（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張靜、張芳、張莉是親姐妹。早年，父親張建國(guó)單位分配了一套公房（后為一號(hào)房屋）。

張芳、張莉成年后先后出嫁搬離，只有張靜一直與父母共同居住。

2001年房改時(shí)，父母年近七旬，經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，不愿花錢買房。

張靜稱：“我來(lái)出錢買，登記在爸名下，房子算我的�！�

她表示，父母口頭同意，她隨后支付了全部購(gòu)房款，并承擔(dān)了電話初裝費(fèi)、兩次大規(guī)模裝修、家具電器購(gòu)置等費(fèi)用。

此后近三十年，張靜和兒子一直住在一號(hào)房屋，水電氣暖、物業(yè)寬帶均由她繳納。

父母去世后，她起訴兩位姐姐，要求法院確認(rèn)：

“我和父親存在借名買房關(guān)系，一號(hào)房屋歸我所有，請(qǐng)配合過(guò)戶�！�

張芳、張莉堅(jiān)決反對(duì)：“房子是爸媽的遺產(chǎn)，我們?nèi)司�！根本不存在借名買房。”

張靜提交了父親生前手寫(xiě)的《說(shuō)明》，提到“三女兒出資裝修、盡孝最多”，還提供了銀行流水、裝修合同、繳費(fèi)憑證、鄰居證言等數(shù)十份證據(jù)。

但法院最終認(rèn)為：這些證據(jù)，不足以證明雙方曾達(dá)成‘借名買房’的合意。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回張靜的全部訴訟請(qǐng)求。

一號(hào)房屋作為張建國(guó)、李秀蘭的遺產(chǎn)，依法由三姐妹平均繼承。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買房的核心是“雙方合意”，而非單方付出。

張靜雖主張存在口頭協(xié)議，但無(wú)任何錄音、書(shū)面文件或第三方見(jiàn)證，無(wú)法證明父親同意“房子歸你”。

出資行為性質(zhì)不明，可能屬贍養(yǎng)或贈(zèng)與。

即便購(gòu)房款由張靜支付，在家庭內(nèi)部，也可能被認(rèn)定為對(duì)父母的資助或盡孝表現(xiàn)，不能直接推定為購(gòu)房對(duì)價(jià)。

父親手寫(xiě)材料僅為情感表達(dá)，非權(quán)屬確認(rèn)。

內(nèi)容僅說(shuō)“三女兒出資裝修”“陪伴多”，未出現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)歸你”“只是代持”等關(guān)鍵表述，不具備確權(quán)效力。

房屋自2003年登記至父親名下，長(zhǎng)達(dá)20年未主張權(quán)利。

若真為借名，為何父母健在時(shí)不辦理過(guò)戶？此不合常理，削弱其主張可信度。

舉證責(zé)任在原告，證據(jù)鏈斷裂即敗訴。

法院強(qiáng)調(diào)：主張法律關(guān)系存在的一方負(fù)有舉證責(zé)任�，F(xiàn)有證據(jù)僅能證明“居住+出資”，無(wú)法閉環(huán)證明借名合意。

綜上，借名買房關(guān)系不成立，房屋按法定繼承處理。

四、律師提示

本案極具警示意義：“親情付出”不能自動(dòng)轉(zhuǎn)化為“房產(chǎn)所有權(quán)”！

很多客戶誤以為：

“房改房是我出的錢，只是寫(xiě)爸名字”；

“我住了三十年，裝修兩次，房子當(dāng)然該歸我”；

“我爸寫(xiě)了字條說(shuō)‘多虧你出錢’，肯定能贏”。

但法院只看法律要件，不是道德貢獻(xiàn)。

要成功主張借名買房，必須滿足：

? 有明確合意證據(jù)（最好書(shū)面協(xié)議，次選錄音、微信、郵件）；

? 資金直接用于購(gòu)房（轉(zhuǎn)賬備注“購(gòu)房款”，避免現(xiàn)金或混同賬戶）；

? 及時(shí)主張權(quán)利（父母在世時(shí)就應(yīng)要求確權(quán)或過(guò)戶）；

? 避免將“贍養(yǎng)”與“購(gòu)房”混為一談。

特別提醒：房改房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等政策性住房，借名風(fēng)險(xiǎn)極高。因涉及單位福利資格，法院對(duì)此類借名往往持謹(jǐn)慎態(tài)度。

如您正考慮以父母名義購(gòu)房，或已陷入類似糾紛，請(qǐng)務(wù)必先咨詢專業(yè)律師，評(píng)估證據(jù)是否足以支撐主張，切勿僅憑“住了多年”就貿(mào)然起訴。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注借名買房、繼承確權(quán)糾紛十余年，深知房改房借名難點(diǎn)，可為您提供精準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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