文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

碧桂園佛山“巨無霸”舊改項目，被一家銷售額體量不到20億元的小房企接盤了。

自2025年8月開始流傳，碧桂園佛山南海永勝村舊改項目被廣州力迅地產(chǎn)接手，如今終于迎來了“官宣”。

近日，永勝村舊改項目3號地小區(qū)項目正式獲批，建筑物主要建設為住宅、物業(yè)管理用房等，項目總投資約9.93億元，總建面約8.32萬㎡，建設單位為佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司（下稱“碧欣置業(yè)”）。

截自廣東省投資項目在線審批監(jiān)管平臺

盡管建設單位名稱仍帶有“碧桂園”，然而實控人已發(fā)生變更——從碧桂園地產(chǎn)集團實控，變更為力迅地產(chǎn)、張江和平資管、碧桂園三方聯(lián)合持股。但三方持股比例未對外披露。

天眼查顯示，碧欣置業(yè)成立于2017年2月，注冊資本為5000萬元，法人股東為力迅地產(chǎn)全資子公司廣州昇力投資有限公司（下稱“廣州昇力投資”）。

碧桂園“佛山舊改第一村”，竟被一家小房企接盤了。

不過，在這場悄然發(fā)生的股權(quán)變更中，有很多耐人尋味的細節(jié)，比如張江和平資管為什么會成為股東之一？為何持有項目公司中碧桂園主體公司發(fā)生轉(zhuǎn)移？銷售額不到20億元的小房企力迅地產(chǎn)，如何撬動投資近10億元的舊改項目？

但對于對舊改滿是憧憬的永勝村村民來說，力迅地產(chǎn)接盤，總算是重新點燃了希望。

01

碧桂園舊改業(yè)務的“敗果”

2020年3月，永勝村舉行了改造方案成員表決大會，項目僅用了不到7個小時，以83.38%同意率通過表決。舊改項目如此迅速通過改造表決方案，不僅創(chuàng)造了“佛山速度”，而且在廣東省內(nèi)亦屬罕見。

這種速度是多方共同促成的，包括廣東省金融高新區(qū)重點規(guī)劃及指引、村民對整村改造有著很高意愿、碧桂園早早入場進行輔導。

早在2016年，碧桂園介入永勝村舊改項目，比南海區(qū)發(fā)布廣東金融高新區(qū)控規(guī)方案足足早了兩年時間。

2018年，納入廣東金融高新區(qū)控規(guī)范圍不久后，永勝村所在的夏北經(jīng)濟聯(lián)合社通過舊村改造相關(guān)指導意見草案，制定了“一村一策”的改造方案和拆遷補償標準；同年9月，永勝村以100%通過率完成招商文件表決；3個月后，碧桂園正式成為合作開發(fā)商。

當時，佛山整村改造領域是一片空白，永勝村成為“試驗田”，也被稱為“佛山舊改第一村”。項目創(chuàng)造了佛山舊改多個紀錄，比如一年內(nèi)完成方案表決、簽約及首期回遷房動工、3個月內(nèi)實現(xiàn)簽約率88%等。

永勝村舊改分三期開發(fā)，總投資約100億元，首期投資約20億元。項目首期動工之后，碧桂園陷入流動性危機，二三期項目陷入停滯狀態(tài)。但另一個核心原因是：碧桂園舊改業(yè)務正在重整。

2015年，碧桂園通過股權(quán)并購方式，獲得深圳坂田一個工改保項目股權(quán)，正式全力布局三舊改造業(yè)務，隨后在深圳、廣州、佛山、東莞大舉拿項目。源媒匯初步統(tǒng)計，碧桂園在這四個城市曾介入30余個舊改項目，其中以舊廠房、產(chǎn)業(yè)園改造項目為主。

彼時，還有一個重要背景——2016年8月，楊國強提出兩個目標：“在深圳周邊建10座科技小鎮(zhèn)”、“5年建20個科技小鎮(zhèn)”。次年6月，碧桂園成立產(chǎn)城融合中心，原東莞科技局局長劉寧出任新部門總經(jīng)理，產(chǎn)城項目來源也涉及三舊改造項目。

