一、案件介紹：當一紙傳票打破平靜

當收到法院傳票，要求支付上百萬元剩余房款及逾期付款損失時，甲陷入了前所未有的焦慮與困惑。他從未想過，自己滿懷期待的一次商鋪投資，竟會演變成一場耗時耗力的法律訴訟。此刻，他不僅面臨巨大的經(jīng)濟壓力，更對復雜的法律程序和未知的判決結果感到茫然無措。

時間回溯到2019年初，甲看中了A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“A公司”）開發(fā)建設的一處臨街商鋪。出于對項目前景的看好，甲在未簽訂任何書面認購書或買賣合同的情況下，便基于銷售人員的口頭介紹，先后三次向A公司支付了共計104萬余元的款項。然而，正是這次“信任先行”的交易，為后續(xù)的糾紛埋下了伏筆。

付款后，雙方在關鍵合同條款上產(chǎn)生了巨大分歧。A公司依據(jù)自行委托出具的《房產(chǎn)測繪成果報告書》，主張商鋪面積為109.53平方米，并據(jù)此推算總價款高達209萬余元，要求甲支付剩余房款。但甲對此堅決不予認可，他認為付款單據(jù)載明的信息與測繪面積出入過大，且A公司在銷售時曾承諾商鋪東邊為休閑廣場，而實際卻變成了停車場并被護欄遮擋，這與當初吸引其購買的核心賣點嚴重不符。由于雙方對房屋面積、單價、總價、付款時間等一系列核心問題始終無法達成一致，正式的《商品房預售合同》一直未能簽訂。

更讓甲處境被動的是，盡管其已于2019年5月明確提出退房退款申請，但為了維持現(xiàn)狀，他之后又兩次交納了小額房款。此外，他還使用該尚未交付的商鋪注冊了一家燒烤店（未實際經(jīng)營），并在屋內(nèi)放置了零星物品。這些行為在后續(xù)訴訟中，被對方用以主張其仍在繼續(xù)履行合同。

如今，A公司一紙訴狀將甲告上法庭，請求判令其支付剩余房款108萬余元及逾期付款損失。而甲在應訴時也提起反訴，要求確認雙方合同關系早已解除，并返還已付購房款及利息。案件的核心爭議，驟然聚焦于一個關鍵的法律定性問題：甲與A公司之間，究竟成立了需要繼續(xù)談判簽署正式合同的“預約合同”關系，還是已經(jīng)構成了直接產(chǎn)生付款、交付義務的“本約合同”關系？這一定性，將直接決定甲是否需要承擔支付百萬余元尾款的沉重責任。

二、裁判結果與理由

裁判結果：
某法院經(jīng)審理后，判決解除A公司與甲之間關于涉案商鋪的買賣預約合同關系；A公司應向甲返還購房款1045665元；同時，甲需將放置在涉案商鋪內(nèi)的物品清空搬離。對于A公司要求甲支付剩余房款及損失的訴訟請求，以及甲要求確認合同已于此前特定日期解除的反訴請求，法院均未予支持。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下核心事實認定與法律適用：

首先，關于合同性質(zhì)的認定，這是本案的爭議焦點。法院認為，判斷商品房買賣中的協(xié)議是本約還是預約，關鍵在于考察其內(nèi)容是否具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條，商品房買賣合同應包括當事人信息、商品房基本狀況、銷售方式、價款確定方式及總價款、付款方式及時間等共計13項主要內(nèi)容。在本案中，A公司聲稱與甲簽訂過認購書，但未能提供任何證據(jù)予以證明。雙方自始至終對房屋的準確面積、單價、總價款以及付款時間等根本性條款存在重大爭議且未能達成一致。因此，雙方的關系停留在為將來訂立正式買賣合同而進行磋商和準備的階段，缺乏本約合同所需的明確性和確定性，應當認定為預約合同關系。

其次，關于合同解除及其后果。由于是預約合同，當甲明確表示不再繼續(xù)履行（即不再愿意就簽訂本約合同進行磋商）時，預約合同的目的已無法實現(xiàn)。法院據(jù)此判決解除該預約合同。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，可根據(jù)情況要求恢復原狀。因此，A公司收取的購房款應當返還給甲。同時，甲使用了涉案商鋪并放置物品，故判令其清空搬離，以恢復原狀。

