一、案件介紹：當一紙傳票打破平靜

當收到法院傳票，要求支付上百萬元剩余房款及逾期付款損失時，甲陷入了前所未有的焦慮與困惑。他從未想過，自己滿懷期待的一次商鋪投資，竟會演變成一場耗時耗力的法律訴訟。此刻，他不僅面臨巨大的經(jīng)濟壓力，更對復雜的法律程序和未知的判決結(jié)果感到茫然無措。

時間回溯到2019年初，甲看中了A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“A公司”）開發(fā)建設(shè)的一處臨街商鋪。出于對項目前景的看好，甲在未簽訂任何書面認購書或買賣合同的情況下，便基于銷售人員的口頭介紹，先后三次向A公司支付了共計104萬余元的款項。然而，正是這次“信任先行”的交易，為后續(xù)的糾紛埋下了伏筆。

付款后，雙方在關(guān)鍵合同條款上產(chǎn)生了巨大分歧。A公司依據(jù)自行委托出具的《房產(chǎn)測繪成果報告書》，主張商鋪面積為109.53平方米，并據(jù)此推算總價款高達209萬余元，要求甲支付剩余房款。但甲對此堅決不予認可，他認為付款單據(jù)載明的信息與測繪面積出入過大，且A公司在銷售時曾承諾商鋪東邊為休閑廣場，而實際卻變成了停車場并被護欄遮擋，這與當初吸引其購買的核心賣點嚴重不符。由于雙方對房屋面積、單價、總價、付款時間等一系列核心問題始終無法達成一致，正式的《商品房預售合同》一直未能簽訂。

更讓甲處境被動的是，盡管其已于2019年5月明確提出退房退款申請，但為了維持現(xiàn)狀，他之后又兩次交納了小額房款。此外，他還使用該尚未交付的商鋪注冊了一家燒烤店（未實際經(jīng)營），并在屋內(nèi)放置了零星物品。這些行為在后續(xù)訴訟中，被對方用以主張其仍在繼續(xù)履行合同。

如今，A公司一紙訴狀將甲告上法庭，請求判令其支付剩余房款108萬余元及逾期付款損失。而甲在應訴時也提起反訴，要求確認雙方合同關(guān)系早已解除，并返還已付購房款及利息。案件的核心爭議，驟然聚焦于一個關(guān)鍵的法律定性問題：甲與A公司之間，究竟成立了需要繼續(xù)談判簽署正式合同的“預約合同”關(guān)系，還是已經(jīng)構(gòu)成了直接產(chǎn)生付款、交付義務(wù)的“本約合同”關(guān)系？這一定性，將直接決定甲是否需要承擔支付百萬余元尾款的沉重責任。

二、裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：
某法院經(jīng)審理后，判決解除A公司與甲之間關(guān)于涉案商鋪的買賣預約合同關(guān)系；A公司應向甲返還購房款1045665元；同時，甲需將放置在涉案商鋪內(nèi)的物品清空搬離。對于A公司要求甲支付剩余房款及損失的訴訟請求，以及甲要求確認合同已于此前特定日期解除的反訴請求，法院均未予支持。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下核心事實認定與法律適用：

首先，關(guān)于合同性質(zhì)的認定，這是本案的爭議焦點。法院認為，判斷商品房買賣中的協(xié)議是本約還是預約，關(guān)鍵在于考察其內(nèi)容是否具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條，商品房買賣合同應包括當事人信息、商品房基本狀況、銷售方式、價款確定方式及總價款、付款方式及時間等共計13項主要內(nèi)容。在本案中，A公司聲稱與甲簽訂過認購書，但未能提供任何證據(jù)予以證明。雙方自始至終對房屋的準確面積、單價、總價款以及付款時間等根本性條款存在重大爭議且未能達成一致。因此，雙方的關(guān)系停留在為將來訂立正式買賣合同而進行磋商和準備的階段，缺乏本約合同所需的明確性和確定性，應當認定為預約合同關(guān)系。

其次，關(guān)于合同解除及其后果。由于是預約合同，當甲明確表示不再繼續(xù)履行（即不再愿意就簽訂本約合同進行磋商）時，預約合同的目的已無法實現(xiàn)。法院據(jù)此判決解除該預約合同。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，可根據(jù)情況要求恢復原狀。因此，A公司收取的購房款應當返還給甲。同時，甲使用了涉案商鋪并放置物品，故判令其清空搬離，以恢復原狀。

