眾所周知，房屋建設(shè)得有“五證”——國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，五證齊全才能施工建設(shè)、才能向社會(huì)預(yù)售、才能得到政府“網(wǎng)簽”……尤其是涉及到買賣的商品樓，用地規(guī)劃是幾層，建成的時(shí)候就得是幾層，如果“房不對(duì)規(guī)”就會(huì)給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證埋下隱患，我今天要說(shuō)的就是這么個(gè)事兒。

2014年，準(zhǔn)格爾旗警衛(wèi)保安服務(wù)有限責(zé)任公司與準(zhǔn)格爾旗國(guó)立房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下分別簡(jiǎn)稱警衛(wèi)公司和國(guó)立公司）達(dá)成口頭房屋買賣合同，以900萬(wàn)元的價(jià)格買下了后者承建的南苑小區(qū)A區(qū)2號(hào)商業(yè)樓的2-3層。然而，實(shí)際交付的卻是3-4層。原來(lái)，這棟樓在建設(shè)時(shí)已悄然“長(zhǎng)高”，從最初規(guī)劃的三層變成了實(shí)際四層，最關(guān)鍵的問(wèn)題在于——開發(fā)商無(wú)法提供《商品房預(yù)售許可證》。

按照我國(guó)的城鄉(xiāng)規(guī)劃法相關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑物建設(shè)必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，商業(yè)樓改變?cè)幸?guī)劃行為必須重新報(bào)批并且經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后才能施工。開發(fā)商無(wú)法提供《商品房預(yù)售許可證》，說(shuō)明多出的一層建筑物不是什么“神來(lái)之筆”，它就好比是整個(gè)建筑體上長(zhǎng)出的一個(gè)突兀的“腫瘤”體，它既無(wú)合法“出生證明”，也未經(jīng)過(guò)質(zhì)檢部門安全“體檢”鑒定。

如果開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)“先斬后奏”，既是對(duì)政府規(guī)劃部門權(quán)威的蔑視，更是對(duì)法律紅線的踩踏。建設(shè)中多建出來(lái)的樓層，既是多出來(lái)的利益，也是多出來(lái)的麻煩，更是后續(xù)民事法律糾紛的總根源。因?yàn)闃菍訌恼Q生之日起就埋下了產(chǎn)權(quán)不清、合法性存疑的巨大隱患，當(dāng)買房業(yè)主去政府辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一場(chǎng)圍繞“違法建筑”與“合法銷售”的官司也就正式拉開帷幕，而且一打就是十多年，足以耗死一個(gè)企業(yè)。

無(wú)奈之下，警衛(wèi)公司將國(guó)立公司告上法庭，準(zhǔn)格爾旗法院經(jīng)過(guò)兩次一審，支持了警衛(wèi)公司的訴求，認(rèn)定涉案房屋存在銷售合法性問(wèn)題。但到了二審階段，國(guó)立公司提交了準(zhǔn)格爾旗房產(chǎn)管理局的《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》，明確稱“南苑小區(qū)A區(qū)預(yù)售許可證包括2號(hào)商業(yè)樓含涉案房屋”，鄂爾多斯市中級(jí)法院據(jù)此判決，認(rèn)為行政機(jī)關(guān)已確認(rèn)涉案房屋納入管理體系，不足以否定合同的效力，撤銷一審判決。

懂法律的朋友可能看出來(lái)了，核心證據(jù)的缺失，是此案二審中的最大“黑洞”。要知道，《商品房預(yù)售許可證》是商品房得以合法銷售的前置條件和唯一法定憑證，它如果真實(shí)存在，必定在管理部門有存檔，絕非一份語(yǔ)焉不詳?shù)摹盎貓?zhí)”所能替代；它如果不存在，那么所謂的預(yù)銷售行為就是徹徹底底的違法行為。法院在二審中以一份“回執(zhí)”來(lái)替代了房屋預(yù)售許可證，不僅在證據(jù)采信環(huán)節(jié)上難以服眾，更在法理上開了一個(gè)非常危險(xiǎn)的先例：是否以后只要有一紙行政機(jī)關(guān)的“情況說(shuō)明”，哪怕沒有預(yù)售許可證，違規(guī)銷售也能被司法認(rèn)可？

更有意思的是，準(zhǔn)格爾旗住房保障綜合服務(wù)中心在此后的程序中的五份說(shuō)辭前后矛盾：比如，在2019年1月30日出具的《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》稱“預(yù)售證包含涉案房屋”，但5月23日出具《協(xié)助調(diào)查通知書回執(zhí)》就變成“不顯示你院查詢信息”，與此前表述截然相反；再比如，在2021年和2024年政府信息公開程序中先后兩次作出答復(fù)，明確表示“無(wú)涉案房屋預(yù)售許可證及相關(guān)報(bào)批備案信息”，2024年更是直接確認(rèn)“無(wú)案涉房屋預(yù)售備案信息”；還有，在信訪核查階段以一份無(wú)許可證編號(hào)、無(wú)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、無(wú)公章標(biāo)識(shí)的普通打印“商品房銷售登記表”替代法定預(yù)售明細(xì)，其合法性存疑；最后是2024年行政復(fù)議階段：以“相關(guān)檔案資料已丟失”回應(yīng)訴求，準(zhǔn)格爾旗人民政府行政復(fù)議決定書認(rèn)定其“未全面履行信息公開職責(zé)違法”。

上述這五種說(shuō)辭，其實(shí)只說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：誰(shuí)都拿不出《商品房預(yù)售許可證》，原告警衛(wèi)公司負(fù)責(zé)人氣憤地說(shuō)：“甭管你出具多少份兒回執(zhí)和證明，我要看的是預(yù)售許可證，拿不出證說(shuō)啥都是扯淡！”

一場(chǎng)官司，從2017年開打，歷經(jīng)一審、二審、發(fā)回重審、再二審，直至自治區(qū)高院……民事訴訟程序正式走完，但最核心的證據(jù)——房屋預(yù)售許可證始終沒有出現(xiàn)，而最核心的問(wèn)題是，多出的一層樓到底合不合法、能不能確權(quán)依然是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。警衛(wèi)公司投入真金白銀十年之久，資產(chǎn)卻依舊處于權(quán)屬不明的懸浮狀態(tài)，維權(quán)之路也陷入“程序已盡，實(shí)體無(wú)解”僵局，正在走向一個(gè)死胡同。

我認(rèn)為，此案像一記沉重的警鐘，敲給每一個(gè)司法裁判者：在審理案件，尤其是涉及行政認(rèn)定與民事權(quán)利交織的案件時(shí)，必須對(duì)證據(jù)的合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性進(jìn)行最嚴(yán)苛的審視。法院的職責(zé)就是辨是非、斷曲直，而不是在證據(jù)的迷宮中做和事佬。在案件審理中，法院對(duì)行政機(jī)關(guān)出具的材料不能照單全收，尤其是當(dāng)其表述存在前后矛盾、且無(wú)法提供法定核心證據(jù)時(shí)，更應(yīng)保持高度警惕和獨(dú)立判斷。

十年光陰，對(duì)一家企業(yè)是沉重的成本；一紙“回執(zhí)”，對(duì)法治信仰是深刻的磨損。如今的問(wèn)題是，準(zhǔn)格爾旗這棟憑空“長(zhǎng)高”的商業(yè)樓，到底還要在合法與非法的灰色地帶矗立多久？警衛(wèi)公司的這條已經(jīng)走了十年的維權(quán)之路，到底還要再走多久才能見到曙光？

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