智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，1月16日，CBRE世邦魏理仕發(fā)文回顧2025年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)。世邦魏理仕香港研究部負(fù)責(zé)人陳錦平表示，2025年是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整并展現(xiàn)韌性的一年。盡管部分板塊空置率仍然偏高，降息帶來(lái)的影響有限，但租賃和投資需求已逐步回升。雖然結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)依然存在，但多元化的租戶需求以及寬松的貨幣環(huán)境，為2026年更均衡的市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。該行預(yù)計(jì)，辦公樓租賃勢(shì)頭將進(jìn)一步增強(qiáng)，租戶將更傾向于選擇“追求品質(zhì)”的搬遷策略。此外，持續(xù)增加的學(xué)生和專業(yè)人才，也將為住宅市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

香港2025年第四季度錄得總租賃成交量110萬(wàn)平方呎，環(huán)比下降17%，主要由于上一季度基數(shù)較高。全年整體租賃成交量達(dá)到430萬(wàn)平方呎，同比下降2%。

香港在2025年第四季度實(shí)現(xiàn)季度凈吸納量150萬(wàn)平方呎，創(chuàng)下自2008年第二季度以來(lái)的最高水平。本季度所有主要分區(qū)均錄得正向凈吸納量。全年全港凈吸納量達(dá)到210萬(wàn)平方呎，為2018年以來(lái)最高年度總量。其中，中環(huán)本季度凈吸納量達(dá)23.48萬(wàn)平方呎，創(chuàng)2015年第二季度以來(lái)新高，全年累計(jì)49.64萬(wàn)平方呎，為2007年以來(lái)最佳表現(xiàn)。

盡管凈吸納量表現(xiàn)強(qiáng)勁，2025年新增供應(yīng)達(dá)到290萬(wàn)平方呎，使全港空置率上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至17.3%，空置面積總量達(dá)1,590萬(wàn)平方呎。中環(huán)空置率則連續(xù)第四個(gè)季度下降，降至11.1%。

整體租金環(huán)比微升0.6%，為2019年第二季度以來(lái)首次錄得增長(zhǎng)。2025年全年整體租金同比下降2.9%，跌幅為2019年以來(lái)最小。

CBRE香港顧問服務(wù)首席營(yíng)運(yùn)官馮慧詩(shī)表示，過去幾年，香港辦公樓市場(chǎng)面臨新增供應(yīng)壓力，甲級(jí)辦公樓的落成使空置率升至17.3%，2025年租金也下跌2.9%。然而，市場(chǎng)展現(xiàn)出韌性，租賃活動(dòng)自去年年中開始趨于穩(wěn)定，尤其受到非銀行金融機(jī)構(gòu)和全球投資公司的強(qiáng)勁需求帶動(dòng)，中環(huán)更錄得自2015年以來(lái)最強(qiáng)季度凈吸納量。展望未來(lái)，多元化的租戶需求以及以成本控制為核心的搬遷策略正在重塑市場(chǎng)格局。預(yù)計(jì)受益于金融市場(chǎng)的持續(xù)活力，以及部分內(nèi)地企業(yè)的選擇性收購(gòu)和租賃，2026年租賃動(dòng)能將進(jìn)一步增強(qiáng)。該行預(yù)計(jì)空置率將較2025年有所改善，但全年租金可能再下跌約3%，為租戶提供更大的議價(jià)空間。

香港零售租賃市場(chǎng)動(dòng)能已連續(xù)第三個(gè)季度改善，2025年第四季度租賃成交面積達(dá)34.9萬(wàn)平方呎。餐飲業(yè)需求最為強(qiáng)勁，銀行業(yè)也表現(xiàn)活躍，租賃面積達(dá)4.86萬(wàn)平方呎。相比之下，時(shí)裝品牌、珠寶店及藥房表現(xiàn)較為低迷，各類別僅占本季度總成交量的個(gè)位數(shù)百分比。

租賃動(dòng)能的提升帶動(dòng)四大核心零售區(qū)街鋪空置率下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至5.8%，創(chuàng)下自2019年第四季度以來(lái)的最低水平。

