2026年剛開年，上海碧云國(guó)際店的租客小王卻在搬家途中被攔在了電梯口。

物業(yè)突然停運(yùn)電梯，堆積如山的行李箱和被褥堵在樓道，而他手里還攥著剛交滿三個(gè)月房租的憑證。

同一時(shí)間，廣州黃村店的租客們正輪流守在水電房，泡面桶堆在墻角，有人裹著羽絨服打盹，只為防止物業(yè)突然斷水?dāng)嚯姟?/p>

這些來自五湖四海的打工人，本該在新年規(guī)劃未來，卻因?yàn)槟Х焦⒌谋├?，陷入了“付了房租卻無家可歸”的絕境。

01

其實(shí)，這場(chǎng)風(fēng)波早已埋下伏筆。

2025年10月起，上海、杭州等地的租客就陸續(xù)收到魔方公寓的通知，要求解除原有合同，換簽新的運(yùn)營(yíng)主體。

更讓人不安的是，有租客發(fā)現(xiàn)自己在APP上的狀態(tài)莫名變成違規(guī)退租，預(yù)繳的押金眼看就要打水漂。

當(dāng)時(shí)魔方給出的解釋是房源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可沒過多久，業(yè)主方的公告就戳破了謊言。

多家門店被指拖欠租金和水電費(fèi)，業(yè)主不得不直接向租客催收費(fèi)用。

到了12月，危機(jī)全面爆發(fā)。

上海錦繡東路店被產(chǎn)權(quán)方直接接管，租客被要求重新簽約并再次支付押金。

如果拒絕，就面臨斷水?dāng)嚯姷耐{，爭(zhēng)執(zhí)之下有人選擇報(bào)警，現(xiàn)場(chǎng)一片混亂。

廣州的情況更糟，黃村店、天河客運(yùn)站店因?yàn)殛P(guān)聯(lián)公司拖欠物業(yè)費(fèi)用超百萬，還背上了高額違約金，物業(yè)方直接采取強(qiáng)制措施，清場(chǎng)通知貼滿了樓道。

讓人揪心的是，這些被清退的租客大多是按時(shí)交租、遵守規(guī)則的普通人。

他們中有人剛畢業(yè)入職，把公寓當(dāng)成在城市扎根的第一個(gè)落腳點(diǎn)。

為了保住基本的生活保障，黃村店的租客們自發(fā)組織起來，24小時(shí)輪班值守水電房，吃飯、休息輪流交替。

這場(chǎng)無奈的守衛(wèi)戰(zhàn)，成了他們新年里最辛酸的經(jīng)歷。

而那些已經(jīng)搬離的租客，不僅要在年底的寒冬里奔波找房，預(yù)繳的房租和押金也成了泡影，維權(quán)群里滿是焦灼的詢問和無力的吐槽。

更讓人失望的是，作為行業(yè)頭部品牌，魔方公寓的處理方式極其敷衍。

面對(duì)租客的訴求，要么推諉塞責(zé)，要么干脆失聯(lián)，所謂的保障租戶權(quán)益，最終變成了一句空洞的口號(hào)。

而這場(chǎng)風(fēng)波并非個(gè)例。

同期萬科泊寓也在深圳清退了十余家門店，涉及大量“萬村計(jì)劃”房源。

不少租客剛?cè)胱〔痪镁捅灰蟀犭x，同樣面臨押金難退的問題。

02

魔方公寓的轟然倒塌，絕非偶然，而是長(zhǎng)期畸形發(fā)展模式的必然結(jié)果。

在2016到2017年行業(yè)狂熱期，為了迎合資本市場(chǎng)的偏好，快速做大規(guī)模沖擊上市，魔方公寓采取了激進(jìn)的擴(kuò)張策略。

以十年甚至更長(zhǎng)的租約，用高于市場(chǎng)價(jià)的成本簽下大量房源，再轉(zhuǎn)租給租客賺取差價(jià)。

這種“二房東”模式看似輕資產(chǎn)，卻暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)生了根本性變化，租金水平持續(xù)下行。

數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國(guó)50城住宅平均租金較2021年高點(diǎn)已明顯回落，這讓魔方公寓陷入了“高進(jìn)低出”的尷尬境地。

收入端的租金跟著市場(chǎng)往下走，但成本端的房租卻因?yàn)樵缙诤炏碌拈L(zhǎng)期合同被牢牢鎖定，剛性支出無法減少。

雪上加霜的是，魔方公寓的上市之路兩次折戟。

2022年9月和2023年4月，其兩次沖刺港交所均以失敗告終，這意味著它失去了資本市場(chǎng)最重要的輸血渠道。

長(zhǎng)租公寓本就是資金密集型行業(yè)，從房源裝修到日常運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量現(xiàn)金支撐，沒有了外部融資，僅靠自身營(yíng)收根本無法覆蓋高昂的成本。

資金鏈的緊張?jiān)?025年徹底暴露。

當(dāng)企業(yè)無力支付業(yè)主租金時(shí)，租客被清退的連鎖反應(yīng)就不可避免，而最無辜的租客，卻成了這場(chǎng)資本游戲的最終買單者。

03

魔方公寓的暴雷，撕開了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的遮羞布，暴露了整個(gè)行業(yè)普遍存在的深層問題。

當(dāng)前，集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)正面臨前所未有的困境。

2025年TOP30企業(yè)開業(yè)房源已達(dá)140.9萬間，兩年內(nèi)增幅30%。

供給過剩導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)白熱化，企業(yè)為了爭(zhēng)奪客源不得不打價(jià)格戰(zhàn)，利潤(rùn)空間被進(jìn)一步擠壓。

