從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)”到“主動(dòng)重塑”

撰文 | 汪靜

排版 | fufu

圖片來(lái)源 | 寶龍商業(yè)

一座商業(yè)體的變遷，往往濃縮著一座城市發(fā)展的切片。那些運(yùn)營(yíng)超過(guò)十年的項(xiàng)目，其成長(zhǎng)軌跡已與城市的肌理深度交融，共同呼吸。

論及杭州商業(yè)，濱江寶龍城是一個(gè)繞不開(kāi)的項(xiàng)目。自2016年開(kāi)業(yè)以來(lái)，它從區(qū)域商業(yè)的拓荒者，成長(zhǎng)為持續(xù)驅(qū)動(dòng)板塊活力的關(guān)鍵引擎，見(jiàn)證并參與了濱江的城市化進(jìn)程。

然而，市場(chǎng)沒(méi)有永恒的標(biāo)桿。消費(fèi)趨勢(shì)迭代、新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入局，即便是成熟的項(xiàng)目，也必須主動(dòng)進(jìn)化。濱江寶龍城，作為寶龍商業(yè)體系內(nèi)具有重要戰(zhàn)略地位與高線城市代表性的項(xiàng)目，也同樣站在了新一輪發(fā)展的十字路口。

近期贏商網(wǎng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，濱江寶龍城進(jìn)行了一輪貫穿空間、品牌與體驗(yàn)的系統(tǒng)性運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變策略，讓它從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)”轉(zhuǎn)為“主動(dòng)重塑”。本文將經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)和策略分析，揭示其背后的運(yùn)營(yíng)邏輯和未來(lái)潛力。

Vol.1

基本盤(pán)

依舊一個(gè)“穩(wěn)”字

首先審視項(xiàng)目賴以生存的基本面，無(wú)論是品牌入駐水平、客流趨勢(shì)還是經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，濱江寶龍城都呈現(xiàn)出一種“穩(wěn)健的張力”。

經(jīng)贏商大數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2025年12月，項(xiàng)目客流日均客流8萬(wàn)，全年客流同比去年有所提升，項(xiàng)目人氣值也穩(wěn)定在全市購(gòu)物中心前20名。

約13.75萬(wàn)平方米的商業(yè)空間內(nèi)，濱江寶龍城已聚集近300個(gè)品牌，主力店有13家，全國(guó)連鎖品牌占比高達(dá)80.34%，尤其是新興品牌占比逐年提升，這意味著項(xiàng)目在品牌招商策略上注重對(duì)消費(fèi)新趨勢(shì)的吸納。

從客群畫(huà)像看，項(xiàng)目對(duì)區(qū)域核心消費(fèi)力的吸附力不容分說(shuō)。項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)，19-34歲的年輕客群成為主力，占比高達(dá)66.5%，且近半數(shù)屬于“年輕家庭”結(jié)構(gòu)，這得益于周邊強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)人口和辦公白領(lǐng)客群支撐。年輕客群與中產(chǎn)及以上家庭占比高于城市均值，構(gòu)成了消費(fèi)力充沛的“基本盤(pán)”。

根據(jù)寶龍地產(chǎn)公開(kāi)信息，濱江寶龍城在2023年、2024年運(yùn)營(yíng)凈收入分別穩(wěn)定在2.31億元與2.32億元。在現(xiàn)金流上表現(xiàn)也非常穩(wěn)定，展示“寶刀未老”的姿態(tài)。

然而，“穩(wěn)”中也蘊(yùn)含著挑戰(zhàn)，基于以上的數(shù)據(jù)，三個(gè)問(wèn)題擺在了眼前：

• 在周末客流提升空間收窄后，濱江寶龍城如何提升工作日客流？
  

• 在撤掉H＆M主力店后，如何重新建立品牌池？
  

• 面對(duì)年輕客群的主力軍，如何重建年輕人心智？
  

以下對(duì)濱江寶龍城調(diào)改策略的剖析，正是圍繞這三個(gè)命題展開(kāi)。

空間“外科手術(shù)”：打造主題化消費(fèi)場(chǎng)域

對(duì)于成熟商場(chǎng)，空間與品牌的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。濱江寶龍城首先對(duì)物理空間進(jìn)行“外科手術(shù)式”的重組，保持高坪效的同時(shí)將購(gòu)物行為轉(zhuǎn)化為更具沉浸感的體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的綜合提升。

黃金珠寶區(qū)：打造儀式感消費(fèi)“新光場(chǎng)”

項(xiàng)目將二樓近1500平方米的區(qū)域集中規(guī)劃為全新的黃金珠寶區(qū)。這里不僅引入了老鳳祥、六福珠寶、老廟黃金、潮宏基、周六福等共22家一線品牌，更關(guān)鍵的是通過(guò)統(tǒng)一的場(chǎng)景化設(shè)計(jì)，打造出一個(gè)集“精致美學(xué)”與“沉浸式體驗(yàn)”于一體的“新光場(chǎng)”。

