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業(yè)主騎車摔骨折起訴物業(yè)，法院判物業(yè)承擔(dān)一半責(zé)任！物業(yè)該如何規(guī)避法律風(fēng)險呢？

一份800多塊錢的判罰，背后藏著的是物業(yè)企業(yè)風(fēng)險管理意識的千萬元級課題。

近日，西安市雁塔區(qū)人民法院審結(jié)了這么一起案子：業(yè)主在小區(qū)地下車庫騎摩托車，因為地面有積水摔了跤，最后法院判物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主各擔(dān)50%的責(zé)任。這事兒，給整個物業(yè)管理行業(yè)都敲了個大大的警鐘。

案件本身其實不復(fù)雜。2024年5月，業(yè)主張某騎摩托車進小區(qū)地下車庫，沒留神摔了一跤，摔成了骨折。張某覺得，物業(yè)沒及時清理積水，也沒擺個醒目的警示標(biāo)識，才導(dǎo)致自己受傷，于是就把物業(yè)公司告到法院，要求賠償。物業(yè)公司這邊也有話說，說自己早就履行了保潔義務(wù)，也貼了警示標(biāo)語，還指出張某騎車的時候，違反了車庫“時速不超過5公里”的規(guī)定，本身就有過錯。

可法院最后還是認定，雙方的過錯程度差不多，各承擔(dān)一半責(zé)任。理由很明確：物業(yè)公司雖說設(shè)置了警示標(biāo)語，但沒采取像鋪設(shè)防滑墊這類更管用的防范措施，沒能全面盡到安全保障的義務(wù)。

01 法院判決撕開的，是物業(yè)安全管理的短板

這起案子的判決邏輯，真值得所有物業(yè)企業(yè)好好琢磨琢磨。法院認為，物業(yè)公司光設(shè)置警示標(biāo)志還不夠，得拿出實打?qū)嵉摹⒆銐蛴行У姆雷o措施才行，這也是物業(yè)被判定擔(dān)責(zé)的關(guān)鍵原因。

這就說明，現(xiàn)在法院對物業(yè)安全保障義務(wù)的要求，是越來越高了。放在以前，可能擺個警示牌，就算是盡到了主要義務(wù)；但現(xiàn)在不一樣了，警示牌只是個基本操作，法院還會接著查，你有沒有采取和風(fēng)險等級匹配的實質(zhì)性安全措施。

物業(yè)企業(yè)得搞明白，法律上說的“安全保障義務(wù)”，不是無限責(zé)任，而是“合理限度內(nèi)”的責(zé)任。就拿這案子來說，車庫下坡的地方，下雨天容易積水打滑，這是明擺著能預(yù)見的風(fēng)險，物業(yè)公司就該拿出和這個風(fēng)險程度相匹配的預(yù)防辦法。

還有個關(guān)鍵點，就是證據(jù)保存。這案子里，雙方都沒法證明張某到底有沒有超速，這直接就影響了責(zé)任的劃分。物業(yè)公司拿不出確鑿的證據(jù)，證明業(yè)主存在重大過錯，最后法院只能判雙方各擔(dān)一半責(zé)任。

02 給安全加四道“鎖”，構(gòu)建風(fēng)險防控的四道防線

面對這類安全風(fēng)險，物業(yè)公司不能再等著出事了才補救，得主動出擊，搭起一套全方位、多層級的安全防護體系，把安全管理從被動應(yīng)對，變成主動預(yù)防。

第一道防線：工程物理防護，從根上降低風(fēng)險

地下車庫下坡、轉(zhuǎn)彎這些高風(fēng)險區(qū)域，物業(yè)公司真得舍得投入點工程改造的錢。比如給地面鋪防滑材料，裝上合理的減速帶，把照明系統(tǒng)弄得亮堂堂的。這些實打?qū)嵉墓こ檀胧?，才能從根本上減少安全事故的發(fā)生概率。別總想著省錢，真出了事，賠的錢可比改造費多得多。

第二道防線：制度管理防護，讓安全有章可循

完善安全管理制度，這事兒說起來簡單，做起來得細。首先得建立定期巡查制度，尤其是雨雪天過后，地下車庫、小區(qū)斜坡這些地方，必須得挨個查一遍。還要建個隱患排查臺賬，發(fā)現(xiàn)問題記下來，定個整改期限，還得有人盯著落實情況，不能光記不改，那臺賬就成了擺設(shè)。另外，應(yīng)急預(yù)案也得完善，真出了事，知道該誰上、該干啥，別手忙腳亂的。

第三道防線：警示標(biāo)識防護，提醒得到位才行

警示標(biāo)識的設(shè)置，可不是隨便找個牌子掛上去就完事了。位置得醒目，字兒得清晰，讓人一眼就能看見。而且還得根據(jù)風(fēng)險等級來，高風(fēng)險的地方，光有警示牌還不夠，能不能裝個聲光報警裝置？車子一靠近就響，就能更有效地提醒行人和駕駛員注意安全。

