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就在昨天，港務(wù)區(qū)奧體的綠城桂冠東方，公示了1，建面約180㎡戶型，共計60套，均價24453元/㎡，總價門檻約400萬。

（價格公示，來源：西安住建）

相比長安玉華的高調(diào)亮相，桂冠東方內(nèi)斂了不少，身邊不少人問，接受價格，認可產(chǎn)品，但擔(dān)心后期市場表現(xiàn)，畢竟當(dāng)下環(huán)境，拿出400萬預(yù)算買房，地主家也沒余糧，也得再三掂量。

我匯總大家糾結(jié)點：擔(dān)心新房降價，擔(dān)心交付降標，擔(dān)心二手破發(fā)，今天我們跳出賣方視角，回歸買家需求，聊聊幾個大家關(guān)注的點。

白菜心

先來看基本盤，地段，西安的地很多，但大眾都認可的稀缺地段，十個指頭能數(shù)的過來。

比如電視塔曲江CCBD的北區(qū)，華潤悅府，悅璽所在地，比如鳳城八路市府周邊，龍湖景粼天序所在地，比如高新木塔寺周邊，萬達one所在地，浐灞灞河畔，自然界河山所在地。

以及今天的主角，奧體三場館旁邊，綠城桂冠東方所在地，這種地段的認可度，一是基于周邊配套的高密度兌現(xiàn)，更是周邊無地可供的現(xiàn)狀而來。

（桂冠東方位置示意）

路過這里，大家都會高看一眼，這就是地段的價值，體現(xiàn)在地價上，也是港務(wù)的地王，樓面價近11707元/㎡。

從位置看，確實配得上奧體C位的名號，西側(cè)長安樂藝術(shù)中心、水晶匯溪廣場商業(yè)、北側(cè)奧體三場館、地鐵14號線地鐵口、南側(cè)高新一中陸港學(xué)校，囊括了整個奧體南最優(yōu)質(zhì)的配套資源。

（桂冠東方實景圖）

桂冠東方的旁邊還有，是當(dāng)年萬人搖的金地玖峯匯和華潤未來城市，整個奧體南在上輪周期里，以剛需為主，大平層的供應(yīng)在2024年后，包括楓林九溪的清溪、文昌臨江閱、以及今年的綠城桂冠東方。

地段無需贅述，如果你認可奧體，桂冠東方所在地，就是奧體的白菜心，C位存在，桂冠東方的基本盤是穩(wěn)的。

好房子

但在樓市下行，產(chǎn)品極度內(nèi)卷的2026年，僅憑地段是不夠的，產(chǎn)品還得獨一無二，這也是綠城進西安這么多年，從設(shè)計，堆料，再到服務(wù)，細節(jié)，最拔尖的小區(qū)。

在約46畝的土地上，小區(qū)規(guī)劃了七棟毛坯大平層，建面約180-278㎡，共334戶，起步門檻400萬，綠城之前，相近產(chǎn)品是奧體北的招商西安璽，四開四罄，是全國都聞名的紅盤。

（社區(qū)樓棟戶型分布）

基于產(chǎn)品，地段，價格的相似，很多人會把桂冠東方和西安璽對比，也很合理，但確實不是一個時間的產(chǎn)品，市場，大眾情緒，競爭也不同。

壹

實景確實顏值高

綠城擅長的新房營造能力，包括大門，會所，景觀，外立面，現(xiàn)在都是實景。

外立面部分，材料升級明顯，大量的鋁板，玻璃點綴陶板，即便是露臺調(diào)控的頂部，也用鋁板進行了包裹，公建感十足。

（立面效果圖）

相比長安玉華的弧線設(shè)計，桂冠東方偏向英朗，轉(zhuǎn)角為八角晶鉆切割，與奧體中心體育場，體育場風(fēng)貌融合。

從全運村一期開始，綠城的立面顏值在西安出名，最早的石材+真石漆+金屬漆+玻璃，再到石材+真石漆+金屬線條+玻璃。

這次算是給了頂配，鋁板+石材+玻璃+陶板，奧體這么多小區(qū)里，堆料能力，顏值都是頭部。

大門部分，近106米的門廳，還是很相當(dāng)大氣，搭配雙下沉?xí)�，又有百年桂花樹，又有金錢松林，烏桕樹陣，豪氣逼人，搭配北高南低的地塊，既留出了非常開闊的景觀空間，又帶來了更大的樓棟間距。

（社區(qū)庭院實景）

在傳統(tǒng)的會所泳池、私宴廳、健身房之外，還做了帶室外推桿果嶺社區(qū)高爾夫室、社區(qū)喜馬拉雅鹽屋、社區(qū)琴房/舞蹈室、水上會客廳等，在西安還是很新奇的配套。

