界面新聞記者 | 張熹瓏

受經(jīng)濟(jì)周期和需求走弱影響，一線城市辦公市場空置上升壓力持續(xù)增加。

1月13日，市場機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場2025年回顧。截至2025年末，廣州甲級寫字樓平均空置率為23.3%，同比上升3.7個百分點，各子市場空置率歷史首次同時超過10%。

從國際成熟商辦市場的運(yùn)行規(guī)律來看，20%的空置率是劃分市場供需格局的關(guān)鍵閾值?？罩寐实陀?0%，意味著商辦物業(yè)的存量供給與企業(yè)租賃需求基本匹配。若空置率突破20%，則表明供給過?；蛐枨笃＼洠M(jìn)而引發(fā)租金下行壓力。

需求趕不上供應(yīng)是當(dāng)下廣州寫字樓一大問題。全年市場共有10個新項目入市，帶來54.9萬平方米的新增供應(yīng)面積，截至年末，廣州甲級寫字樓市場總存量同比上升7.5%，至772.6萬平方米。而全年凈吸納量約21萬平方米，供求比超過2倍。

這一凈吸納量相較近五年均值低超過兩成，加之較為可觀新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性影響，全市平均空置率延續(xù)上升趨勢。

同樣的情況也發(fā)生在其他一線城市。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，去年上海、深圳甲級寫字樓的供求比均超過2倍。尤其是深圳，寫字樓供求比約達(dá)2.7：1。四個一線城市甲級寫字樓的凈吸納量在2021年達(dá)到最高峰后，消化能力已連續(xù)四年處于低位。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，全年來看，一季度到三季度的凈吸納量呈現(xiàn)梯度型增長，到了四季度有所回落，主要是新增供應(yīng)需要時間消化，但同時季度內(nèi)退租行為相對顯著，集中在天河北、珠江新城傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)市場。

“退租行為很大歸因于宏觀經(jīng)濟(jì)和地緣政治，不管是外資和內(nèi)資，降低成本是必須要執(zhí)行的事情，企業(yè)為了維持或提高毛利率，在房地產(chǎn)方面需要考慮搬遷或縮減面積。也有租戶是此前簽了五年或三年的合約，但是提前跟業(yè)主談租約重組。廣州的凈吸納量和成交面積，放在一線城市里，規(guī)模都相對較小?！敝x靖宇向界面新聞分析道。

“降本增效”成為貫穿全年的市場關(guān)鍵詞，企業(yè)決策辦公選址時將成本控制作為首要考量因素。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，交易活動多以成本節(jié)約為導(dǎo)向。從交易類型來看，搬遷占比過半，續(xù)租占比超兩成。交易面積集中在800平方米以下面積段，其中面積小于300平方米的比重最大（21.3%），其次是300-500平方米（19.9%），3000平方米以上成交占比僅7.9%。

對于廣州而言，金融、零售與貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)、TMT幾個賽道依舊是最近五年主要的市場需求驅(qū)動因素?！熬C合去年表現(xiàn)和目前市場成交情況，集中在金融、零售與貿(mào)易、TMT三個板塊，還有一些實體制造業(yè)，也是比較重要的需求來源?！敝x靖宇說。

需求有望在新質(zhì)生產(chǎn)力的推動下逐漸釋放。隨著人工智能、半導(dǎo)體、游戲出海等賽道進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)容，科技類企業(yè)釋放出布局總部、設(shè)立研發(fā)中心或運(yùn)營中心、團(tuán)隊擴(kuò)張等需求。

這一趨勢在成交活躍的新興商務(wù)區(qū)較明顯。在廣州21萬平方米的凈吸納量中，國際金融城、琶洲兩個新興商務(wù)區(qū)就貢獻(xiàn)了近18萬平方米凈吸納量，年增速達(dá)66.4%。

國際金融城受游戲及科技類企業(yè)需求帶動，片區(qū)凈吸納量領(lǐng)跑全市。金融企業(yè)是另一主要租戶。越秀商管珠江新城分區(qū)總經(jīng)理助理鄭崢告訴界面新聞，目前已經(jīng)有15家世界500強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)落戶于廣州國際金融城，其中，中國建設(shè)銀行廣州分行總部預(yù)計在一季度進(jìn)駐。

寫字樓市場由新興片區(qū)主導(dǎo)去化，背后反映了城市的產(chǎn)業(yè)布局。以廣州琶洲為例，這個區(qū)域是與深圳南山區(qū)并列的廣東省三大人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)布局上重點發(fā)展大模型與算法、人工智能終端兩大核心集群。根據(jù)其未來十年的發(fā)展規(guī)劃，這個片區(qū)計劃在2027年集聚超過500家人工智能重點企業(yè)，2030年超過600家。