通過(guò)弱化傳統(tǒng)柜臺(tái)隔閡、強(qiáng)化燈光與藝術(shù)陳設(shè)，黃金珠寶區(qū)打造出兼具“精致美學(xué)”與“沉浸式體驗(yàn)”的消費(fèi)空間，精準(zhǔn)對(duì)接年輕家庭及婚戀客群對(duì)高情感附加值消費(fèi)的需求。

輕餐休閑區(qū)：縈繞松弛的“微社交生態(tài)艙”

來(lái)到濱江寶龍城的一樓會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里的輕餐飲氛圍變得更加濃郁。這源于原來(lái)分散的輕餐區(qū)被重新整合和升級(jí)，變身更加開(kāi)放的“微社交生態(tài)艙”。

項(xiàng)目一樓引入皮爺咖啡滿足了都市白領(lǐng)對(duì)精品咖啡的日常需求，棗叔的店以現(xiàn)烤烘焙和健康理念吸引家庭與年輕消費(fèi)者，磁食漢堡則主打高品質(zhì)的“解饞”快餐。從清晨的一杯咖啡到午后的朋友小聚，再到晚間的簡(jiǎn)餐，創(chuàng)造著從快速能量補(bǔ)充到深度關(guān)系培育的完整社交能量循環(huán)，塑造了具有松弛感的社交目的地。

贏商網(wǎng)還發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)多處中島點(diǎn)位進(jìn)行了“去框架化”改造，采用無(wú)頂式、通透化的設(shè)計(jì)，于細(xì)節(jié)處提升了公共空間的整體亮度與品質(zhì)感。

Vol.2

品牌高效迭代升級(jí)

超百家新店煥新

近一年來(lái)，濱江寶龍城以煥新超百家品牌、調(diào)改超1.6萬(wàn)平方米的力度，持續(xù)為空間注入活力。這一規(guī)模相當(dāng)于重構(gòu)了一個(gè)中型商場(chǎng)，在高效的“品牌迭代升級(jí)”過(guò)程中，不斷將低效點(diǎn)位轉(zhuǎn)化為高價(jià)值空間，展現(xiàn)出項(xiàng)目精準(zhǔn)招商與高效落位。

餐飲引擎持續(xù)加碼，增加本地話題度

2025年，濱江寶龍城引入超過(guò)18家品質(zhì)＆流量型餐飲品牌，以年輕化口味，讓濱江的客群在搜索“吃什么”話題上常能鎖定項(xiàng)目。

在新晉的品牌中，項(xiàng)目一方面考慮諸多年輕化口味的正餐和首進(jìn)品牌，如蜀譚記浙江首店、探魚(yú)區(qū)域首店、初喚臺(tái)北大煥店杭州首店，開(kāi)焰全國(guó)首店，牛new壽喜燒，梅果、費(fèi)大廚等；同時(shí)在輕食、飲品品類上，以皮爺咖啡、磁食漢堡、汕心、必滕、棗叔的店、potato corner、裕蓮茶樓、熊治面包等，持續(xù)引領(lǐng)年輕消費(fèi)，保持強(qiáng)社交屬性和傳播力。

高能級(jí)零售首店入駐，細(xì)分賽道“補(bǔ)強(qiáng)”

在零售業(yè)態(tài)上，調(diào)整則側(cè)重于“補(bǔ)強(qiáng)”與“煥新”。最大的亮點(diǎn)在于項(xiàng)目通過(guò)引入超級(jí)安踏全國(guó)首家全品類概念店、迪卡儂VAN RYSEL自行車亞洲首店、NIKE RISE600新形象店等，與場(chǎng)內(nèi)原有的adidas、李寧、ANTA GUANJUN、FILA等陣容共同夯實(shí)“運(yùn)動(dòng)+”標(biāo)簽。

此外，濱江寶龍城又善于抓住細(xì)分需求，引入潮服品牌kikisky，加入時(shí)尚潮流元素；新引入的DJI大疆、OPPO等科技品牌，滿足年輕客群對(duì)數(shù)碼科技的追求；以樂(lè)莎兒、霓語(yǔ)中古等特色零售品牌，契合當(dāng)下消費(fèi)降級(jí)與品質(zhì)并存的消費(fèi)趨勢(shì)，既鞏固了項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)化零售上的優(yōu)勢(shì)，又通過(guò)差異化品牌創(chuàng)造了新的吸引力。

Vol.3

注入高概念“劇情”

