（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周玉芬與王浩系親屬關(guān)系。2010年，王浩因系甲單位職工，獲得一套經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格。周玉芬因無(wú)購(gòu)房資格，與王浩口頭約定：由周玉芬全額出資，借用王浩名義購(gòu)買一號(hào)房屋。

此后，周玉芬分五次將現(xiàn)金存入王浩賬戶用于支付房款，合計(jì)54萬(wàn)余元，時(shí)間跨度從2009年3月至2011年1月。房屋交付后，周玉芬出資裝修，并以一號(hào)房屋為地址購(gòu)買全套家具家電，持有送貨單、發(fā)票等憑證。此后，周玉芬長(zhǎng)期實(shí)際居住于該房屋，物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)等均由其繳納，相關(guān)繳費(fèi)票據(jù)及水電燃?xì)饪ㄒ嘤善浔９堋?/strong>

此外，周玉芬還提交了兩段關(guān)鍵錄音：

一段為其與王浩的通話錄音，內(nèi)容涉及協(xié)商房屋過戶事宜，王浩未否認(rèn)房屋系周玉芬出資購(gòu)買；

另一段為其與王浩母親的對(duì)話錄音，王浩母親在交談中認(rèn)可“房子是你買的”，并承認(rèn)自己未在該房屋居住。

2016年，房屋取得產(chǎn)權(quán)證，登記在王浩名下。周玉芬多次要求過戶，王浩未予配合。更令人意外的是，王浩于2016年8月結(jié)婚，同年12月即協(xié)議離婚，并在離婚協(xié)議中將一號(hào)房屋分割給前妻張莉，完成過戶。

周玉芬遂起訴，請(qǐng)求解除借名買房合同，并要求王浩賠償購(gòu)房損失近400萬(wàn)元。

王浩辯稱：雙方僅為借貸關(guān)系，房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，有權(quán)處分。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 解除周玉芬與王浩之間的借名買房合同；

? 王浩賠償周玉芬經(jīng)濟(jì)損失373.53萬(wàn)元（按房屋評(píng)估市價(jià)）；

三、法院說理要點(diǎn)

法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于是否存在借名買房合意。

首先，周玉芬提交的五筆存款回單，金額精確、時(shí)間分散、無(wú)利息約定，與常理中的親屬借款明顯不符，更符合購(gòu)房付款特征；

其次，家具家電購(gòu)買憑證明確載明配送地址為一號(hào)房屋，品類覆蓋生活全需，印證其為長(zhǎng)期居住所做準(zhǔn)備；

再次，水電燃?xì)饪ā⒍嗄昀U費(fèi)記錄、社區(qū)居住證明及三位親屬出庭作證，形成完整證據(jù)鏈，證明周玉芬系實(shí)際居住人和使用人；

最后，兩段錄音中，王浩及其母親均未否認(rèn)“房子是你買的”這一核心事實(shí)，反而圍繞如何處理房屋進(jìn)行協(xié)商，進(jìn)一步佐證借名關(guān)系真實(shí)存在。

綜上，法院認(rèn)定借名買房關(guān)系成立。王浩在取得產(chǎn)權(quán)后，通過短期婚姻將房產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移給第三人，構(gòu)成惡意違約，應(yīng)賠償周玉芬合同履行后可獲得的全部利益，即房屋市場(chǎng)價(jià)值。

四、律師提示

本案勝訴關(guān)鍵在于用生活化證據(jù)構(gòu)建完整事實(shí)閉環(huán)：

付款細(xì)節(jié)即證據(jù)：精確到百元的存款，比模糊轉(zhuǎn)賬更有說服力；

居住痕跡不可偽造：送貨單地址、繳費(fèi)主體、社區(qū)證明，共同鎖定實(shí)際控制人；

錄音+親屬證言補(bǔ)強(qiáng)合意：即使對(duì)方事后否認(rèn)，通話中未反駁“房子是你買的”，已具高度證明力；

即使房已過戶，仍可索賠：惡意處分不免責(zé)，損失按當(dāng)前市價(jià)計(jì)算。

? 建議：

借名買房務(wù)必保留從付款、裝修、入住到溝通的全鏈條憑證；

與登記人協(xié)商時(shí)，盡量錄音留存，哪怕對(duì)方未明確承認(rèn)，沉默或回避也可能成為間接證據(jù)；

發(fā)現(xiàn)對(duì)方有轉(zhuǎn)移房產(chǎn)跡象，立即起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理親屬代持、經(jīng)適房借名、惡意過戶等復(fù)雜糾紛，已成功代理多起案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。