（會所泳池實景）

地庫部分，從精裝升級到奢裝，燈光色彩，鋁板包裹的用料更足，細節(jié)更考究，在材料和審美上，處在2026年西安新房的第一梯隊。

（地庫入口實景）

貳

戶型也挑不出毛病

戶型過往是綠城的短板，但在長安玉華，桂冠東方上進步明顯，已出備案價的建面約180㎡做了兩個戶型。

C型端廳，保持約15.5米南向面寬的同時，客餐廳為全景艙，整個南向亮點在主臥套房，尺度開闊，北向亮點在完整的家政，儲物空間，當(dāng)下這個面積段，戶型很難出錯，普遍優(yōu)秀。

（建面約180㎡端廳戶型）

傳統(tǒng)豎廳，南向面寬來到約16.7米，很經(jīng)典的四開間朝南，社交寬廳，同樣屬于一眼上頭的戶型，反而是露臺的面積和外挑寬度上，綠城比較克制，保持外立面南向統(tǒng)一的同時，平層對視的隱私，也有更好保障。

（建面約180㎡豎廳戶型）

從產(chǎn)品和實景的呈現(xiàn)看，得益于2026年的新房內(nèi)卷，得益于綠城奧體的收官作品，在設(shè)計，用料，戶型細節(jié)，確實更加用心。

應(yīng)該說，這是目前綠城在西安，集合地段，產(chǎn)品，誠意最足的一個小區(qū)，不輸，甚至超過長安玉華，由于晚面世的優(yōu)勢，堆料上，也勝過四開四罄的招商西安璽。

后半場

房子看得上，地段夠硬核，但在當(dāng)下市場，全城房價一盤棋，賣房比買房人多的現(xiàn)狀下，桂冠東方的挑戰(zhàn)依舊存在。

壹

奧體在和時間賽跑

首先是很多人對奧體的預(yù)期調(diào)整，從最初的沒見過，再到因房價上漲后的過度吹捧，再到如今價格回落后的心態(tài)回歸。

從宏偉的藍圖上，奧體足夠優(yōu)秀，城市界面，配套水準在西安屬于絕對的一梯隊，在現(xiàn)有的經(jīng)濟周期下，無論是高新CID，還是浐灞三角洲，或是曲江CCBD，想要復(fù)制幾乎沒有可能，大基建時期已減速，難有千億投資。

但短期生活上，奧體地處西安東北，雖是城六區(qū)但遠離人口稠密區(qū)，過了北二環(huán)，團結(jié)片區(qū)，浐灞廣運潭大道兩側(cè)，均處在建設(shè)，規(guī)劃期，上述區(qū)域都需要大量的人口填充，這是一個漫長的過程。

由于有鐵一陸港，高新陸港的學(xué)校吸引，憑借學(xué)區(qū)房，奧體已經(jīng)吸引大量剛需入住，商業(yè)配套也在逐步完善，綠城全運村，華潤未來城市也有不錯的亮燈率。

但這仍然不夠，奧體區(qū)域仍有大量的住宅在售，待交付，從賣房，到交房，再到入住，形成居住氛圍，5年起步，10年成型非常正常，2021年全運會后，綠城全運村交房至今，也不過四年時間。

熬時間，搶人口是奧體面臨的機會和挑戰(zhàn)。

貳

奧體在經(jīng)歷房價回調(diào)

其次，就是投資客戶的立場出清，當(dāng)年多少人買奧體，僅是因為房價上漲，有利可圖，真到收房以后，發(fā)現(xiàn)工作距離遠，生活不便，疊加二手房下行，迅速開始賣房離場。

一個充斥大量非自住需求，純投資的區(qū)域，想要形成規(guī)模的居住人群，需要投資客的立場，通過降價吸引更多自住的群體到來，住進來，奧體才有未來，住進來，商業(yè)才能開業(yè)，住進來，新城才會成型。

全國房價回調(diào)，西安房價回調(diào)，奧體也不例外，但因為首批業(yè)主買的便宜，且配套，城市界面優(yōu)秀，回調(diào)速度更慢而已。

理性看待奧體中糧，華潤，綠城業(yè)主降價賣房，他們是真的不住，也是真的扛不住，你在這里住，對你沒有本質(zhì)的影響，投資立場，自住回歸，本來就是區(qū)域成熟的標志。

