（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，林秀云與兒子林浩看中北京一套房產(chǎn)（即一號房屋），總價16.3萬余元。因林秀云年齡偏大、林浩已有房貸記錄，二人擔心貸款受限或需多繳費用，便通過林秀云父親的長期住家保姆吳桂芳，借用其名義購房并辦理按揭。

操作過程如下：

2003年10月，林秀云、林浩以自己名義與甲公司簽訂購房合同，并支付首付款3.3萬余元；

為“節(jié)省成本”，二人隨后讓吳桂芳作為買受人重新簽約，合同注明林浩為吳桂芳“委托代理人”；

2004年8月，以吳桂芳名義貸款13萬元付清尾款；

2007年2月，林秀云丈夫一次性還清全部貸款；

此后，購房合同、產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、物業(yè)繳費單等全部由林秀云保管；

一號房屋自交付起一直由林秀云母子對外出租并收取租金，從未交由吳桂芳使用。

2023年，林秀云、林浩要求吳桂芳配合將房屋過戶至林浩名下，遭拒。吳桂芳辯稱：雙方是“合伙投資”，她曾出資3萬元，約定未來賣房后平分利潤，根本不存在借名買房。

因協(xié)商無果，林秀云母子起訴，請求判令吳桂芳配合過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 吳桂芳于十五日內(nèi)配合將一號房屋過戶至林浩名下。

注：法院認定雙方存在借名買房關(guān)系，且一號房屋非政策性住房，合同有效，支持確權(quán)。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于：雙方是“借名買房”還是“合伙投資”？

經(jīng)查：

購房全過程由林秀云母子操作，首付款、月供、提前還款均由其承擔；

吳桂芳自稱出資3萬元，但無轉(zhuǎn)賬記錄、無收條、無合伙協(xié)議，亦未參與房屋管理或收益分配；

房屋交付后17年均由林秀云控制、出租、繳費，吳桂芳從未主張權(quán)利；

產(chǎn)權(quán)證長期由林秀云持有，吳桂芳連證書是否丟失都說不清；

雙方關(guān)系特殊（保姆與雇主家庭），但無證據(jù)證明存在投資合意。

法院強調(diào)：

“借名買房雖無書面協(xié)議，但結(jié)合出資、占有、證件保管、歷史行為等事實，可高度蓋然性認定借名關(guān)系成立。

本案房屋為普通商品房，不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)尊重真實權(quán)利狀態(tài)�！�

四、律師提示

本案勝訴關(guān)鍵在于完整的“實際控制鏈”，給類似客戶三點啟示：

“誰出錢+誰管房+誰持證”=確權(quán)鐵三角：

即使無借名協(xié)議，只要能證明全程出資、長期占有、持有產(chǎn)權(quán)文件，法院仍可支持確權(quán)；

“口頭合伙”極難成立：

主張合伙需提供出資憑證、利潤分配約定、共同決策記錄，否則易被認定為事后抗辯；

非政策房風險較低：

普通商品房借名，只要不損害公共利益，法院傾向于保護實際權(quán)利人。

? 建議：

保留所有付款憑證、物業(yè)單據(jù)、租賃合同；

產(chǎn)權(quán)證務(wù)必由實際權(quán)利人保管；

如遇登記人反悔，立即起訴確權(quán)+申請財產(chǎn)保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

借名買房律師靳雙權(quán)團隊專注處理親屬、朋友等特殊關(guān)系下的借名確權(quán)糾紛，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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