最后，關于雙方的具體請求為何不被支持。對于A公司要求甲支付尾款的訴求，因其主張的前提是雙方存在本約合同關系，而該前提未被法院采納，故其訴求失去了事實與法律基礎。對于甲反訴要求確認合同在更早時間點已解除的請求，法院認為，甲雖曾提出退房申請，但后續(xù)又有付款等行為，且其從未向A公司正式發(fā)出解除通知或單獨提起訴訟主張解除，僅在本案反訴中提出，因此該主張不能成立。

三、法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：本案是一起非常典型的因商品房交易前期文件性質(zhì)模糊而引發(fā)的糾紛。對于處于類似甲這樣境地的被告而言，厘清“預約”與“本約”的區(qū)別，是制定有效抗辯策略的基石。

（一）預約合同與本約合同的法律邊界辨析

上海律師在處理此類案件時，首先會精準把握二者的法律特征。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規(guī)定，預約合同是“當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等”。其核心目的在于鎖定交易機會，為將來締結本約（正式買賣合同）進行鋪墊。而本約合同則是直接設定雙方關于房屋買賣權利義務的最終協(xié)議。

那么，司法實踐中如何區(qū)分二者？關鍵在于探究當事人的真實意思表示和合同內(nèi)容的確定性。最高人民法院在相關判例中指出，判斷的根本標準是當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方權利義務的具體內(nèi)容。不能僅憑協(xié)議名稱或是否支付款項簡單判定，而應綜合審查協(xié)議內(nèi)容及后續(xù)磋商、履行行為。

具體而言，如果一份協(xié)議已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要條款，且出賣人已收受購房款，那么該協(xié)議通常會被認定為商品房買賣合同（本約）。反之，如果協(xié)議缺乏這些主要內(nèi)容，例如對房屋面積、價款、交付時間等約定不明或存在爭議，導致在法律或事實上存在障礙，無法直接履行，則一般應認定為預約合同。本案中，法院正是基于雙方對面積、價款等核心條款存在重大爭議且無法協(xié)商一致，從而認定其為預約合同。

（二）被告視角下的抗辯策略與法律建議

作為被告，當面臨開發(fā)商要求支付巨額尾款的訴訟時，可以從以下幾個層面構建抗辯防線：

1. 首要抗辯點：主張法律關系為預約合同，否認付款義務。
   這是最根本、最直接的抗辯策略。您需要全力證明，雙方簽署的文件或形成的合意，僅構成預約。您可以收集并強調(diào)以下證據(jù)：

   • 合同文本證據(jù)：如果存在任何書面文件（如認購書、意向書），仔細審查其內(nèi)容。若其中含有“雙方應于某日前簽訂正式買賣合同”、“具體條款以正式合同為準”等表述，這是證明預約性質(zhì)的強有力證據(jù)。

   • 磋商過程證據(jù)：保留所有能證明雙方就面積、價格、交付條件等關鍵條款存在持續(xù)爭議且未能達成一致的溝通記錄，如微信聊天記錄、郵件、錄音錄像等。本案中，雙方對面積和價款的爭議正是法院認定預約的關鍵。

   • 法律適用：援引《民法典》第四百九十五條，主張雙方僅為預約關系，您所負的義務是“誠信磋商”以訂立本約，而非直接支付全部購房款。當因條款無法達成一致導致本約不能訂立時，后果是解除預約、返還已付款項，而非強制您接受對方單方提出的條款并付款。

2. 針對對方指控的針對性反駁。
   開發(fā)商可能會利用您的一些行為（如支付部分款項、占用房屋）來主張本約已成立或您已實際履行。您需要準備合理解釋：

   • 關于支付款項：支付部分款項（哪怕是大部分款項）并不必然導致預約轉(zhuǎn)化為本約。根據(jù)司法解釋，只有在該協(xié)議同時具備買賣合同主要內(nèi)容并且出賣人已收受購房款的情況下，才可能被認定為本約。您需要論證，付款行為是基于預約的誠意金或預付款性質(zhì)，其目的是為了鎖定購房資格，而非履行一個內(nèi)容明確的買賣合同。

   • 關于占用或使用房屋：如本案中甲用商鋪注冊公司、放置物品。這確實可能對您不利，容易被對方解釋為接受交付或?qū)嶋H履行。您應準備證據(jù)說明這種使用是臨時的、非正式的，或者是在開發(fā)商默許下的暫時行為，并未構成對房屋所有權的接受或?qū)θ亢贤瑮l款的認可。同時，可以主張這恰恰說明房屋并未正式交付，合同狀態(tài)并未完結。

