（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國與李秀蘭夫婦育有五名子女。

1998年，趙建國承租的公房拆遷，獲得一套回遷安置房（即一號房屋）。

2001年，該房屋進(jìn)行房改售房，折抵了趙建國與李秀蘭雙方的工齡，并登記在趙建國名下。

原告趙明（長子）稱：

父母當(dāng)時(shí)資金緊張，與其口頭約定“由我出錢，用父親名義買房，父母住到去世，房子歸我”；

全部購房款、裝修費(fèi)均由其支付，并辦理了所有手續(xù)；

父親2013年去世后，全家曾公證將房屋過戶至母親名下，僅為保障其居住權(quán)；

母親2021年去世后，其他四名子女拒絕配合將房屋過戶給他，故起訴要求確認(rèn)借名買房合同有效，并判令房屋歸其所有。

四名被告（其他子女）辯稱：

一號房屋系父母承租公房拆遷所得，房改時(shí)使用了夫妻雙方工齡，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

父母均有退休金，完全有能力支付購房款；

全家曾共同辦理繼承公證，明確房屋由母親單獨(dú)繼承，與原告無關(guān)；

原告雖參與辦事，但不能證明存在“借名合意”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回原告趙明的全部訴訟請求。

注：法院認(rèn)定，即便原告有出資或代辦行為，但因缺乏“借名合意”且房屋性質(zhì)特殊，不構(gòu)成借名買房關(guān)系。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，判斷是否成立借名買房，需綜合考察合意、出資、使用、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)四大要素。本案中：

房屋性質(zhì)特殊：

一號房屋系公房拆遷+房改回遷房，購房時(shí)折抵了父母雙方工齡，具有強(qiáng)烈的身份福利屬性，依法應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

無借名合意證據(jù)：

原告僅憑“口頭約定”，無任何書面協(xié)議、錄音、證人證言等佐證，無法證明父母同意“房子歸你”；

出資不等于產(chǎn)權(quán)：

即便原告支付了部分款項(xiàng)，也可能屬于對父母的贍養(yǎng)或資助，不能直接推導(dǎo)出物權(quán)歸屬；

家庭行為印證共有屬性：

父親去世后，五名子女共同簽署公證文書，一致同意房屋由母親繼承，說明當(dāng)時(shí)無人主張“房子是大哥的”；

長期由父母居住使用：

房屋自交付起一直由父母居住，原告從未主張過權(quán)利，不符合借名人實(shí)際控制房屋的特征。

法院強(qiáng)調(diào)：

“房改回遷房涉及身份福利，不能簡單以出資認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。

在無明確借名合意的情況下，子女的出資行為不足以推翻法定權(quán)屬�！�

四、律師提示

本案是典型的“情感出資 + 身份房 + 事后確權(quán)失敗”案例，三大警示：

房改房、回遷房、公房轉(zhuǎn)化房，本質(zhì)是“身份財(cái)產(chǎn)”：

只要使用了父母工齡或單位福利，即使子女出錢，也優(yōu)先認(rèn)定為父母共有財(cái)產(chǎn)；

“口頭借名”在親屬間極難舉證：

尤其涉及多子女家庭，若無書面協(xié)議、第三方見證或明確權(quán)屬安排，法院幾乎不會(huì)支持；

繼承公證是關(guān)鍵反證：

若曾在父母去世后簽署放棄繼承聲明，再回頭主張“房子是我的”，自相矛盾，難以采信。

? 建議：

若確需“借名”購買父母名下政策性住房，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，并由其他繼承人知情確認(rèn)；

出資時(shí)保留清晰備注用途的轉(zhuǎn)賬記錄，避免現(xiàn)金交付；

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理房改房、回遷房、借名買房等高風(fēng)險(xiǎn)家事糾紛，已成功代理多起勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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