但進入2018年，銀行非標融資全面收縮，特別是信托融資。

透過碧桂園深圳舊改項目可見，其推動舊改業(yè)務也依賴于信托機構(gòu)或地方小股東，比如深圳龍崗水一村更新單元涉及光大信托、寶安溪頭第一、二工業(yè)區(qū)城市更新單元有建信信托的身影等。

融資渠道趨緊后，碧桂園的“水龍頭”被逐漸關(guān)小，開始陸續(xù)清退“工改工”項目，保留以商住為主的項目。這也說明，碧桂園的舊改、產(chǎn)城業(yè)務仍是依靠“賣房為生”。

永勝村舊改，恰是碧桂園舊改業(yè)務“失敗”作品之一。

02

楊老板又在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)？

在永勝村舊改上，碧桂園引入了股權(quán)投資公司——廣東常琦房地產(chǎn)投資有限公司（下稱“廣東常琦”），后者由自然人羅杰文、梁財生分別持有90%、10%股份，兩人亦是廣東樂意投資有限公司（下稱“樂意投資”）的股東。

公開信息顯示，樂意投資與萬科、龍湖等建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，主要投資土地一二級開發(fā)聯(lián)動，曾發(fā)行多個私募股權(quán)基金，投資項目包括南海萬科廣場、里水發(fā)電廠項目、南海金融高新區(qū)A08項目等，2014年9月在管資產(chǎn)規(guī)模超過30億元。

永勝村舊改啟動僅一個月，即2020年4月，廣東常琦卻退出了項目公司。2021年1月，永勝村舊改項目一期商品房入市，很快被一搶而空，在碧桂園“爆雷”前，一期項目商品房、回遷房均已完成交付。

在“斷水”之后，拆到一半的永勝村舊改陷入了停滯狀態(tài)。據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，2025年2月，永勝村舊改項目整體簽約率達95%、房屋拆除率約63%，因碧桂園資金鏈斷裂，被拆遷人剩余54%的回遷安置住宅物業(yè)交期未知。

但永勝聯(lián)社和村民們?nèi)赃x擇“相信碧桂園”。2025年2月，他們做出了轟動行業(yè)的決策——將土地出讓金分批借給碧桂園，優(yōu)先用于建設回遷安置房，首期資金約7.86億元。

結(jié)果，永勝聯(lián)社和村民們是“錯付”了——碧桂園又在悄悄進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

2025年8月，力迅地產(chǎn)突然公開招聘佛山千燈湖項目成本經(jīng)理、策劃和銷售經(jīng)理等職務。彼時，市場猜測，力迅地產(chǎn)開始著手重啟永勝村舊改。

直到2025年12月，永勝村舊改項目公司碧欣置業(yè)股權(quán)發(fā)生了變更，由佛山市常琦房地產(chǎn)投資有限公司（下稱“佛山常琦”）、廣州昇力投資、佛山市昇萊投資有限公司共同持有（下稱“佛山昇萊”）。

這場變更，有兩個重大調(diào)整：股東行列新增一家資產(chǎn)管理公司，碧桂園持有主體發(fā)生改變。

其中，2020年4月退出持股的廣東常琦，換了一個主體重新持有項目，佛山常琦由羅杰文、張江和平資管分別持有約66.6667%、33.3333%股份。張江和平資管由上海中聯(lián)信全資持有，主要開展破產(chǎn)重組、處置不良資產(chǎn)、股權(quán)投資等業(yè)務。

佛山昇萊由廣州昇力投資、佛山市南海區(qū)仲萊美咨詢有限公司（下稱“南海仲萊美”）共同持有。而南海仲萊美是一家剛成立不久的公司，于2025年6月成立，碧桂園境外主體公司通過層層嵌套方式全資持有該公司。

天眼查顯示，南海仲萊美最終實控方為境外公司伊東發(fā)展、廣升發(fā)展。而原本碧桂園持有碧欣置業(yè)公司為碧桂園地產(chǎn)集團，最終實控方為境外公司恒宙國際、貴穎投資。

截自天眼查

其中，恒宙國際、伊東發(fā)展、貴穎投資均屬于碧桂園上市主體成員公司，但廣升發(fā)展并不屬于。

碧桂園楊老板又開始轉(zhuǎn)移資產(chǎn)了。

03

力迅地產(chǎn)如何破局?

