2026年開局，合肥樓市呈現(xiàn)"冰火兩重天"景象。政務區(qū)以6.3%的漲幅領(lǐng)跑全市，而新站區(qū)卻下跌6.3%，市場分化加劇。政策層面，公積金利率下調(diào)、購房補貼延續(xù)至5月，為市場注入強心劑。但值得關(guān)注的是，政務區(qū)去化周期長達44.2個月，庫存壓力依然顯著。這種"量縮價升"的態(tài)勢，究竟是市場觸底反彈的信號，還是短期波動？

NO.1|壹

政務區(qū)二手房成交：分化中顯韌性

2025年12月，合肥政務區(qū)二手房市場呈現(xiàn)出明顯的"量穩(wěn)價升"特征。數(shù)據(jù)顯示，政務區(qū)整體均價從17598.25元/㎡升至18701.4元/㎡，單月漲幅達6.3%。值得注意的是，政務區(qū)的漲幅不僅領(lǐng)跑全市，更是遠超第二名經(jīng)開區(qū)3.5%的漲幅，凸顯出核心區(qū)域資產(chǎn)的抗跌性。

深入分析發(fā)現(xiàn)，政務區(qū)內(nèi)部呈現(xiàn)出顯著的分化特征。從12月政務區(qū)二手房成交情況來看，總成交19套房源，成交單價下跌房源有11個， 上漲的僅8個，政務區(qū)房價的“水位”正在發(fā)生肉眼可見的退潮。這清晰地表明，市場調(diào)整已從整體均價的下滑，深入至內(nèi)部結(jié)構(gòu)的劇烈分化。

具體可以看一下單個項目成交情況：

湖東景園北區(qū)，168.17㎡，成交總價282萬元，成交單價16769元/㎡。

華潤凱旋門，107.63㎡，成交總價188萬元，成交單價17467元/㎡。

國建香榭水都，126.43㎡，成交總價288萬元，成交單價22779元/㎡。

從價格梯隊來看，高端項目表現(xiàn)穩(wěn)健。融創(chuàng)壹號院掛牌均價依舊堅守5萬+/㎡的高端標桿地位，栢悅公館南北院保持在4萬+/㎡區(qū)間。成交數(shù)據(jù)表明，真實居住需求成為支撐市場的核心力量。

政策紅利為市場提供了重要支撐。2026年1月起，合肥存量公積金貸款利率正式下調(diào)25個基點，首套降至2.6%，二套降至3.075%。以100萬30年期貸款計算，月供可減少133元，累計節(jié)省利息約4.76萬元。此外，購房補貼政策延續(xù)至2026年5月，二孩家庭享受1.5%補貼，新市民最高可獲2%補貼，這些措施有效降低了購房成本。

然而，市場仍面臨挑戰(zhàn)。政務區(qū)去化周期長達44.2個月，為九區(qū)最高，表明庫存壓力依然較大。與此同時，全市二手房成交周期延長至224天，同比增加2.28%，反映出交易流動性放緩。買賣雙方進入深度博弈階段，房東降價意愿減弱，買家議價空間擴大至9.42%，創(chuàng)近一年新高。

NO.2|貳

市場整體承壓與菜單式服務革新：制度重構(gòu)正當時

合肥二手房市場整體仍處于調(diào)整期。2025年12月，全市二手房住宅網(wǎng)簽5135套，環(huán)比上升9.93%，但同比下滑17.63%。成交均價為11290元/㎡，環(huán)比微降0.16%，同比下跌28.06%。這一數(shù)據(jù)反映出市場仍處于探底過程中，但成交量環(huán)比回升也顯示出市場活躍度有所恢復。

來源：七七說數(shù)據(jù)

區(qū)域表現(xiàn)分化明顯。瑤海區(qū)以873套的成交量位居榜首，但均價僅為8559元/㎡；政務區(qū)以16321元/㎡的成交均價位列第一，但成交量相對較低。從漲跌幅來看，經(jīng)開區(qū)漲幅最大，達到8.04%，而新站區(qū)跌幅最深，為8.7%。這種"低價走量、高價穩(wěn)市"的格局，說明購買力正向總價友好的區(qū)域傾斜。

來源：合肥樓市航拍

去化周期與議價空間的變化揭示市場深度調(diào)整。九區(qū)平均去化周期為33.98個月，政務區(qū)更是高達44.2個月。與此同時，議價空間穩(wěn)步上升至12月的9.42%，創(chuàng)近一年新高。這些數(shù)據(jù)表明，市場已從賣方主導轉(zhuǎn)向買方主導，購房者決策更加謹慎。

在此背景下，二手房"菜單式服務"創(chuàng)新模式應運而生。該模式將交易流程拆解為標準化模塊，實現(xiàn)按需付費、透明結(jié)算。具體服務包括：政策咨詢免費、房源評估報告500-2000元、合同指導1000元、過戶交割2000元等。對于無貸款需求的房源，總交易成本可控制在3000元以內(nèi)，較傳統(tǒng)模式節(jié)省70%以上。

菜單式服務還整合了阿里資產(chǎn)平臺等資源，通過智能評估與流量曝光，縮短成交周期。這種創(chuàng)新不僅降低經(jīng)濟成本，更推動行業(yè)從粗放式向精細化演進，成為市場制度重構(gòu)的重要標志。

NO.3|叁

結(jié)語

政務區(qū)樓市的"獨立行情"是多重因素共同作用的結(jié)果。土地資源的稀缺性、配套設施的成熟度以及政策傾斜，使其成為合肥的價值高地。當前市場正在從波動走向理性復蘇，在政策與需求雙輪驅(qū)動下，2026年可能成為樓市轉(zhuǎn)折年。但需要清醒認識到，市場分化仍將持續(xù)，核心資產(chǎn)抗跌性強，邊緣資產(chǎn)仍處下行通道。

第一房智庫觀點:

從政策層面看，公積金利率下調(diào)與購房補貼形成疊加效應，但需要注意政策窗口期截至2026年5月。對于有真實居住需求的購房者而言，當前市場議價空間較大、政策支持力度空前，是入市的較好時機。但對于投資性需求，仍需謹慎評估風險，特別是非核心區(qū)域的資產(chǎn)流動性問題。

市場正在經(jīng)歷深刻變革，從過去的"普漲時代"進入"價值時代"。這一轉(zhuǎn)變要求所有市場參與者調(diào)整心態(tài)和策略：買家應放棄追漲殺跌思維，聚焦地段、學區(qū)、物業(yè)等核心要素；賣家需善用菜單式服務等工具降低交易成本，避免恐慌性拋售。只有順勢而為者，才能在新周期中把握機會。