最后，關(guān)于雙方的具體請求為何不被支持。對于A公司要求甲支付尾款的訴求，因其主張的前提是雙方存在本約合同關(guān)系，而該前提未被法院采納，故其訴求失去了事實與法律基礎(chǔ)。對于甲反訴要求確認合同在更早時間點已解除的請求，法院認為，甲雖曾提出退房申請，但后續(xù)又有付款等行為，且其從未向A公司正式發(fā)出解除通知或單獨提起訴訟主張解除，僅在本案反訴中提出，因此該主張不能成立。

三、法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示：本案是一起非常典型的因商品房交易前期文件性質(zhì)模糊而引發(fā)的糾紛。對于處于類似甲這樣境地的被告而言，厘清“預約”與“本約”的區(qū)別，是制定有效抗辯策略的基石。

（一）預約合同與本約合同的法律邊界辨析

上海律師在處理此類案件時，首先會精準把握二者的法律特征。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規(guī)定，預約合同是“當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等”。其核心目的在于鎖定交易機會，為將來締結(jié)本約（正式買賣合同）進行鋪墊。而本約合同則是直接設(shè)定雙方關(guān)于房屋買賣權(quán)利義務(wù)的最終協(xié)議。

那么，司法實踐中如何區(qū)分二者？關(guān)鍵在于探究當事人的真實意思表示和合同內(nèi)容的確定性。最高人民法院在相關(guān)判例中指出，判斷的根本標準是當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容。不能僅憑協(xié)議名稱或是否支付款項簡單判定，而應綜合審查協(xié)議內(nèi)容及后續(xù)磋商、履行行為。

具體而言，如果一份協(xié)議已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要條款，且出賣人已收受購房款，那么該協(xié)議通常會被認定為商品房買賣合同（本約）。反之，如果協(xié)議缺乏這些主要內(nèi)容，例如對房屋面積、價款、交付時間等約定不明或存在爭議，導致在法律或事實上存在障礙，無法直接履行，則一般應認定為預約合同。本案中，法院正是基于雙方對面積、價款等核心條款存在重大爭議且無法協(xié)商一致，從而認定其為預約合同。

（二）被告視角下的抗辯策略與法律建議

作為被告，當面臨開發(fā)商要求支付巨額尾款的訴訟時，可以從以下幾個層面構(gòu)建抗辯防線：

1. 首要抗辯點：主張法律關(guān)系為預約合同，否認付款義務(wù)。
   這是最根本、最直接的抗辯策略。您需要全力證明，雙方簽署的文件或形成的合意，僅構(gòu)成預約。您可以收集并強調(diào)以下證據(jù)：

   • 合同文本證據(jù)：如果存在任何書面文件（如認購書、意向書），仔細審查其內(nèi)容。若其中含有“雙方應于某日前簽訂正式買賣合同”、“具體條款以正式合同為準”等表述，這是證明預約性質(zhì)的強有力證據(jù)。

   • 磋商過程證據(jù)：保留所有能證明雙方就面積、價格、交付條件等關(guān)鍵條款存在持續(xù)爭議且未能達成一致的溝通記錄，如微信聊天記錄、郵件、錄音錄像等。本案中，雙方對面積和價款的爭議正是法院認定預約的關(guān)鍵。

   • 法律適用：援引《民法典》第四百九十五條，主張雙方僅為預約關(guān)系，您所負的義務(wù)是“誠信磋商”以訂立本約，而非直接支付全部購房款。當因條款無法達成一致導致本約不能訂立時，后果是解除預約、返還已付款項，而非強制您接受對方單方提出的條款并付款。

2. 針對對方指控的針對性反駁。
   開發(fā)商可能會利用您的一些行為（如支付部分款項、占用房屋）來主張本約已成立或您已實際履行。您需要準備合理解釋：

   • 關(guān)于支付款項：支付部分款項（哪怕是大部分款項）并不必然導致預約轉(zhuǎn)化為本約。根據(jù)司法解釋，只有在該協(xié)議同時具備買賣合同主要內(nèi)容并且出賣人已收受購房款的情況下，才可能被認定為本約。您需要論證，付款行為是基于預約的誠意金或預付款性質(zhì)，其目的是為了鎖定購房資格，而非履行一個內(nèi)容明確的買賣合同。