第四道防線：證據(jù)保存防護，關(guān)鍵時刻能“說話”

物業(yè)公司得把監(jiān)控系統(tǒng)弄好，公共區(qū)域，特別是那些高風(fēng)險區(qū)域，必須做到監(jiān)控全覆蓋、無死角。別心疼那點監(jiān)控設(shè)備的錢，關(guān)鍵時刻，監(jiān)控錄像就是最有力的證據(jù)。還有，日常的巡查記錄、隱患排查整改記錄這些紙質(zhì)的、電子的資料，都得妥善保存好，分門別類整理清楚，萬一真鬧到法院，這些東西就能派上大用場。

03 落到實處的具體措施，把安全管理做細做實

就拿地下車庫的安全管理來說，物業(yè)公司可以照著下面這些具體辦法來做，把安全管理落到每一個細節(jié)里。

容易積水的區(qū)域，加裝幾個排水裝置，保證下雨的時候水能及時排走，別積在地面上打滑。坡道的地方，鋪點高質(zhì)量的防滑條或者防滑墊，別用那種便宜貨，沒幾天就磨壞了。照明系統(tǒng)也得注意，不光要亮，還得避免出現(xiàn)眩光或者陰影區(qū)，不然駕駛員視線不好，也容易出事。

車輛入口的地方，弄個標(biāo)準化、人性化的提示系統(tǒng)，限速標(biāo)志、注意坡道的標(biāo)志，都得擺得清清楚楚。有條件的小區(qū)，還可以裝個超速提醒裝置，車子一超速就發(fā)出警報，提醒司機減速。

還要建立特殊天氣的應(yīng)急響應(yīng)機制。下雨天，提前在車庫入口放好防滑墊和提示牌，必要的時候，安排保潔人員定時去清理積水，別等積水多了才動手。到了冬天，那些容易結(jié)冰的區(qū)域，提前準備好融冰的物資，一旦結(jié)冰，趕緊處理，別等有人摔了才后悔。

另外，和業(yè)主的常態(tài)化溝通機制也很重要。平時多通過公告欄、業(yè)主微信群這些渠道，發(fā)發(fā)安全注意事項，最好能結(jié)合一些真實的案例，給業(yè)主們上上課，提高大家的安全意識。業(yè)主們的安全意識上去了，很多事故也能避免。

04 擰成一股繩，構(gòu)建社區(qū)安全共同體

物業(yè)公司得轉(zhuǎn)變個觀念，安全管理不光是法律規(guī)定的義務(wù)，更是提升服務(wù)品質(zhì)、打造品牌形象的好機會。把安全管理做實了，事故少了，業(yè)主們住得安心，滿意度自然就高了，這對物業(yè)的口碑和長遠發(fā)展，都是好事。

定期組織業(yè)主參與安全巡查活動，就是個好辦法。邀請業(yè)主代表一起去檢查小區(qū)的安全隱患，既能集思廣益，找到那些物業(yè)自己沒注意到的問題，又能讓業(yè)主們知道，物業(yè)在安全管理上到底下了多少功夫，增進彼此的理解和信任。

還有，安全事故處理的標(biāo)準化流程也得建立起來。一旦發(fā)生事故，物業(yè)人員得按流程來：先趕緊救助傷員，然后保護好現(xiàn)場，把證據(jù)都保存好，再按規(guī)定程序上報、記錄。規(guī)范的處理方式，既能防止損失擴大，也能減少后續(xù)的法律糾紛。

最后，物業(yè)公司還可以考慮買商業(yè)保險，比如公共責(zé)任險。這是一種很現(xiàn)代化的風(fēng)險管理手段，花點錢買份保障，真要是出了事故，保險公司能幫著分擔(dān)一部分損失，既保障了業(yè)主的利益，也能減輕物業(yè)的壓力。

從這起車庫摔傷案里吸取教訓(xùn)，把安全管理的每一個細節(jié)都做到位。物業(yè)公司得定期做安全評估，發(fā)現(xiàn)漏洞及時補上。畢竟，安全社區(qū)的創(chuàng)建，光靠物業(yè)的專業(yè)管理還不夠，還得靠每一位社區(qū)成員的共同努力。

當(dāng)物業(yè)公司從“想著怎么免責(zé)”，變成主動“想著怎么防控風(fēng)險”，當(dāng)安全不再只是墻上的一紙警示，而是實實在在鋪在地上的防滑墊、亮在頭頂?shù)恼彰鳠?，我們離真正的安全社區(qū)，就又近了一大步。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請告知刪除?。?/p>

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