2025年上海大宗交易市場各資產(chǎn)類型。 仲量聯(lián)行供圖

本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

1月12日，方大炭素新材料科技股份有限公司（下稱“方大炭素”）（600516.SH）披露，旗下全資子公司通過司法拍賣方式，成功競得上海核心區(qū)位辦公樓資產(chǎn)。

這一企業(yè)自身業(yè)務(wù)布局的重要?jiǎng)幼�，反映出辦公樓資產(chǎn)在2025年上海大宗交易市場中的穩(wěn)固吸引力。據(jù)仲量聯(lián)行方面統(tǒng)計(jì)，2025年，上海投資市場熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域；投資性需求有所提升。同期辦公資產(chǎn)占據(jù)半壁江山，以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點(diǎn)，穩(wěn)固市場基本盤。

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，隨著REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發(fā)成熟，預(yù)計(jì)將迎來更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會。

方大炭素子公司拿下上海核心區(qū)域辦公樓資產(chǎn)

根據(jù)公告，方大炭素新材料科技股份有限公司全資子公司上海方大投資管理有限責(zé)任公司（下稱“上海方大”）競買淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺的位于上海市建國西路辦公樓1幢，標(biāo)的房產(chǎn)總面積2997.83平米，競拍價(jià)格4.56億元。

方大炭素在公告中指出，本次交易是為滿足上海方大業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。工商信息顯示，上海方大投資管理有限責(zé)任公司由方大炭素新材料科技股份有限公司100%持有，后者主要業(yè)務(wù)是石墨電極、塊狀炭磚、等靜壓石墨、核電用炭/石墨材料、石墨烯材料、炭炭復(fù)合材料及炭素制品生產(chǎn)用主要原料煤系針狀焦、低硫煅后石油焦和煤瀝青等的研制、生產(chǎn)與銷售。

司法拍賣信息顯示，上海市第三中級人民法院于2024年11月28日作出（2024）滬03破1075號民事裁定書，裁定受理上海維羅納置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“維羅納公司”）破產(chǎn)清算一案，并于2024年12月5日指定上海市匯業(yè)律師事務(wù)所擔(dān)任管理人。

據(jù)阿里資產(chǎn)平臺，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所作為管理人于2026年1月11日10時(shí)至2026年1月12日在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺對維羅納公司名下房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣活動，監(jiān)督單位為上海市第三中級人民法院，拍賣標(biāo)的為位于上海市徐匯區(qū)的一棟辦公性質(zhì)的花園洋房。

根據(jù)拍賣標(biāo)的資料，該洋房位于上海市建國西路319號，房屋類型為辦公樓，竣工日期為1998年，總層數(shù)為4層，目前為空置狀態(tài)。同時(shí)，拍賣標(biāo)的有抵押、有查封。管理人將配合買受人向破產(chǎn)受理法院申請解除抵押、查封裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。據(jù)悉，上述辦公性質(zhì)的花園洋房評估價(jià)為4.8308億元，折合評估單價(jià)161143元/平米，起拍價(jià)為4.56億元。

競價(jià)結(jié)果確認(rèn)書顯示，上海方大投資管理有限責(zé)任公司通過競買號C2664于1月12日在阿里資產(chǎn)平臺開展的“（破）上海市建國西路319號（建筑面積2997.83平米）”項(xiàng)目公開競價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出，成交價(jià)4.56億元，折合成交單價(jià)152110元/平米。

辦公資產(chǎn)穩(wěn)居大宗交易市場核心

方大炭素子公司該筆交易，成為2025年上海辦公資產(chǎn)在大宗交易市場中穩(wěn)固地位的縮影。

1月15日，仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年上海大宗交易市場累計(jì)達(dá)成89宗交易，成交額錄得約487億元，同比下降15%；單體項(xiàng)目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降。

具體而言，2025年，辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點(diǎn)。其余資產(chǎn)類別的交易金額中，長租公寓占15%，零售物業(yè)占13%，此外酒店占8%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占6%，數(shù)據(jù)中心占5%。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2025年多宗大體量核心標(biāo)桿資產(chǎn)的成功交易，增強(qiáng)了商辦市場預(yù)期，反映出投資者對核心位置與回報(bào)率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有較強(qiáng)接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。

從需求結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比達(dá)82%，較2024年進(jìn)一步上升。伴隨著外地國企與民營企業(yè)家持續(xù)在上海布局，反映投資者對上海大宗資產(chǎn)長期增值仍具信心。從成交區(qū)位而言，內(nèi)環(huán)內(nèi)貢獻(xiàn)了42%成交金額和41%成交宗數(shù)，投資熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

與大宗交易市場的穩(wěn)健表現(xiàn)相呼應(yīng)，2025年上海甲級寫字樓市場需求呈現(xiàn)逐季遞增態(tài)勢，供應(yīng)端的集中釋放對空置率形成一定壓力，但這一壓力有望在2026年邊際緩解。

據(jù)該機(jī)構(gòu)介紹，2025年四季度，上海共計(jì)31.5萬平米的項(xiàng)目竣工交付，全年新增供應(yīng)錄得103.7萬平米。同期中央商務(wù)區(qū)錄得兩個(gè)項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)24.3萬平米，推動空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到18.0%；非中央商務(wù)區(qū)錄得兩個(gè)項(xiàng)目竣工交付，總計(jì)7.2萬平米，全年新增供應(yīng)達(dá)到70.8萬平米。

例如，2025年12月10日，太古地產(chǎn)宣布推出“前灘廣場”。該項(xiàng)目由太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，包含“前灘廣場一座”（One Qiantan Place）及“前灘廣場二座”（Two Qiantan Place）兩座超甲級辦公樓，是擴(kuò)建后的前灘太古里綜合發(fā)展項(xiàng)目的辦公樓組成部分。

供需關(guān)系的變化直接反映在租金層面：2025年，整體市場持續(xù)利好租戶，租金仍處于下行通道。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中央商務(wù)區(qū)市場租金環(huán)比下降2.8%，同比下降12.1%，達(dá)到6.4元/平米/天。多數(shù)業(yè)主在租賃條款方面保持靈活的協(xié)商空間。部分維持較高出租率的業(yè)主則采取較為穩(wěn)定的策略。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%，同比下降11.0%，達(dá)到4.2元/平米/天。較高的空置率使得業(yè)主繼續(xù)調(diào)整租金預(yù)期并提供具有吸引力的激勵(lì)政策。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻向記者表示：“整體市場繼續(xù)利好租戶方，企業(yè)利用當(dāng)前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機(jī)會，部分行業(yè)在年末錄得大面積成交�！�

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>