1月11日的北京樓市數(shù)據(jù)讓所有觀察者大跌眼鏡：當(dāng)日二手房網(wǎng)簽量達(dá)100套，以微弱優(yōu)勢(shì)反超新房的97套網(wǎng)簽量。這一看似微小的數(shù)字變化，實(shí)則暗藏玄機(jī)。當(dāng)購(gòu)房者開(kāi)始用腳投票，北京樓市的底層邏輯正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的革命。

核心城區(qū)的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)正在碾壓期房市場(chǎng)。西城德勝片區(qū)一套50平米的"老破小"掛牌僅3天便以單價(jià)18萬(wàn)成交，而五環(huán)外某知名開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)卻面臨去化難題。即買(mǎi)即住的確定性，正在成為動(dòng)蕩樓市中的硬通貨。學(xué)區(qū)房更是逆勢(shì)上漲的典型代表，盡管房齡超過(guò)30年，但中關(guān)村一小、實(shí)驗(yàn)二小周邊的房源依然一房難求。

稅費(fèi)調(diào)整成為壓垮新房市場(chǎng)的最后一根稻草。按照最新政策，滿2年二手房交易免征增值稅，以一套500萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算，購(gòu)房者可直接節(jié)省26.5萬(wàn)交易成本。反觀新房市場(chǎng)，不僅面臨2-3年的交付周期，還要承擔(dān)更高的契稅和公共維修基金。精明的購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始用計(jì)算器做出選擇。

"賣(mài)舊買(mǎi)新"的改善鏈條出現(xiàn)斷裂征兆。以往通過(guò)置換學(xué)區(qū)房實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)的路徑正在失效，朝陽(yáng)區(qū)某改善盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)透露，近期到訪客戶中僅有23%為置換需求。當(dāng)二手房業(yè)主惜售情緒蔓延，新房市場(chǎng)的客源蓄水池正在見(jiàn)底。

中介門(mén)店的生態(tài)變化印證了這一趨勢(shì)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，1月以來(lái)核心城區(qū)帶看量環(huán)比激增42%，而遠(yuǎn)郊新盤(pán)渠道帶客成本已突破5萬(wàn)元/組。某頭部中介區(qū)域經(jīng)理坦言："現(xiàn)在十個(gè)經(jīng)紀(jì)人里有七個(gè)專(zhuān)攻二手房，新房團(tuán)隊(duì)都在裁員。"

政策工具箱里的調(diào)控手段正在失效。盡管去年8月已放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)，但1月11日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外成交量占比仍不足四成。購(gòu)房者用真金白銀投出的票選證明：地段價(jià)值正在回歸房地產(chǎn)的本質(zhì)邏輯。

這場(chǎng)靜悄悄的交易結(jié)構(gòu)變革，或許預(yù)示著北京樓市將進(jìn)入存量博弈時(shí)代。當(dāng)二手房開(kāi)始掌握定價(jià)權(quán)，開(kāi)發(fā)商們是時(shí)候重新思考產(chǎn)品邏輯了。畢竟在居住屬性回歸的當(dāng)下，沒(méi)有誰(shuí)比真實(shí)的二手房成交數(shù)據(jù)更能反映市場(chǎng)的本來(lái)面目。