貼了關于渝州新都車位銷售的說明以及相關的各種證件信息。

根據(jù)情況說明，華宇渝州新都本次銷售車位中1號庫（A庫）無抵押，2號庫（B庫）/3號庫（C庫）抵押給了重慶渝欣創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，目前已取得該公司出具的《同意抵押物出售的函》。

重慶渝欣創(chuàng)商業(yè)管理有限公司是重慶渝富控股集團有限公司全資子公司，屬于重慶本地國企。公司擁有重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相應的停車用房的抵押權(quán)，所以同意重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售相應車位來還債。

也就是說，開發(fā)商將捂在手里20年未售的車位突然拿出來賣，可能主要還是為了還債。

值得一提的是，華宇物業(yè)在2014年因種種原因退出了華宇渝州新都小區(qū)的物業(yè)服務，2014年開始由重慶鑫龍智慧社區(qū)生活服務集團有限公司為渝州新都小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務。

因為車位未出售，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司這些年一直在收取業(yè)主們的車位租金，但卻又沒有向鑫龍物業(yè)公司繳納車庫的物業(yè)管理費。根據(jù)該物業(yè)公司催繳函，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)欠下鑫龍物業(yè)公司2014年至2025年的物管費37萬多元。

另外，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前陷入多個訴訟當中，今年還被兩次公告其欠交土地增值稅，2025年10月15日九龍坡稅務局發(fā)布的公告顯示，其欠交土地增值稅的金額高達7833519.2元。

從以上種種情況來看，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務狀況，實在是令人擔憂。

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驚爆大瓜，華宇渝州新都隱瞞多年重大問題浮出水面

根據(jù)公示信息，華宇渝州新都車庫產(chǎn)權(quán)時間到2044年，如今僅剩下18年。車位備案均價約在17-18萬，打折之后再算上大修和契稅的話，平均成本大約在16萬左右。

有租賃車位業(yè)主說，此前二十年租金都快交了小十萬了?，F(xiàn)在如果再掏16萬左右才能把它買下來。那我之前交的10萬算什么？加起來不就是26萬買一個車位嗎？這樣算下來確實很鬧心。

2025年12月30日，有業(yè)主代表整理了《關于渝州新都車位風險告知書》，列舉了可能存在的多項重大風險，讀者可以看圖片內(nèi)容，我們不再贅述。

另外最重要的是，業(yè)主找到了華宇渝州新都當年的施工圖紙，華宇渝州新都車庫規(guī)劃建設隱瞞多年的重大違規(guī)問題隨之浮出了水面。

業(yè)主對比施工圖紙發(fā)現(xiàn)，華宇渝州新都小區(qū)規(guī)劃審批車位應有997個，其中車庫車位868個，室外停車位129個。

華宇渝州新都小區(qū)2700多戶，即便按規(guī)劃修建997個車位，小區(qū)車位配比依舊很低。然而華宇渝州新都實際交付的車庫車位僅有473個，與規(guī)劃中868個車庫車位相比嚴重縮水，有395個車位缺口。

那么，華宇渝州新都小區(qū)縮水的395個車庫車位到底去哪里了？為什么華宇渝州新都能夠順利通過各類相關驗收？

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離了大譜，渝州新都縮水的車位到底去哪兒了

大家都知道，不同時期的小區(qū)車位配比不同。地方政府主要通過城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定來限定小區(qū)最低車位配比。

早年間因為私家車較少，所以2002年版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對車位配比要求很低，直到2006年后才提高了配比要求。

根據(jù)2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第十七條，新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設置1個停車位，公共建筑每200平方米至少設置1個停車位；其中，地面停車位應不少于總停車位的10％。

華宇渝州新都2004年拿地，2006年交房，所以需要遵守2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，華宇渝州新都施工圖紙規(guī)劃的997個車位，正是基于該版規(guī)定下最低建設車位數(shù)。

我們來從華宇渝州新都施工圖中地塊主要經(jīng)濟指標看看車位數(shù)量是怎么計算來的。

小區(qū)住宅建筑面積約276656.1㎡，按照住宅300㎡至少1個車位的規(guī)定，所以小區(qū)住宅對應車位至少應為923個。

公共建筑包括商業(yè)建筑面積11797.21㎡，小區(qū)配套建筑面積1560㎡，幼兒園建筑1433.67㎡，三者合計14790.88㎡，按照公共建筑200㎡至少1個車位的規(guī)定，對應車位至少74個。