空置率下降推動(dòng)租金環(huán)比上漲0.6%，全年累計(jì)漲幅達(dá)到2.9%。

CBRE香港商鋪?zhàn)赓U交易負(fù)責(zé)人溫運(yùn)強(qiáng)指出，2025年香港零售租賃市場(chǎng)保持活躍，主要受旅游回暖和餐飲需求強(qiáng)勁帶動(dòng)。核心街鋪及主要商場(chǎng)租賃表現(xiàn)突出，但社區(qū)零售仍面臨電商沖擊和消費(fèi)降級(jí)的挑戰(zhàn)。展望2026年，由于大量在2023年簽訂的租約即將到期，租賃速度有望進(jìn)一步提升。體驗(yàn)式消費(fèi)概念以及業(yè)主與租戶的深度合作，將成為吸引本地消費(fèi)者和旅客的關(guān)鍵。部分核心街鋪的低空置率預(yù)計(jì)將推動(dòng)2026年租金再上漲約5%至7%；而非核心區(qū)域的零售租金則可能維持低至中個(gè)位數(shù)的跌幅。

租賃動(dòng)能環(huán)比有所改善，但整體仍偏弱。香港2025年第四季度錄得新增租賃成交面積110萬(wàn)平方呎，全年總量達(dá)到290萬(wàn)平方呎，較2024年減少11%。

倉(cāng)庫(kù)空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史新高13%。全年累計(jì)上升5.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下有記錄以來(lái)最大年度漲幅。

本季度空置率上升促使業(yè)主降租以保持競(jìng)爭(zhēng)力，倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比下跌2.0%，全年跌幅達(dá)到8.4%，為2002年以來(lái)最大年度跌幅。

CBRE香港工業(yè)及物流負(fù)責(zé)人黎尚文表示，盡管市場(chǎng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但受益于穩(wěn)定的外貿(mào)增長(zhǎng)，香港工業(yè)及物流板塊在2025年仍展現(xiàn)出韌性。租賃動(dòng)能表現(xiàn)溫和，運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)專注于成本控制，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具吸引力。展望2026年，雖然部分企業(yè)仍會(huì)關(guān)注成本，但該行預(yù)計(jì)租賃需求將逐步改善，在新興行業(yè)需求和品質(zhì)升級(jí)主導(dǎo)的高標(biāo)倉(cāng)預(yù)租活動(dòng)的共同推動(dòng)下，促使部分租戶選擇優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)。倉(cāng)庫(kù)租金在2026年或再下跌約5%。

2025年第四季度，香港特區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資(交易金額超過7,700萬(wàn)港元，不包括政府土地出售、股權(quán)交易及內(nèi)部交易)環(huán)比增長(zhǎng)130%，達(dá)到203億港元，創(chuàng)下近三年來(lái)季度新高；全年總額達(dá)445億港元，同比微升3%。

市場(chǎng)由自用買家主導(dǎo)，第四季度占總投資額的79%。中國(guó)內(nèi)地企業(yè)積極收購(gòu)辦公樓物業(yè)，以支持香港及國(guó)際業(yè)務(wù)擴(kuò)張。其中，阿里巴巴集團(tuán)及螞蟻集團(tuán)以72億港元購(gòu)入港島壹號(hào)中心(One Causeway Bay)13層樓面；京東則以35億港元收購(gòu)中國(guó)建設(shè)銀行大廈50%權(quán)益。

本地教育機(jī)構(gòu)也持續(xù)擴(kuò)張，例如香港城市大學(xué)以20億港元購(gòu)入九龍?zhí)劣忠怀寝k公樓部分樓面。

CBRE香港資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人甄浚岷表示，2025年香港商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)展現(xiàn)出審慎樂觀態(tài)度。盡管降息幅度有限且資金缺口持續(xù)，市場(chǎng)活動(dòng)仍在逐步改善。自用買家收購(gòu)及選擇性資產(chǎn)組合交易主導(dǎo)市場(chǎng)，投資者聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及增值機(jī)會(huì)，尤其是酒店、教育及金融板塊。展望2026年，進(jìn)一步降息預(yù)期將推動(dòng)需求，機(jī)構(gòu)投資者將逐步回歸，內(nèi)地資金仍保持活躍。預(yù)計(jì)住宿類資產(chǎn)及企業(yè)總部將成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，并預(yù)測(cè)2026年投資額將溫和增長(zhǎng)約5%。