本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

2025年，北京的經(jīng)濟(jì)“晴雨表”未能出現(xiàn)明顯的改善。多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在供應(yīng)收縮的背景下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率有所回調(diào)，全市空置率為19.1%，但租金下滑幅度較大。同時(shí)，零售市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的租金也延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

供應(yīng)收縮帶動(dòng)空置率下滑

世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)總量?jī)H錄得18萬(wàn)平米，為2015年以來(lái)的歷史新低。不過(guò)，新增供應(yīng)的收縮則緩解了市場(chǎng)的去化壓力。同時(shí)，2025年，北京全市凈吸納量累計(jì)達(dá)43.8萬(wàn)平米，疊加供應(yīng)減少，市場(chǎng)空置率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至19.1%。

降租金這一態(tài)勢(shì)則在延續(xù)。世邦魏理仕方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在新增需求恢復(fù)偏慢、企業(yè)降本訴求持續(xù)增強(qiáng)的背景下，業(yè)主價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加劇。2025年底，北京全市平均租金面價(jià)為228.5元/平米/月，全年累計(jì)跌幅達(dá)到10.7%。其中，金融街受金融跨行業(yè)整合及需求偏弱影響，全年跌幅位于全市前列。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，“價(jià)格戰(zhàn)”已然在市場(chǎng)中打響。其中，甲級(jí)項(xiàng)目通過(guò)價(jià)格調(diào)整換取成交規(guī)模，成功吸引部分乙級(jí)及老舊項(xiàng)目租戶(hù)升級(jí)換遷。而乙級(jí)市場(chǎng)在傳統(tǒng)區(qū)域中承壓更為明顯，租金下行幅度大于甲級(jí)市場(chǎng)。

戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度，北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓有效租金同比下降16%，為205.62元/平米/月；五大核心商圈有效租金環(huán)比下降5.6%，為235.96元/平米/月。

世邦魏理仕方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年，北京辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)一輪供應(yīng)小高峰，全市有近53萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目計(jì)劃入市，大部分位于核心區(qū)位并具備超高品質(zhì)。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)凈吸納量有望維持“量穩(wěn)”的運(yùn)行格局。

“新增項(xiàng)目集中入市將有效提升市場(chǎng)流動(dòng)性。此外，‘十五五’規(guī)劃中明確提出的‘發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)’等政策導(dǎo)向?qū)⑦M(jìn)一步激活今年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求，為市場(chǎng)復(fù)蘇注入動(dòng)力。”戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

城市更新帶動(dòng)老商場(chǎng)升級(jí)

與寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)稍有差異，2025年，北京零售市場(chǎng)迎來(lái)了一波供應(yīng)小高峰，世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)總量為53.4萬(wàn)平米，且項(xiàng)目全部為城市更新項(xiàng)目，標(biāo)志著“以舊換新”成為市場(chǎng)主線。

同時(shí)，“首店經(jīng)濟(jì)”持續(xù)升溫。2025年，北京各區(qū)域均迎來(lái)不同層級(jí)的品牌首店、旗艦店入駐。例如，北京ART PARK大融城東區(qū)引入了Chili‘s北京首店、lululemon京西旗艦店、GAGA京西旗艦店等特色品牌。

“今年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)50萬(wàn)平米新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)將為局部市場(chǎng)注入差異化內(nèi)容與新鮮活力。不過(guò)，短期內(nèi)消費(fèi)全面回暖仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)租金尤其是次級(jí)商圈仍面臨下行壓力?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

“未來(lái)，具備強(qiáng)大IP屬性、卓越運(yùn)營(yíng)能力與內(nèi)容創(chuàng)新精神的項(xiàng)目將獲得更多政策支持與市場(chǎng)青睞，而定位模糊、內(nèi)容老化的項(xiàng)目將面臨進(jìn)一步出清或改造的嚴(yán)峻壓力?！眲愡M(jìn)一步表示。

此外，近期，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的有關(guān)文件顯示，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs擴(kuò)圍，將商辦設(shè)施、城市更新設(shè)施、酒店及體育場(chǎng)館等納入支持范圍?！斑@一政策不僅有助于進(jìn)一步盤(pán)活城市存量資產(chǎn)，更將帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)活力提升。在此背景下，北京零售市場(chǎng)存量項(xiàng)目改造將持續(xù)加速，整體市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)存量?jī)?yōu)化與新增供應(yīng)并行的發(fā)展格局?！贝鞯铝盒斜眳^(qū)董事總經(jīng)理胡峰對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)明顯承壓

市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更為嚴(yán)峻的是倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)錄得140萬(wàn)平米，全市空置率則在年底躍升至40.7%，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

這一現(xiàn)象的部分原因是北京的需求被分流至廊坊和天津。世邦魏理仕方面認(rèn)為，由于供需結(jié)構(gòu)和租金基數(shù)存在明顯差異，北京和環(huán)京的廊坊、天津市場(chǎng)在2025年內(nèi)租金走向上形成鮮明反差。

2025年底，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)全市平均租金近10年來(lái)首次跌破“40”大關(guān)，降至37.1元/平米/月，全年降幅達(dá)到14.8%。相比較北京，廊坊和天津的租金降幅則在2025年底開(kāi)始收窄，租金表現(xiàn)逐步筑底企穩(wěn)。

劉煥麗對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，距離北京城區(qū)遠(yuǎn)近是影響倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金的核心因子，樓齡則是重要因素。在這一市場(chǎng)邏輯下，北京近郊項(xiàng)目預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定的剛需，部分租金尚處于高位的區(qū)域和項(xiàng)目仍有下行空間。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>