在這場股權(quán)變更中，樂意投資羅杰文重新出現(xiàn)，張江和平資管成為新增股東，加上層層嵌套持股架構(gòu)，轉(zhuǎn)移到廣升發(fā)展手中。

這就產(chǎn)生了很多問題，比如項目公司股權(quán)被稀釋，是否存在利益輸送風險？資管公司出現(xiàn)，是否有巨額隱性債務和對外擔保貸款？碧桂園通過多層股權(quán)嵌套架構(gòu)持有碧欣置業(yè)，且項目公司未披露持股比例，資產(chǎn)、債務如何評估，財務審計、監(jiān)督如何追溯？

單單歷史遺留問題，擺在接盤方力迅地產(chǎn)面前的，已是一個不小的挑戰(zhàn)。何況，推進項目還需在原操盤方、投資公司、資管公司多方之間進行搗鼓。但首要問題依然是資金。

根據(jù)此前批復的永勝村舊改方案顯示，項目改造總用地面積約32.1公頃，拆除范圍約24.2公頃，項目分三期進行，按照“先安置、后拆遷”、“先復建安置物業(yè)、后融資物業(yè)”的原則推動，總投資100億元，一至三期投入分別為20億元、50億元和30億元。

剔除碧桂園一期投入成本，永勝村舊改仍需要投入巨大的資金。

力迅地產(chǎn)是一家廣州本土老牌房企，成立已有27年，初步統(tǒng)計，目前其在廣州、佛山房地產(chǎn)開發(fā)項目僅有18個。同時，在中指研究院披露的2021年至2025年廣州房企銷售榜中，力迅地產(chǎn)均未進入榜單，意味著過去5年銷售規(guī)模低于25億元。

與合生、富力等粵系房企一樣，力迅地產(chǎn)其實也是以舊改或爛尾樓發(fā)家。力迅投資集團副總裁張學民曾公開表示，“力迅沒有去公開市場拿地，拿的都是市區(qū)里面有歷史遺留問題的地塊，如拆遷爛尾、債權(quán)債務不清的，還有需要完善國土規(guī)劃手續(xù)的”。

這些地塊或項目都有一個共同點：操盤周期長，但是便宜。

以廣州荔灣力迅荔筑項目為例，力迅地產(chǎn)于2010年拿下項目地塊。但拿地年限從1999年起算，產(chǎn)權(quán)縮水已有20多年。項目2023年1月推盤入市，至今兩年時間，去化率僅約65.7%。

截自廣州住建局

力迅琶洲灣和力迅荔筑類似。2022年12月，力迅地產(chǎn)入住方所廣州琶洲西區(qū)項目地塊，廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，項目于2025年2月拿證入市，將近一年時間僅賣出12套，去化率約10.7%。

期間，2025年12月，廣州房產(chǎn)中介曾推售力迅琶洲灣項目，項目特有房源單價低至4.89萬元/㎡，總價約755萬元。這個價格，比之前成交的大戶型房源價格12萬元/㎡，相當于打了“骨折”，但去化情況仍不樂觀。

也是在2025年6月，力迅地產(chǎn)罕見公開拿地，以3.13億元拿下廣州荔灣小梅大街7號地塊，折合樓面約3萬元/㎡，項目案名初定為“力迅·樾公館”。半年后，項目地塊正處在土壤修復、地基還沒建時，廣州房產(chǎn)中介卻以“草簽合同”形式賣樓花。

透過力迅地產(chǎn)當前在售項目，亦能折射出其資金現(xiàn)狀和項目操盤能力。

推行滾動開發(fā)的永勝村舊改，拆遷、安置、賣房、再投入后續(xù)拆遷處于環(huán)環(huán)相扣中，小房企力迅地產(chǎn)能否順利推動，顯然是一個問題。

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