位于南京雨花臺(tái)區(qū)的上鐵淮風(fēng)曉月小區(qū) 圖源｜受訪(fǎng)者供圖

近日，位于南京雨花臺(tái)區(qū)的上鐵淮風(fēng)曉月小區(qū)，因一場(chǎng)激烈的物業(yè)選聘而備受關(guān)注。

這個(gè)2024年8月才交付的高端小區(qū)，在首屆業(yè)委會(huì)成立5個(gè)月后，就完成了從淘汰原物業(yè)到篩選出兩家候選企業(yè)的流程。

根據(jù)淮風(fēng)曉月業(yè)委會(huì)對(duì)外披露的文件，共有6家品牌物企參與競(jìng)逐，最終奧體物業(yè)與美的物業(yè)進(jìn)入終極PK，兩家企業(yè)分別拋出帶資140萬(wàn)元、120萬(wàn)元進(jìn)場(chǎng)的重磅方案，還配套空置房物業(yè)費(fèi)打折、公共收益分成等福利。

1月13日晚間，南京淮風(fēng)曉月一業(yè)委會(huì)成員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）表示，目前全小區(qū)投票參與度已過(guò)半數(shù)，結(jié)果還得等公示期結(jié)束才能知道。

“帶資進(jìn)組”

據(jù)上述淮風(fēng)曉月業(yè)委會(huì)成員介紹，小區(qū)于2024年8月交付，開(kāi)發(fā)商為南京滬鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。原物業(yè)為保利物業(yè)，但業(yè)主們認(rèn)為小區(qū)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)水平不匹配，此后成立業(yè)委會(huì)表決更換物業(yè)，并組織公開(kāi)選聘。

“正在對(duì)篩選出的兩家企業(yè)進(jìn)行投票�！鄙鲜鰳I(yè)委會(huì)人士表示。

圖為淮風(fēng)曉月業(yè)委會(huì)微信公眾號(hào)發(fā)文截圖

每經(jīng)記者注意到，這次選聘對(duì)候選企業(yè)的資質(zhì)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等都作出了明確要求，還發(fā)布過(guò)“5選2”“4選2”等階段公告。

圖為“5選2”“4選2”等階段公告截圖

而為了拿下這個(gè)項(xiàng)目，兩家候選企業(yè)都拿出了真金白銀的投入方案。

兩家候選企業(yè)給出的方案

奧體物業(yè)承諾無(wú)償投入140萬(wàn)元，另掏約40萬(wàn)元用于項(xiàng)目煥新；若4年服務(wù)期未滿(mǎn)即被解約，140萬(wàn)元按剩余年限比例退還；實(shí)行2.98元/㎡/月一費(fèi)制，無(wú)公共能耗費(fèi)；空置超6個(gè)月房屋物業(yè)費(fèi)七折，折合2.09元/㎡/月。

美的物業(yè)帶資120萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元需在入駐60天內(nèi)打入業(yè)委會(huì)賬戶(hù)，剩余按計(jì)劃投入驗(yàn)收；采用兩費(fèi)制，合計(jì)2.6元/㎡/月，空置房基礎(chǔ)費(fèi)七折、能耗費(fèi)不變，總體約七五折，折合1.94元/㎡/月。

“在存量盤(pán)里，高端住宅物業(yè)費(fèi)高、收繳率高、增值服務(wù)空間大，算是物企的現(xiàn)金奶牛，這也是部分物企愿意帶資進(jìn)場(chǎng)最根本的原因�！�1月14日下午，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向每經(jīng)記者表示。

在柏文喜看來(lái)，部分物業(yè)企業(yè)選擇帶資進(jìn)場(chǎng)，是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)的信號(hào)，但本質(zhì)是“資本換信任、服務(wù)換續(xù)約”，資本只是放大器，服務(wù)仍是核心賽道。

爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

淮風(fēng)曉月的物業(yè)“搶盤(pán)大戰(zhàn)”并非個(gè)例。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在各地的物業(yè)競(jìng)選過(guò)程中，多數(shù)普通剛需小區(qū)仍以“零投入競(jìng)聘”為主，帶資多是頭部物企爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的差異化手段。