   • 關(guān)于占用或使用房屋：如本案中甲用商鋪注冊公司、放置物品。這確實可能對您不利，容易被對方解釋為接受交付或?qū)嶋H履行。您應準備證據(jù)說明這種使用是臨時的、非正式的，或者是在開發(fā)商默許下的暫時行為，并未構(gòu)成對房屋所有權(quán)的接受或?qū)θ亢贤瑮l款的認可。同時，可以主張這恰恰說明房屋并未正式交付，合同狀態(tài)并未完結(jié)。

3. 主動提起反訴，化被動為主動。
   單純防守不如主動出擊。在應訴的同時，像本案中的甲一樣，果斷提起反訴是重要策略。反訴請求可包括：

   • 請求解除預約合同：鑒于雙方信任基礎(chǔ)喪失、主要條款無法達成一致，合同目的已無法實現(xiàn)，符合合同法定解除條件。

   • 請求返還已付全部款項及資金占用利息：這是解除預約合同后的法定后果。您需要計算從付款之日起的利息損失，作為您的索賠部分。

   • 在特定情況下，可考慮追究對方的預約違約責任：如果能有證據(jù)證明是開發(fā)商一方（如虛假宣傳、惡意加價、對已決條款反悔）導致無法簽訂本約，您可以主張其承擔預約合同的違約責任。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師進一步提示：在商品房交易中，口頭承諾和模糊約定是風險高發(fā)區(qū)。作為購房者，務(wù)必堅持將開發(fā)商的所有承諾（如周邊規(guī)劃、贈送面積、特定裝修標準等）落實到書面合同中，哪怕只是認購書。一份內(nèi)容明確、權(quán)責清晰的預約文件，不僅能保障您的磋商地位，也能在發(fā)生糾紛時成為有力的證據(jù)。上海律師在處理類似復雜房產(chǎn)糾紛時，尤其注重對交易全過程證據(jù)鏈的梳理與重構(gòu)。

四、風險提示

具體案件需要咨詢專業(yè)律師，本文章僅為法律分析參考，不構(gòu)成律師執(zhí)業(yè)意見。每個案件的細節(jié)千差萬別，法律適用和裁判結(jié)果會受到具體證據(jù)、地方司法實踐等多種因素影響。在面臨重大訴訟時，尋求專業(yè)上海律師的針對性指導至關(guān)重要。

五、律師介紹

俞強律師 爭議解決法律服務(wù)團隊

核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實現(xiàn)商業(yè)目標。

在復雜的商業(yè)環(huán)境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風險轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，是企業(yè)家和高級管理人員面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。本團隊深耕爭議解決領(lǐng)域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗以及對商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務(wù)。俞強律師有著15年法律實務(wù)經(jīng)驗，代理案件超過700件。

專業(yè)領(lǐng)域：

• 公司股權(quán)糾紛：股東資格確認、股東出資、公司決議效力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)激勵、公司控制權(quán)爭奪、股東代表訴訟、董監(jiān)高責任糾紛、損害公司利益糾紛、法定代表人滌除等。

• 合同糾紛：買賣、擔保、借款、租賃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)開發(fā)、合伙協(xié)議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償。

• 金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金（維權(quán)）、金融衍生品交易及理財產(chǎn)品違約、證券虛假陳述處罰與訴訟（中介機構(gòu)：券商、會所、律所）、操縱市場、內(nèi)幕交易等。

• 知識產(chǎn)權(quán)與不正當競爭：技術(shù)合同、專利、商標、著作權(quán)、商業(yè)秘密侵權(quán)，以及虛假宣傳、商業(yè)詆毀等不正當競爭案件。

• 民事執(zhí)行：執(zhí)行異議和執(zhí)行追加。

• 商事犯罪：職務(wù)侵占罪、詐騙罪、操縱市場罪、集資詐騙罪、騙取貸款罪、貸款詐騙罪、票據(jù)詐騙罪、內(nèi)幕交易、泄露內(nèi)幕信息罪、利用未公開信息交易罪、非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪、洗錢罪、幫助信息網(wǎng)絡(luò)犯罪活動罪、非國家工作人員受賄罪、對非國家工作人員行賄罪、非法經(jīng)營罪、挪用資金罪、合同詐騙罪、虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪、假冒注冊商標罪的最輕和無罪辯護。

• 復雜疑難民商事案件的上訴、再審和抗訴。

律師信息：

• 執(zhí)業(yè)機構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）

• 地址：上海市浦東新區(qū)世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓

• 教育背景：北京大學法律碩士

• 專業(yè)榮譽：2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”、上海政法學院實習導師

• 咨詢方式：公眾號“律師俞強”免費電話咨詢，或通過“君瀾律所”官網(wǎng)聯(lián)系。

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