“運(yùn)動(dòng)+”IP的事件策展

穩(wěn)定的空間與品牌需通過(guò)持續(xù)的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)來(lái)激活。贏商網(wǎng)注意到，濱江寶龍城2025年的活動(dòng)策略表現(xiàn)以“運(yùn)動(dòng)+”為核心IP，策劃了一場(chǎng)高概念化的事件策展，讓項(xiàng)目成為打造城市級(jí)事件發(fā)生地與社群連接平臺(tái)。

引入頂流IP，制造破圈事件

濱江寶龍城高效嫁接頂級(jí)外部資源，制造轟動(dòng)性事件，全年項(xiàng)目落地明星活動(dòng)1場(chǎng)，品牌聯(lián)動(dòng)S級(jí)賽事3場(chǎng)、城市級(jí)高量級(jí)展陳5場(chǎng)及品牌快閃12場(chǎng)。

其中朱炳仁銅國(guó)博藝術(shù)展銷售額超百萬(wàn)，并創(chuàng)新了多經(jīng)合作模式；城市級(jí)IP巡展-寶可夢(mèng)卡牌高量級(jí)快閃店結(jié)合杭州7月下旬寶可夢(mèng)大師賽打造項(xiàng)目聲量，引爆暑期客流，最終實(shí)現(xiàn)銷售270w+的業(yè)績(jī)。

運(yùn)動(dòng)矩陣高頻聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化“運(yùn)動(dòng)+”的人設(shè)

利用場(chǎng)內(nèi)豐富的運(yùn)動(dòng)品牌資源，濱江寶龍城也積極與安踏、李寧、星巴克、迪卡儂等品牌以及政府資源開(kāi)展跨界合作，共辦專業(yè)賽事，僅運(yùn)動(dòng)主題的活動(dòng)舉辦了10場(chǎng)，鞏固“運(yùn)動(dòng)型空間”定位。

例如攜手迪卡儂，承辦由杭州市體育局主辦的第二屆“全民優(yōu)生活杯”跳繩聯(lián)賽，吸引300余組家庭到訪，當(dāng)天銷售額位居華東第一；與李寧合作舉辦“反伍”街球浙江省區(qū)決賽，助力場(chǎng)內(nèi)客流提升了190%，當(dāng)日李寧銷售額位居杭州第一；聯(lián)合安踏進(jìn)行KT11系列新品全國(guó)首發(fā)，首日銷售100雙，并舉辦“不打鐵球局”，以精準(zhǔn)客流在垂直圈層建立了專業(yè)口碑。

與此同時(shí)，濱江寶龍城持續(xù)培育具有長(zhǎng)期價(jià)值的自有活動(dòng)IP，舉辦至第六屆的“春日毅行”，該活動(dòng)聯(lián)合政府、社區(qū)、官方媒體及超過(guò)10家商戶資源，吸引了500多名高粘性顧客參與，從一場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)化為擁有廣泛認(rèn)知度的城市健康生活標(biāo)簽，深度綁定核心客群。

Vol.4

存量商業(yè)進(jìn)化公式是

空間、品牌與內(nèi)容協(xié)同共振

回到最初的三個(gè)命題，濱江寶龍城2025年的系統(tǒng)性調(diào)改，提供了一套應(yīng)對(duì)存量競(jìng)爭(zhēng)的策略樣本。它同樣驗(yàn)證了，在存量商業(yè)時(shí)代，成功的調(diào)改不在于追逐所有潮流，而在于能否圍繞核心客群，在空間、品牌、內(nèi)容維度上形成協(xié)同共振：

• 客群錨定：項(xiàng)目的調(diào)改和內(nèi)容一切動(dòng)作圍繞年輕家庭、白領(lǐng)的需求展開(kāi)，鎖定目標(biāo)在于重建并鞏固年輕消費(fèi)者心智；

• 空間場(chǎng)景：打造主題化、沉浸式消費(fèi)區(qū)，面對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，提升停留時(shí)間與消費(fèi)意愿；

• 品牌內(nèi)容：大規(guī)模煥新，重點(diǎn)引入餐飲/特色零售首店，制造新鮮感和話題度，鞏固“首店效應(yīng)”；

• 運(yùn)營(yíng)活動(dòng)：聚焦“運(yùn)動(dòng)+”的差異化標(biāo)簽，制造持續(xù)話題，最終拉動(dòng)峰值客流。
  

沒(méi)有永遠(yuǎn)的標(biāo)桿，也沒(méi)有永遠(yuǎn)穩(wěn)定的市場(chǎng)，濱江寶龍城選擇了進(jìn)行系統(tǒng)化鞏固自身地位，為未來(lái)面對(duì)新競(jìng)爭(zhēng)者奠定難以動(dòng)搖的底盤(pán)?？梢韵胂螅瑸I江寶龍城通過(guò)這次調(diào)改，不僅回應(yīng)了當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)，也書(shū)寫(xiě)了下一個(gè)活力篇章。

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