第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人黎青山接受界面新聞采訪時指出，新興片區(qū)會造成傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的客群分流，這過程中也伴隨著產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)升級，推動廣州甲級寫字樓形成多中心化格局。

黎青山舉例道，琶洲吸引了很多IT企業(yè)，而金融城主打金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)，加上后者靠近“游戲一條街”科韻路，也吸引了一些游戲公司搬遷。珠江新城的重心則是高端服務(wù)業(yè)。“畢竟一個寫字樓里，西裝革履跟T恤涼鞋一起出現(xiàn)還是挺奇怪的，不同物業(yè)有各自主打的客戶群是未來的趨勢?！?/p>

“產(chǎn)業(yè)聚集度是趨勢企業(yè)分流的另一個原因。對于同類企業(yè)而言，集中一個片區(qū)，無論是業(yè)務(wù)發(fā)展還是人員流動，都是更便利的?！崩枨嗌酵瑫r指出，企業(yè)也會存在多地分布情況，例如研發(fā)環(huán)節(jié)會放在黃埔區(qū)、南沙區(qū)等成本更低的地方，而行政辦公、市場營銷業(yè)務(wù)會放在市中心。

全年來看，銀行、券商、保險機(jī)構(gòu)等金融類企業(yè)的租賃活動維系活躍，交易數(shù)量和面積比重均超過兩成，對市場需求基本面形成利好支撐。電商平臺、依托互聯(lián)網(wǎng)分銷的實體零售類企業(yè)的需求表現(xiàn)亦較為積極。受此推動，零售與貿(mào)易交易數(shù)量及交易面積均居第二，占比超過14%。此外，以游戲、新媒體類企業(yè)為代表的傳媒及娛樂行業(yè)是主要需求來源之一，按交易面積計，占比較上年提升9個百分點。

不過，新興片區(qū)的大量成交也拉低了平均租金。加上企業(yè)以控制成本為出發(fā)點，寫字樓延續(xù)以價換量策略，租金水平呈下降態(tài)勢。截至2025年四季度末，廣州全市平均租金為每平方米每月123.1元，租金指數(shù)同比下降7.4%。

自2018年以后，廣州甲級寫字樓租金水平一路下降，其他三大一線城市同樣如此。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，到2025年底北京、廣州、深圳租金均較最高峰下滑超四成，上海下滑超兩成。

2026年，廣州市場供應(yīng)預(yù)計達(dá)87.1萬平方米，總存量將同比擴(kuò)張11.3%。謝靖宇認(rèn)為，今年預(yù)計是供應(yīng)高峰年，新增供應(yīng)超過總存量的10%，對空置率和租金水平仍形成持續(xù)的打壓態(tài)勢。

“寫字樓市場展現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，除了傳統(tǒng)的核心商務(wù)區(qū)，新興板塊也在迅速崛起。在商業(yè)零售板塊，圍繞著新的消費需求，一些項目也開始注重體驗重塑、社區(qū)商業(yè)，強(qiáng)化服務(wù)功能，形成多元化商業(yè)生態(tài)。”第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長劉蔚海向界面新聞表示。

對比辦公市場，零售市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定。截至年末，全市平均空置率為12.8%，同比微升0.2個百分點；平均租金為每平方米每月606.8元，租金指數(shù)同比微降0.2%。

值得一提的是，不少項目在2025年執(zhí)行了資產(chǎn)提升改造計劃（AEI）。例如天河城的永旺就從“大而全”改造為“小而精”?！罢w市場沒有很明顯的空置上升，這是很重要的一個因素?！敝x靖宇說。

去年也有不少面向新生代消費客群的品牌首次進(jìn)入廣州，例如topologie、裕蓮茶樓等。從需求業(yè)態(tài)來看，餐飲（43.4%）、時尚（17.8%）、配飾及化妝品（9.7%）是前三位。

據(jù)廣州市統(tǒng)計局，2025年1-11月，廣州社會消費品零售總額達(dá)到10078.01億元，同比增長4.2%，總量突破萬億元。

不過，2025年全年零售商擴(kuò)張需求延續(xù)謹(jǐn)慎，開店活動平淡，年度凈吸納量較近十年均值低42.3%。今年，廣州零售市場預(yù)計迎來未來五年的供應(yīng)次高峰，65萬平方米新增供應(yīng)將使市場總存量同比擴(kuò)容8.3%，資產(chǎn)持有者或經(jīng)營者仍面臨去化壓力。