最后就是實打?qū)嵉纳顔栴}，我不止一次問過讀者，奧體很好，你真的適合奧體嗎？這個問題就如同高圓圓是國民女神，人人都夸，但真被你娶回家，一定合適嗎？

西安多數(shù)人的生活半徑仍然偏南，高新工作，三號線來往奧體是方案，但比較熬人，整個城北就業(yè)機會的短缺下，跨城生活不是長久之計，很多買奧體的，都是外地朋友，沒有地域偏好，撐起了過去五年的奧體新房市場。

叁

桂冠東方要有長期主義

地段很穩(wěn)，產(chǎn)品也很亮眼，奧體的樓市處境也明晰，最后也是最重要的問題，就是靈魂三問，會不會降價，會不會降標，二手會不會破發(fā)？這也是潛在業(yè)主心里的疑惑。

關(guān)于降價：前后高新三期大戶型高庫存賣到現(xiàn)房，工抵房變相降價，后有軟件新城，首開后價格調(diào)整增加流速，400萬以上的房子，賣不動后降價在西安是有先例的。

但對綠城而言，目前奧體片區(qū)同檔次小區(qū)幾乎是沒有競爭的，遠期分流的是灞河邊的華潤璽宸上院，招商西安灣，產(chǎn)品新但門檻也更高。

同區(qū)域分流的二手房，主要是中糧奧體壹號三期，建面170㎡-236㎡，也是剛交付的小區(qū)，大面積成交很少，著急的業(yè)主在降價出手。

結(jié)合周邊供需現(xiàn)狀，你覺得綠城首開后會降價要銷量，還是穩(wěn)住要利潤？

關(guān)于降標：這是很敏感的點，目前呈現(xiàn)的實景配置很高，市場上確實有因為降價導(dǎo)致利潤收縮，進而降標的案例，但綠城目前交付的小區(qū)，包括全運村各個組團，海棠三章，發(fā)揮還算穩(wěn)定。

桂冠東方作為當(dāng)下綠城在西安的頂尖產(chǎn)品，既有奧體收官意義，也是綠城轉(zhuǎn)型大改善的標志，交付的好，綠城在以后的豪宅市場有口碑作品，交付的差，互聯(lián)網(wǎng)也是有記憶的，保持期待。

關(guān)于二手房：糾結(jié)這個點就別看新房，下行周期下，永遠有新產(chǎn)品迭代，過去是三年，如今是一年，半年，甚至三個月，一個月，只要新產(chǎn)品面世，勢必對交付的二手有沖擊。

但當(dāng)下的市場，純投資幾乎消失，來買的都是自住，改善，享受型，想要對抗二手破發(fā)，除了市場回溫外，更多依賴業(yè)主自住，提高入住率，如果確實有個別業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)，低價賣房，也能理解。

待二手階段，奧北的西安璽，奧南的桂冠東方，就是兩個獨苗，會有競爭，但也會各自安好，理性看待二手房價。

對抗逆市洪流，除了業(yè)主要自住為王，開發(fā)商也要口碑為王，堅持長期主義。

房價會降，但品質(zhì)不降，看看未央金茂府、招商西安序、自然界河山，口碑案例在前，就是對抗洪流的資本。

新方向

但如今的奧體，尤其是400萬以上的新房，面臨的都是自住，純改善，不考慮生活半徑，不考慮保值能力是不現(xiàn)實的。

過去的鏈條是2020年買了全運村小面積，2022年高點賣掉，然后2026年換桂冠東方大平層。

如今的鏈條是，二手房降價賣舍不得，不賣就擔(dān)心新產(chǎn)品沖擊，沒有自住需求又不考慮置換。

壹

買房人在優(yōu)中選優(yōu)

400萬朝上的購房群體，在西安本就是小眾，一是數(shù)量就那么多，二是需求就那么多，三是更在優(yōu)中選優(yōu)。

去年，西安范圍能看的有招商西安璽，招商趕上了好時機，今年選擇太多，城南有保利天瑞，邦泰觀宸曲江，高新有綠城長安玉華，錦海棠，越秀鐵建西派天悅，浐灞有招商西安灣，華潤璽宸上院等等。

疊加上一輪周期里，400萬大平層，如今二手房的降價困境，地主家確實也沒有余糧，不是房子不好，而是業(yè)主心虛。

過去能買200萬的，如今只有150萬，能買300萬的，如今謹慎200萬，能買400萬的，只敢掏250萬，這是經(jīng)濟周期的問題，并非單純的地產(chǎn)處境。