首當(dāng)其沖的是商業(yè)模式的脆弱性。

長(zhǎng)期以來，“二房東”模式是行業(yè)主流，企業(yè)作為中間商，一邊對(duì)接業(yè)主，一邊服務(wù)租客，生存完全依賴兩端關(guān)系的穩(wěn)定。

這種模式抗風(fēng)險(xiǎn)能力極差，一旦市場(chǎng)不好或者資金出現(xiàn)任何問題，就會(huì)失去房源控制權(quán)，而租客的權(quán)益卻沒有任何保障。

盡管自如、瓴寓等企業(yè)已經(jīng)開始探索輕資產(chǎn)模式。

比如業(yè)主承擔(dān)裝修成本，企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)并共享收益。

但多數(shù)企業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢，像魔方公寓的直營(yíng)收入仍占絕對(duì)主導(dǎo)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)微乎其微。

其次是資金監(jiān)管的缺位。

租客預(yù)繳的租金和押金形成了龐大的資金池，但這些資金缺乏有效的第三方監(jiān)管。

不少企業(yè)將其挪用于擴(kuò)張或其他投資，一旦資金鏈斷裂，租客的預(yù)付款就血本無歸。

盡管六部門早就明確要求，住房租賃企業(yè)一次收租原則上不能超過3個(gè)月，超過的部分還得放進(jìn)資金監(jiān)管賬戶。

但在實(shí)際執(zhí)行中，這一規(guī)定并未被嚴(yán)格落實(shí)，監(jiān)管漏洞讓租客權(quán)益暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中。

更嚴(yán)重的是行業(yè)信任的崩塌。對(duì)于租客來說，選擇品牌長(zhǎng)租公寓，圖的就是一個(gè)安穩(wěn)可靠。

但接二連三的暴雷事件，讓租客對(duì)整個(gè)行業(yè)失去了信心。很多租客寧愿選擇流程繁瑣的個(gè)人房東，也不敢再相信品牌公寓的承諾。

而這種信任的重建，遠(yuǎn)比商業(yè)模式的調(diào)整更加困難。

值得欣慰的是，各地已經(jīng)開始行動(dòng)。

廣州市住建局發(fā)布租賃糾紛調(diào)處指引，嚴(yán)禁房東采取斷水?dāng)嚯姷冗^激手段驅(qū)趕租客。

上海將公租房和保租房并軌，擴(kuò)大保障房供應(yīng)，租金比同地段市場(chǎng)價(jià)更實(shí)惠。

全國(guó)45個(gè)城市已試點(diǎn)租房落戶，租購?fù)瑱?quán)政策也在加速推進(jìn)。

這些舉措讓租客看到了希望，但要徹底解決問題，還需要更多制度層面的保障。

04

新年伊始，當(dāng)我們談?wù)摮鞘邪l(fā)展時(shí)，不該忘記那些為城市默默奉獻(xiàn)的打工人。

他們背井離鄉(xiāng)，努力工作，只為在城市里擁有一個(gè)安穩(wěn)的落腳點(diǎn)。

而長(zhǎng)租公寓作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，其初心本該是解決租客的安居需求，而非成為資本逐利的工具。

魔方公寓的教訓(xùn)深刻揭示：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展，不能只追求規(guī)模擴(kuò)張，更要注重風(fēng)險(xiǎn)防控不能只關(guān)注資本回報(bào)，更要堅(jiān)守民生底線。

一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)，需要企業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升服務(wù)質(zhì)量，而非依賴租金差價(jià)和資本運(yùn)作。

瓴寓國(guó)際的實(shí)踐已經(jīng)證明，通過大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配需求、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、打造社群服務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)居住舒適度與商業(yè)收益的平衡。

對(duì)于監(jiān)管部門而言，需要進(jìn)一步完善制度設(shè)計(jì)，強(qiáng)化資金監(jiān)管力度。

將租金押金存管制度落到實(shí)處，讓企業(yè)無法隨意挪用租客資金。

建立行業(yè)黑名單制度，對(duì)惡意違約、侵害租客權(quán)益的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

同時(shí)加大保障房供給，推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)，讓租客在教育、醫(yī)療等方面享有與購房者同等的權(quán)利，從根本上改善租客的居住體驗(yàn)。

對(duì)于租客來說，在選擇租房時(shí)，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，優(yōu)先選擇資金監(jiān)管規(guī)范、口碑良好的企業(yè)，避免給自己招惹麻煩。

05

住房是民生之本，安居是幸福之基。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)乎無數(shù)租客的切身利益，關(guān)乎城市的吸引力和包容性。

魔方公寓的暴雷雖然令人痛心，但也為行業(yè)敲響了警鐘，推動(dòng)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)走向規(guī)范發(fā)展。

未來，我們期待看到的長(zhǎng)租公寓，不再是資本游戲的競(jìng)技場(chǎng)，而是租客溫暖的港灣。

不再是暴雷頻發(fā)的高危領(lǐng)域，而是制度健全、監(jiān)管到位的安心選擇。

當(dāng)每一個(gè)租客都能不用擔(dān)心突然被清退，不用擔(dān)心押金打水漂，當(dāng)租房真正成為安穩(wěn)的家，城市才能更有溫度，打工人才能更有底氣，而這，正是租賃市場(chǎng)最該有的模樣。

畢竟，只有安居，才能樂業(yè)；只有讓每個(gè)人都能在城市里安穩(wěn)落腳，城市才能真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。