（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2000年，王建國、李秀英夫婦因年近六旬，擔心銀行貸款年限受限，遂決定以兒子王磊名義購買位于順義區(qū)的一號房屋。當時王磊已與張婷結(jié)婚三年。

房屋總價約20.4萬元，首付款5萬元由王建國夫婦支付，剩余16萬元以王磊名義辦理20年按揭貸款。自2002年交房起，王建國夫婦即入住一號房屋至今，并長期繳納物業(yè)、供暖等費用。房貸亦由其按月存入王磊還款賬戶，直至2017年。

2017年6月，王磊、張婷一次性結(jié)清剩余貸款，并于同年8月取得不動產(chǎn)權(quán)證，登記為夫妻共同共有。

2021年，王磊、張婷起訴父母要求騰房并支付占用費。法院在A號判決中駁回其訴求，認為父母長期居住具有合理性。

此后，王建國、李秀英反訴，主張雙方存在口頭借名買房協(xié)議，請求將一號房屋過戶至自己名下。

王磊、張婷堅決否認，稱：購房系夫妻共同行為，父母出資僅為資助，且從未約定借名。所謂“借名”是房價上漲后臨時編造的理由。

二、裁判結(jié)果

法院判決：駁回王建國、李秀英的全部訴訟請求。

一號房屋權(quán)屬維持現(xiàn)狀，歸王磊、張婷共同所有。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于是否存在合法有效的借名買房合同關(guān)系。

經(jīng)查：

王建國夫婦雖支付首付款及大部分房貸，但所有購房文件（合同、收據(jù)、貸款合同）均以王磊、張婷名義簽署；

房屋自始登記為夫妻共同財產(chǎn)，張婷作為共有人從未同意“借名”安排；

原告提交的“買房記錄”“遺囑”等均為單方自書材料，無被告簽字確認；

親屬證言多為“聽說”，證明力薄弱；

更關(guān)鍵的是，原告明確表示僅借用王磊一人名義，未與張婷達成任何合意。

法院強調(diào)：即便存在父母與兒子之間的內(nèi)部約定，也不能對抗已登記的夫妻共同財產(chǎn)。在配偶不知情或未同意的情況下，無法將夫妻名下房產(chǎn)直接判歸父母所有。

此外，2017年貸款結(jié)清后長達三年未主張過戶，亦不符合“借名買房”的常理。

四、律師提示

本案揭示了家庭內(nèi)部房產(chǎn)安排的三大法律雷區(qū)：

“只借兒子名，不問兒媳意”風險極高：婚后購房登記夫妻名下，即推定為共同財產(chǎn)，單方父母難以突破；

口頭協(xié)議+自書材料=舉證失敗：無書面協(xié)議、無配偶確認，法院無法認定借名合意；

長期不確權(quán)=默認放棄：十余年未主張權(quán)利，尤其在貸款結(jié)清后仍不行動，法院視為接受現(xiàn)狀。

? 正確做法：

若確需借名，應由夫妻雙方共同簽署借名協(xié)議；

明確約定出資性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、過戶條件；

保留完整付款憑證，并備注“代付購房款”；

在政策允許時及時辦理過戶，避免久拖生變。

特別提醒：法院雖駁回確權(quán)請求，但仍強調(diào)——子女對父母負有贍養(yǎng)義務(wù)，不得強迫老年人遷出唯一住房。親情與法律，需兼顧平衡。

借名買房律師靳雙權(quán)團隊專注處理父母出資、婚后房產(chǎn)、親屬間產(chǎn)權(quán)爭議，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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