所以華宇渝州新都最低車位要求為923+74=997個。少一個都不符合當期重慶城市規(guī)劃技術(shù)管理的規(guī)定。

因為華宇渝州新都的室外地面車位設計了129個，故小區(qū)室內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的車庫車位最少應為997-129=868個。

另外從施工圖主要經(jīng)濟指標上看，華宇渝州新都地下面積16076㎡；另外還有地上停車庫建筑面積2106㎡。

有朋友看到這里可能會感到奇怪，車庫不是應該設計在地下才不計容積率嗎？為什么會設計地上停車庫呢？

因為2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對容積率的定義和現(xiàn)在是不同的，當時的定義是：容積率等于總建筑面積除以單位土地面積。

后來因為停車難問題日益突出，重慶的容積率計算公式在2005年7月之后才被調(diào)整為地上總建筑面積（不含地下）除以單位土地面積。

換言之，2005年7月之前的項目地下車庫面積是要計算容積率的，多建車位意味著要少建住宅或商業(yè)，開發(fā)商當然不愿多建哪怕一個車位。只是因為管理規(guī)定了最低配比，開發(fā)商也不能少建車位。

根據(jù)施工平面圖的車位分布表，地上停車庫主要分布在2號樓和3號樓的一層，以及C區(qū)停車位的臨街停車庫。

再結(jié)合圖紙放大看，3號樓b座旁邊顯示應該有1F停車庫，按規(guī)劃這里應該有7個車庫停車位。但小區(qū)該處現(xiàn)狀情況卻是7個方正的門面，而且均有商業(yè)產(chǎn)權(quán)，早已賣出去了。

C區(qū)車庫臨街位置也顯示有1F停車庫字樣。但目前小區(qū)相應位置的實際情況是，這些位置現(xiàn)狀也均為有商業(yè)產(chǎn)權(quán)的商鋪，而且也是很早就已經(jīng)賣出去了。

有業(yè)主懷疑，華宇渝州新都小區(qū)原圖紙規(guī)劃的2106㎡地上停車庫消失不見，有可能被開發(fā)商改規(guī)成商鋪而賣掉了。不過，事實真相到底如何，大家仍無法確認。

從業(yè)主統(tǒng)計的車位差距對比表看，除了地上車庫停車位消失之外，1號庫（A庫）、2號庫（B庫）、3號庫（C庫）實際車位數(shù)量也均遠低于規(guī)劃圖紙中的車位數(shù)量，這些消失的車位到底什么情況外人就更難知曉了。

事實上，如果華宇渝州新都小區(qū)不是開發(fā)商突然要出售車位，小區(qū)車庫車位數(shù)量相比規(guī)劃嚴重縮水395個，小區(qū)車位數(shù)不符合重慶城市技術(shù)管理規(guī)定的重大問題，很可能還會繼續(xù)被隱瞞，業(yè)主還會一直被蒙在鼓里。

寫在文末：

華宇渝州新都小區(qū)車庫縮水問題被隱瞞多年，如今木已成舟，業(yè)主維權(quán)可能很難。

有部分前期已租賃車位的業(yè)主在自己車位上掛上維權(quán)標語，希望以此阻止其他業(yè)主購買其租賃的車位。

但畢竟小區(qū)車位配比太低了，2700多戶業(yè)主，有不少之前未能租到車位的，只能被迫在隔壁的一些小區(qū)停車。所以即便現(xiàn)在小區(qū)車位價格并不便宜，仍然也有不少業(yè)主愿意下叉購買，不少車位已經(jīng)變成了私家車位。

這樣看起來，未來新購買車位的業(yè)主與原租賃車位業(yè)主之間的關系可能不會很愉快。

我認為，房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)可能需要更加透明，才能避免開發(fā)商各種違規(guī)甚至違法行為，避免購房人的公共利益被輕易侵害。

另外，我認為房地產(chǎn)行業(yè)應該加大懲處力度，不能讓開發(fā)商違規(guī)違法的成本太低，要切實保護購房人的公共權(quán)益。

我們房地產(chǎn)行業(yè)要走的路，可能還很長。