3. 主動提起反訴，化被動為主動。
   單純防守不如主動出擊。在應訴的同時，像本案中的甲一樣，果斷提起反訴是重要策略。反訴請求可包括：

   • 請求解除預約合同：鑒于雙方信任基礎喪失、主要條款無法達成一致，合同目的已無法實現(xiàn)，符合合同法定解除條件。

   • 請求返還已付全部款項及資金占用利息：這是解除預約合同后的法定后果。您需要計算從付款之日起的利息損失，作為您的索賠部分。

   • 在特定情況下，可考慮追究對方的預約違約責任：如果能有證據(jù)證明是開發(fā)商一方（如虛假宣傳、惡意加價、對已決條款反悔）導致無法簽訂本約，您可以主張其承擔預約合同的違約責任。

上海君瀾律師事務所俞強律師進一步提示：在商品房交易中，口頭承諾和模糊約定是風險高發(fā)區(qū)。作為購房者，務必堅持將開發(fā)商的所有承諾（如周邊規(guī)劃、贈送面積、特定裝修標準等）落實到書面合同中，哪怕只是認購書。一份內(nèi)容明確、權責清晰的預約文件，不僅能保障您的磋商地位，也能在發(fā)生糾紛時成為有力的證據(jù)。上海律師在處理類似復雜房產(chǎn)糾紛時，尤其注重對交易全過程證據(jù)鏈的梳理與重構。

四、風險提示

具體案件需要咨詢專業(yè)律師，本文章僅為法律分析參考，不構成律師執(zhí)業(yè)意見。每個案件的細節(jié)千差萬別，法律適用和裁判結果會受到具體證據(jù)、地方司法實踐等多種因素影響。在面臨重大訴訟時，尋求專業(yè)上海律師的針對性指導至關重要。

五、律師介紹

俞強律師 爭議解決法律服務團隊

核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權益，實現(xiàn)商業(yè)目標。

在復雜的商業(yè)環(huán)境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風險轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，是企業(yè)家和高級管理人員面臨的關鍵挑戰(zhàn)。本團隊深耕爭議解決領域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗以及對商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務。俞強律師有著15年法律實務經(jīng)驗，代理案件超過700件。

專業(yè)領域：

• 公司股權糾紛：股東資格確認、股東出資、公司決議效力、股權轉(zhuǎn)讓、股權激勵、公司控制權爭奪、股東代表訴訟、董監(jiān)高責任糾紛、損害公司利益糾紛、法定代表人滌除等。

• 合同糾紛：買賣、擔保、借款、租賃、建設工程、房地產(chǎn)開發(fā)、合伙協(xié)議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償。

• 金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金（維權）、金融衍生品交易及理財產(chǎn)品違約、證券虛假陳述處罰與訴訟（中介機構：券商、會所、律所）、操縱市場、內(nèi)幕交易等。

• 知識產(chǎn)權與不正當競爭：技術合同、專利、商標、著作權、商業(yè)秘密侵權，以及虛假宣傳、商業(yè)詆毀等不正當競爭案件。

• 民事執(zhí)行：執(zhí)行異議和執(zhí)行追加。

• 商事犯罪：職務侵占罪、詐騙罪、操縱市場罪、集資詐騙罪、騙取貸款罪、貸款詐騙罪、票據(jù)詐騙罪、內(nèi)幕交易、泄露內(nèi)幕信息罪、利用未公開信息交易罪、非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪、洗錢罪、幫助信息網(wǎng)絡犯罪活動罪、非國家工作人員受賄罪、對非國家工作人員行賄罪、非法經(jīng)營罪、挪用資金罪、合同詐騙罪、虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪、假冒注冊商標罪的最輕和無罪辯護。

• 復雜疑難民商事案件的上訴、再審和抗訴。

律師信息：

• 執(zhí)業(yè)機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）

• 地址：上海市浦東新區(qū)世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓

• 教育背景：北京大學法律碩士

• 專業(yè)榮譽：2024年“君瀾專業(yè)領航獎”、上海政法學院實習導師

• 咨詢方式：公眾號“律師俞強”免費電話咨詢，或通過“君瀾律所”官網(wǎng)聯(lián)系。

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