2026 年第 1 期《求是》談的不是中美關(guān)系，不是人民幣升值，而是房地產(chǎn)。前年《求是》第一期談的是美麗中國與全面現(xiàn)代化，去年《求是》第一期談的是民族復(fù)興偉業(yè)，都是宏大敘事。于是，網(wǎng)上博流量的話題都變成了《永樂大典》、鄭和下西洋這類內(nèi)容。房地產(chǎn)今年登上了《求是》第一期，看來首要的 “復(fù)蘇” 領(lǐng)域是房地產(chǎn)。去年 12 月，北京處置了 2300 個(gè)違規(guī)房地產(chǎn)類直播間，我這糟糕的被虐心理總算大大地平衡了一下。

看看《求是》都談了什么？

首先是談房地產(chǎn)的重要性：2024 年，中國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá) 13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超 7000 萬人。文章還與日本、韓國做了對(duì)比 ——2000—2024 年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為 7.74 套、10.39 套，以此推斷，中國新建住宅規(guī)模應(yīng)在 1000 萬 —1490 萬套之間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不小的市場(chǎng)潛力。然后談的還是老套路：中國人均住房面積 35 平方米、城鎮(zhèn)化率 67%，總之和發(fā)達(dá)國家比，還有很大發(fā)展空間。

這些說法本身都對(duì)，但有一個(gè)關(guān)鍵問題被忽略了 —— 沒拿中國的人均工資做對(duì)比。中國居民人均工資性收入占人均 GDP 的 26%，而日本、韓國居民人均工資性收入占人均 GDP 的比重均為 50%-55%。再看人均 GDP 世界排名，中國位列第 78 位，日本第 35 位，韓國第 34 位；日本的人均 GDP 是中國的 1.91 倍，韓國則是 1.93 倍。

如此一比，問題就簡(jiǎn)單了：中國樓市的復(fù)蘇，萬事俱備，只欠 “鈔票”。

樓市的本質(zhì)是貨幣關(guān)系，馬光遠(yuǎn)與孟曉蘇在這一點(diǎn)上說得沒錯(cuò) —— 房地產(chǎn)不是絕對(duì)意義上的過剩，而是相對(duì)收入不足導(dǎo)致的過剩。既然是收入不足引發(fā)的過剩，就沒必要去比拼什么人均住房面積、什么城鎮(zhèn)化率了。

卡塔爾城鎮(zhèn)化率接近 100%，難道要跟它比完，就證明中國城鎮(zhèn)化率還有 33% 的發(fā)展空間嗎？

這不算 “求是”。應(yīng)該實(shí)事求是地說，中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最大的問題是居民收入與消費(fèi)，趕不上生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，也趕不上城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度。中國 2010-2024 年的數(shù)據(jù)就很能說明問題：人均工資在 GDP 中的占比增速，顯著低于城鎮(zhèn)化率增速。城鎮(zhèn)化率的年復(fù)合增速約 1.2-1.3 個(gè)百分點(diǎn)（2010 年 49.95%→2024 年 66.2%，累計(jì)提升 16.25 個(gè)百分點(diǎn)）；而工資占 GDP 比重方面，收入法勞動(dòng)報(bào)酬占比維持在 45%-47%，近 10 年年均增速幾乎為 0，甚至小幅下行；居民人均工資性收入占人均 GDP 比重約 35%-38%，年均增速僅 0.2-0.3 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率的年增速，約為工資占比增速的 4-6 倍，差距大到離譜，這樣的情況下，還跟人家比什么城鎮(zhèn)化率呢？

清楚了問題出在哪里，也就看到了 2026 年潛在的利好方向。相信會(huì)是擴(kuò)大消費(fèi)補(bǔ)貼、提高居民資產(chǎn)性收益、完善全民共享的社會(huì)保障體系的一年。

因?yàn)槲覀儧]有太多時(shí)間，也沒有太多選擇了。