如蘇州泊云庭項(xiàng)目，在2025年的物業(yè)換屆投票中，新希望物業(yè)就帶資128萬(wàn)元+整改墊資金額259.15萬(wàn)元參與競(jìng)選，最后成功被選中。

從行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)企業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)，倒逼其向優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目聚焦。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2025年上半年，63家上市物企營(yíng)收總額增長(zhǎng)至1487.9億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速較2024年同期下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)；毛利潤(rùn)均值為4.6億元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，降至19.4%。

也正因如此，為應(yīng)對(duì)盈利下滑的情況，一些物企開(kāi)始主動(dòng)退出低收繳率、低利潤(rùn)率的項(xiàng)目，將資源集中投向高端小區(qū)。

以南京河西華僑城天鵝堡為例，去年8月該小區(qū)在換物業(yè)時(shí)，保利物業(yè)、萬(wàn)物云、銀城物業(yè)等參與角逐，其中萬(wàn)物云提出帶資457萬(wàn)元進(jìn)場(chǎng)且無(wú)需返還，還附加免費(fèi)清洗外立面、代送快遞等增值服務(wù)的條件，成功當(dāng)選。

在中指研究院看來(lái)，“帶資進(jìn)場(chǎng)”行為并非普遍存在于所有物業(yè)項(xiàng)目，而是顯著集中于特定類(lèi)型的住宅小區(qū)。這類(lèi)項(xiàng)目通常具備規(guī)模大、業(yè)主付費(fèi)能力較強(qiáng)、品牌溢出效應(yīng)高等特點(diǎn)，服務(wù)于此類(lèi)項(xiàng)目有助于物業(yè)企業(yè)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。

“物業(yè)‘帶資進(jìn)場(chǎng)’屬非典型市場(chǎng)行為，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。其通過(guò)短期資源輸入掩蓋了長(zhǎng)期可能存在的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，客觀(guān)上干擾了業(yè)主方的理性決策�！敝兄秆芯吭悍治龇Q(chēng)。

圖為贛州市城市住房服務(wù)中心發(fā)文截圖

每經(jīng)記者注意到，此前已有相關(guān)單位發(fā)文指責(zé)“帶資進(jìn)場(chǎng)”行為。

如安徽省社區(qū)服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)曾發(fā)文稱(chēng)其為“補(bǔ)貼戰(zhàn)”，擠壓中小物企空間，長(zhǎng)期損害服務(wù)質(zhì)量。贛州市城市住房服務(wù)中心2024年也曾發(fā)文，招標(biāo)文件不得將物業(yè)服務(wù)人“提供整改資金”“帶資進(jìn)場(chǎng)”和“共管賬戶(hù)”等與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的內(nèi)容作為評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

在蘇商銀行特約研究員武澤偉看來(lái)，物企“帶資進(jìn)場(chǎng)”是一把雙刃劍，若缺乏透明監(jiān)管與理性約束，極易引發(fā)非理性?xún)?nèi)卷和惡性競(jìng)爭(zhēng)，過(guò)度資本比拼會(huì)扭曲市場(chǎng)，誘使企業(yè)作出不切實(shí)際的財(cái)務(wù)承諾，最終可能因盈利壓力犧牲服務(wù)質(zhì)量，損害業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

“若能將資金投入與品質(zhì)提升、權(quán)責(zé)清晰的契約及業(yè)主監(jiān)督機(jī)制結(jié)合，其也能成為推動(dòng)社區(qū)更新、倒逼行業(yè)升級(jí)的良性創(chuàng)新�！蔽錆蓚ヮA(yù)判，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)重心將從“砸錢(qián)競(jìng)賽”回歸資金使用效率、服務(wù)創(chuàng)新與長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造的綜合比拼，并可能衍生出“績(jī)效對(duì)賭”“共益分成”等成熟新模式。

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜恒峰

校對(duì)|何小桃