對綠城而言，早期的全運村系列，后來的海棠三章系列，熱銷有一個重要原因，就在趕上了好時機。

拿地，面世時間，直接決定銷量，產(chǎn)品，品牌，價格是輔助，沒有綠城的時代，只有時代的綠城也是同理。

貳

好房子好看更要好住

如今的新房，因為大眾收入下降，意識覺醒，品牌去魅，需求也在發(fā)生變化，單一的堆料，炫技在西安這個城市，還有用，但有效期有限。

越是改善，越對業(yè)主口碑，交付能力，物業(yè)服務(wù)有更多訴求，如今花400萬買房的人，在西安遠不止一套房，會所，大門，外立面，景觀的故事，很多年前也都見過，對剛需新鮮，但對改善，還要更有新意。

往后的西安豪宅競爭，一定是口碑和服務(wù)的競爭，金茂，招商，綠城是最有機會跑在前面的三家。

長安玉華的潛在客戶不在高新，而在海棠三章里，桂冠東方的潛在客戶，不在浐灞，而在紫棠苑，涵碧苑里。

在消費領(lǐng)域，維系老業(yè)主帶來的收益，遠比花大力氣吸引新客戶容易得多，買房更是如此。

沒有一個城市，新房可以跳出二手房單獨存在，沒有一個開發(fā)商，新房可以跳出老業(yè)主不斷拓新，長期主義的時代，堆料能力，營銷技巧的老套路，走不進新時代。

分化中

至于很多人樂于討論的招商西安璽與綠城桂冠東方，誰是以后奧體的天花板，話題性強，并沒有實際意義。

一方面，這要得益于整個城北片區(qū)，港務(wù)區(qū)的熱度回升，取決于港務(wù)區(qū)能提供多么完善的生活配套，就業(yè)機會，讓更多人留在這里，而非看著美麗的場館，數(shù)著干癟的口袋，這不長久。

堅定看好西安未來，看好奧體稀缺，但也遵循人的生活習(xí)慣，習(xí)性，遷移，就業(yè)現(xiàn)狀，尊重周期，尊重規(guī)律。

另一方面，雖然都在奧體片區(qū)，但以中軸公園為分界，奧體南和奧體北是不同的生活，參考如今的軟西和軟東。

壹

關(guān)于奧體北的生活

奧體北的核心配套是鐵一中陸港小學(xué)，中學(xué)，融創(chuàng)，綠城，中糧，龍翔四家治奧北，擁有絕對話語權(quán)的是綠城，可以說全運村的房價影響周邊所有房價。

短板在于商業(yè)弱，整個奧北，僅芳華苑西門海生全運里一個社區(qū)商業(yè)，周邊大量社區(qū)無底商，或缺餐飲規(guī)劃，吃飯，買菜是個問題。

交通上，已有三號線新筑地鐵口，距離中等，走路遠，開車近，路邊市政車位規(guī)劃少，臨停違停很普遍。

貳

關(guān)于奧體南的生活

奧體南的核心配套是高新一中陸港小學(xué)，中學(xué)，高科，華潤，綠城三家共治奧南，擁有絕對話語權(quán)的是華潤，未來城市深刻影響周邊房價。

短板在于華南城大面積的市場，安置房社區(qū)，但距離萬象匯商業(yè)，杏園北高速入口更近，地鐵3號線港務(wù)區(qū)站，14號線奧體中心站雙地鐵，成熟度更高。

雖然都在奧體買房子，但距離核心配套，資源的遠近，市場，地鐵，商業(yè)的干擾，會深刻影響房價，學(xué)區(qū)房時代，是接送距離影響，改善房時代，是地鐵臨路影響。

港務(wù)區(qū)是城北之光不假，奧體是新區(qū)之光也不假，但分化也很明顯，過去的五年，剛需小面積憑借學(xué)區(qū)，收獲結(jié)果，往后的五年，則是改善拼品質(zhì)，才有結(jié)果。

住進去

偌大的奧體，真正意義的抗打改善盤并不多，奧北的招商西安璽、綠城紫棠苑，融創(chuàng)望江府峯江，中糧奧體壹號三期，奧南的綠城桂冠東方，沒了。

真正應(yīng)該調(diào)整心態(tài)的不是這些400萬總價以上的小區(qū)，而是大量的小三室，過去因搖號上車，以學(xué)區(qū)為核心紅利的，要么見好就收，要么及時置換，要么安心自住。

而對純改善的大戶型，核心還是要住進去，住進去，住進去，不要把房子當(dāng)花瓶，奧體的房價，配套，未來，不是故事決定，而是入住率決定的。

均價24453元/㎡的綠城桂冠東方，大家怎么看，手握400萬預(yù)算的朋友，會首選這里嗎，評論區(qū)聊聊！

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作者：房哥

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