齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者 戚云雷

1月13日，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)《壹點(diǎn)幫辦》欄目（報(bào)料電話：0531-85193700；報(bào)料平臺(tái)：“壹點(diǎn)幫辦”微信小程序）報(bào)道了濟(jì)南綠城·春月錦廬小區(qū)地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位“只售不租”業(yè)主停車(chē)難一事，引發(fā)市民的關(guān)注和討論。有市民認(rèn)為車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定是出售還是出租。也有市民認(rèn)為，買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位是業(yè)主的自由，對(duì)于沒(méi)錢(qián)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主，有權(quán)利租賃車(chē)位方便停車(chē)。那么，停車(chē)位“只售不租”的情況在其他小區(qū)是否也存在？開(kāi)發(fā)商的這種行為是否合法合規(guī)呢？壹點(diǎn)幫辦進(jìn)行了調(diào)查。

不少新交付小區(qū)存在車(chē)位“只售不租”

物業(yè)稱(chēng)車(chē)位產(chǎn)權(quán)在地產(chǎn)公司手里

1月15日，幫辦記者選擇了三個(gè)近兩三年剛交房的新小區(qū)，先后咨詢了小區(qū)物業(yè)工作人員，均被告知地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)位“只售不租”。

幫辦記者先是業(yè)主身份咨詢了濟(jì)南鳳鳴路沿線某小區(qū)物業(yè)。據(jù)物業(yè)工作人員介紹，想要租停車(chē)位話只能租業(yè)主個(gè)人的車(chē)位，沒(méi)賣(mài)出去的車(chē)位產(chǎn)權(quán)在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)名下，“他們都是往外銷(xiāo)售，不往外出租”。

隨后，幫辦記者又咨詢了濟(jì)南唐冶片區(qū)某小區(qū)物業(yè)。物業(yè)工作人員表示，物業(yè)暫時(shí)沒(méi)有出租的車(chē)位，雖然南門(mén)商鋪和物業(yè)前面還有空地可以出租，但都外包出去了。至于地下車(chē)庫(kù)尚未售出的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)都在地產(chǎn)公司名下，還未移交過(guò)來(lái)，“我們物業(yè)說(shuō)了也不算”。

接著，幫辦記者又咨詢了濟(jì)南東北部某小區(qū)物業(yè)。據(jù)物業(yè)工作人員稱(chēng)，小區(qū)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主大都是剛需，通過(guò)物業(yè)出租的車(chē)位很少，不好碰，而地下車(chē)庫(kù)未售的車(chē)位也“租不了”?！败?chē)位產(chǎn)權(quán)都在地產(chǎn)那邊，地產(chǎn)目前只是出售?！敝劣诤笃跁?huì)不會(huì)放開(kāi)租賃，工作人員表示沒(méi)有這種先例。

濟(jì)南綠城·春月錦廬小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，大量未售車(chē)位被打上地鎖。

上述濟(jì)南東北部某小區(qū)業(yè)主吳先生告訴幫辦記者，由于地下車(chē)位“只售不租”，小區(qū)交房后圍繞停車(chē)問(wèn)題物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生了諸多矛盾。“剛交房的前幾個(gè)月，由于很多業(yè)主要裝修，地下車(chē)庫(kù)可以隨便進(jìn)，后來(lái)裝修基本結(jié)束后車(chē)庫(kù)就不讓進(jìn)了，未售的車(chē)位上還打了三角車(chē)位鎖，業(yè)主也想租個(gè)車(chē)位，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)‘只售不租’?！?/p>

吳先生說(shuō)，由于進(jìn)不去地下車(chē)庫(kù)，天天有車(chē)在車(chē)庫(kù)入口處按喇叭，還有業(yè)主把車(chē)停在路邊，但物業(yè)為了逼業(yè)主買(mǎi)車(chē)位，又找交警舉報(bào)業(yè)主違章停車(chē)。直到后來(lái)物業(yè)在小區(qū)附近找了一片空地劃了收費(fèi)的臨時(shí)停車(chē)位，停車(chē)矛盾才得以暫時(shí)解決，但地下車(chē)庫(kù)的停車(chē)位至今仍是“只售不租”。

民法典規(guī)定“車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”

山東省物業(yè)管理?xiàng)l例：車(chē)位不得“只售不租”

關(guān)于小區(qū)停車(chē)位“只售不租”，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)《壹點(diǎn)幫辦》欄目曾多次報(bào)道過(guò)。2022年10月，濟(jì)南市歷城區(qū)景和山莊物業(yè)實(shí)施新的臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)管理辦法，且地下停車(chē)位“只售不租”，引起小區(qū)業(yè)主的質(zhì)疑。2023年10月，濟(jì)南市槐蔭區(qū)中?！R德里小區(qū)停車(chē)難，而車(chē)庫(kù)大量未售車(chē)位開(kāi)發(fā)商卻不對(duì)外出租。中海地產(chǎn)當(dāng)時(shí)回應(yīng)稱(chēng)，車(chē)位是對(duì)外銷(xiāo)售的，暫沒(méi)有租賃服務(wù)。

濟(jì)南中?！R德里小區(qū)地下車(chē)庫(kù)。資料片

那么，開(kāi)發(fā)商“只售不租”停車(chē)位的行為是否合法合規(guī)呢？幫辦記者查詢《中華人民共和國(guó)民法典》發(fā)現(xiàn)，第二百七十五條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。同時(shí)，第二百七十六條也規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

另外，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商不得“只售不租”：車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。

此外，《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條也提到，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出售、出租、附贈(zèng)給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

“基本民法典和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》這兩個(gè)法條的規(guī)定，可以看出二者不沖突不抵觸，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商‘只售不租’這種行為是不允許的?！鄙綎|舜翔律師事務(wù)所律師王建華表示。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳：

小區(qū)停車(chē)位不允許“只售不租”

業(yè)主可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)投訴

雖然民法典規(guī)定“車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，且《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確要求開(kāi)發(fā)商不得“只售不租”，但現(xiàn)實(shí)情況中仍有不少小區(qū)的地下車(chē)位“只售不租”。針對(duì)該問(wèn)題，1月15日下午，幫辦記者也咨詢了山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳政策法規(guī)處。

“我們山東的物業(yè)條例有規(guī)定，是不允許‘只售不租’的?！惫ぷ魅藛T表示，如果業(yè)主遇到了停車(chē)位“只售不租”的問(wèn)題，可以向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)主管部門(mén)投訴。

此前，濟(jì)南高新區(qū)相關(guān)部門(mén)回復(fù)稱(chēng)車(chē)位產(chǎn)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手里，他們沒(méi)辦法強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商出租車(chē)位。對(duì)此，省住建廳的工作人員表示，要求開(kāi)發(fā)商不能“只售不租”是山東地方立法規(guī)定的要求，從民法典和國(guó)家的法規(guī)層面確實(shí)沒(méi)有這種限制。雖然地方立法有規(guī)定，但同時(shí)沒(méi)有設(shè)定行政處罰，主要靠主管部門(mén)去督促，通過(guò)綜合的措施要求開(kāi)發(fā)商履行相關(guān)義務(wù)。

濟(jì)南綠城·春月錦廬小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，大量未售車(chē)位被打上地鎖。

那么，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法時(shí)為什么不設(shè)置法律責(zé)任呢？“因?yàn)閲?guó)家上位法沒(méi)有明確規(guī)定，這樣設(shè)置處罰就比較謹(jǐn)慎，但要求也是經(jīng)過(guò)論證的，比如說(shuō)和民法典是否抵觸，我們經(jīng)過(guò)論證，它不是抵觸的問(wèn)題，民法典規(guī)定車(chē)位要優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的使用，我們理解‘滿足業(yè)主使用’，既包括買(mǎi)的選擇，也包括租賃的選擇，都是業(yè)主的使用需求，都得得到滿足?！惫ぷ魅藛T解釋。

工作人員告訴幫辦記者，當(dāng)時(shí)設(shè)置開(kāi)發(fā)商不得“只售不租”的條款還有一個(gè)考慮，就是房屋銷(xiāo)售和車(chē)位銷(xiāo)售一般是脫節(jié)的，買(mǎi)房的時(shí)候車(chē)位一般沒(méi)有銷(xiāo)售，業(yè)主不了解也不清楚車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格，但等業(yè)主入住房子后，車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格又是市場(chǎng)價(jià)，政府是不能干預(yù)定價(jià)的，這樣容易賣(mài)得比較貴，因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)入住了，不買(mǎi)也沒(méi)有其他的選擇了，這樣對(duì)業(yè)主不公平?！斑@樣的話，要求不能‘只售不租’，保障了業(yè)主既能買(mǎi)也能租的選擇，因?yàn)樽赓U是政府指導(dǎo)價(jià)，確定一個(gè)比較合理的租賃價(jià)格的話，也能使車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)比較合理。”工作人員表示。

雖然《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》要求開(kāi)發(fā)商不得“只售不租”，但又未規(guī)定具體處罰措施，若開(kāi)發(fā)商拒不執(zhí)行條例，主管部門(mén)該怎么辦呢？“包括前期銷(xiāo)售方案的審核等各個(gè)環(huán)節(jié)，還是要保證我們地方立法的要求能得到落實(shí)?！惫ぷ魅藛T表示，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中可能確實(shí)有困難，畢竟沒(méi)有行政處罰的支持， 但作為地方部門(mén)，對(duì)地方立法的合法性直接做出結(jié)論也不合適，“畢竟開(kāi)發(fā)商要全過(guò)程接受監(jiān)管，包括預(yù)售許可，銷(xiāo)售過(guò)程、銷(xiāo)售方案，主管部門(mén)如果要監(jiān)管，還是可以有作為的?！?/p>

西安一小區(qū)地下停車(chē)位“只售不租”

法院判決要求開(kāi)發(fā)商向業(yè)主開(kāi)放租賃

幫辦記者查詢發(fā)現(xiàn)，2024年8月，西安市中級(jí)人民法院曾通過(guò)微信公眾號(hào)發(fā)布過(guò)一則關(guān)于停車(chē)位“只售不租”的判決案例。案例顯示，西安市雁塔區(qū)某小區(qū)業(yè)主小美在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)未購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，結(jié)果2022年8月其車(chē)輛被物業(yè)禁止進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)。隨后小美將開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司起訴至法院。

雁塔法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”由此可知，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)登記在其名下的車(chē)位雖享有所有權(quán)，但該所有權(quán)的行使依法應(yīng)受優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需要的限制。

最終，法院依法作出判決，要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)按優(yōu)先滿足業(yè)主需求的原則，就小區(qū)未處置所有權(quán)的停車(chē)位向小美開(kāi)放租賃。

“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或車(chē)庫(kù)，雖然產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，但在車(chē)位充足的情況下，開(kāi)發(fā)商不能限制小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車(chē)位的權(quán)利，小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院判令開(kāi)發(fā)商將空置的車(chē)位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行出租或出售?！狈ü俦硎?。

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